IBI על שוק הבתים בארה"ב: "הזמן הטוב ביותר לרכישה ב-30 השנים האחרונות"

קראל פרומוביץ, כלכלן המאקרו לשווקים הבינלאומיים, ב-IBI, פירסם היום (ב') סקירה אודות שוק הנדל"ן האמריקני וטוען כי ניצנים ראשונים של שיפור בנתוני החודשים האחרונים מעלים את השאלה האם וכיצד סקטור זה צפוי לתרום להמשך תהליך ההתאוששות של הכלכלה בעתיד לבוא.

"מחירי הבתים אומנם עדיין נמוכים אך נתוני החודשים האחרונים הן מצד מכירות הבתים (הביקוש) והן מצד התחלות הבניה(ההיצע) מלמדים, כי רמת המחירים אכן הגיעה לרמה נמוכה וכי התאוששות ועליית מחירים בשנה הקרובה הינה בהחלט תרחיש סביר", מסביר פרומוביץ.

עוד מוסיף פרומוביץ כי מלאי הבתים העומדים למכירה, נמצא בחודשים האחרונים ברמתו הנמוכה מאז החל המשבר. "מלאי הבתים הקיימים הצטמצם בשנה החולפת עד לחודש נובמבר ב-5.8% לרמה של 2.6 מיליון בתים. מלאי זה מספיק לתקופה של 7 חודשי מכירות בקצב הנוכחי – נתון חיובי שכן זהו המלאי הנמוך ביותר בשנת 2011. כמו כן, מלאי הבתים החדשים למכירה עומד על רמתו הנמוכה מאז ראשית שנת 2006 לאחר שירד לרמה של 6 חודשים. זאת, בהשוואה לחודש אוקטובר בה עמד המלאי על רמה של 6.2 חודשים. עם זאת חשוב להסביר, כי מלאי הבתים החדשים למכירה ירד לשפל הנוכחי בשל היעדר ביקושים לבתים חדשים - מה שיצר בעקיפין את הקטנת צד ההיצע."

אולם למרות הירידה במלאים, פרומוביץ מצנן מעט את ההתלהבות ומציין כי קיים "מלאי צללים" של בתים שאינם מאוכלסים ואינם עומדים למכירה. "בתים אלו הינם בתים שעוקלו או נמצאים בתהליכי עיקול על ידי בנקים וטרם חזרו לשוק. למרות שבתים אלו אינם עומדים למכירה, קיומם עדיין מהווה משקולת על מחירי הנדל"ן בשל הלחץ העתידי להורדת מחירים אותו הם צפויים לייצר. נכון לרבעון השלישי אומנם חלה ירידה זה רבעון שני ברציפות במלאי הבתים הריקים, אך לנתון זה יש להתייחס באופטימיות זהירה בשל המשך עיקולי הבתים.

על פי הרגולטור, ברבעון השלישי גדל מספר עיקולי הבתים החדשים ב-21% בהשוואה לרבעון השני של השנה אך עם זאת, זוהי עדיין רמה נמוכה בכ-12% מזו בשנה שעברה. אם נבחן את מספר תהליכי העיקול אשר הגיעו לסיומם נמצא, כי ברבעון השלישי חלה ירידה של 7% מאז הרבעון הקודם וכי זהו מספר נמוך בלמעלה מ-40% מהרמה שנרשמה בשנה שעברה.

ביחס למחירים, פרומוביץ מסביר כי מדד מחירי הבתים אשר איבד כ-31% מאז השיא בחודש יוני 2006, נמצא נכון לחודש ספטמבר בנקודה הנמוכה ביותר מאז חודש אפריל 2003. "מחירו החציוני של בית יד שנייה נכון לחודש נובמבר נמוך ב-3.5% מזה בחודש המקביל בשנה שעברה ומחירו של בית חדש נמוך ב-2.5%. שילובם של ירידת מחירי הבתים עם עלויות מימון נמוכות בקנה מידה היסטורי ועליית שכר מתונה, הפכו קניית בית היום למשתלמת ביותר ב-30 השנה האחרונות."

פרומוביץ מוסיף כי מדד כדאיות קניית בית באמצעות משכנתא של ארגון המתווכים האמריקני (NAR) מלמד, כי ברשות המשפחה האמריקנית הממוצעת כמעט פי 2 (197%) מההכנסה הנדרשת לקניית בית באמצעות משכנתא המממנת 80% מערך הבית על פי המחיר החציוני לחודש נובמבר. "חשוב לציין, כי כדאיות רכישת בית יכולה להפוך לכדאית יותר בחודשים הקרובים אם מחירי הנדל"ן לא יצביעו על התאוששות. בנוסף, כל עוד מחירי הבתים לא ישובו לעלות בקצב גבוה מקצב עליית השכר, יהפוך כדאי יותר למשפחה האמריקנית הממוצעת לרכוש בית."