בת"א מחיר הדירות החדשות (4 חד') צלל ב-20%, ברעננה נפילה של 23.5%

שוק הנדל"ן הישראלי ידע זעזועים רבים בשנת 2011 ומדהירת מחירים בלתי פוסקת הנובעת מריבית נמוכה, מחסור בדירות ונהירתם משקיעים שביצעו עסקאות תחת כל עץ רענן, אנו עדים במחצית השניה של שנת 2011 לבלימה בעליית המחירים ואף לירידתם במרבית הערים בישראל. בשיתוף עם מכון המחקר MNA, סקר Bizportal את מגמת שינוי מחירי הדירות בערים המרכזיות במדינה.

הבדיקה נעשתה על סמך העסקאות שדווחו בשנה החולפת בערים הגדולות בישראל. ברמה שנתית, עדיין ניתן להבחין בעליית מחירים כללית של 7.04% בשנת 2011 (כ-38 אלף עסקאות) מול נתוני שנת 2010 (כ-48 אלף עסקאות). מחיר נכסי המגורים הממוצע עמד ב-2011 על כ-1.452 מיליון שקל לעומת כ-1.349 מיליון שקל ב-2010. גבעתיים ורמת השרון הינן הערים היחידות שרשמו ירידת מחירים בשנת 2011 של 0.34% ו-2.06% בהתאמה, בעוד הערים ראשון לציון, רעננה, באר שבע, חיפה ואשקלון רשמו עליית מחירים של 17%, 14.33%, 14.09%, 12.73% ו-12.4% בהתאמה. אולם בדיקה זו אינה משקפת באופן מדויק את הנעשה בשוק מאחר ובראשון לציון וברעננה בוצע מספר רב של עסקאות מכירת בתים צמודי קרקע במחירי שיא, בעוד בבאר שבע, חיפה ואשקלון בוצע מספר רב של עסקאות של דירות עממיות.

לאור האמור, בחרנו להתמקד בעסקאות שנעשו בגזרת דירות 3 ו-4 חדרים, סוג הדירות המבוקש ביותר. כשבוחנים נתונים אלו ברמה השנתית ניכר כי חלה עלייה במחירי הדירות – המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים עלה ב-10.6% מכ-942 אלף שקל ב-2010 (כ-14.5 אלף עסקאות) ל-1.02 מיליון שקל ב-2011 (כ-10.4 אלף עסקאות); המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים עלה בכ-8.94% מכ-1.338 מיליון שקל בשנת 2010 (כ-14 אלף עסקאות) לכ-1.457 מיליון שקל בשנת 2011 (כ-9,500 עסקאות). חיפה היא שיאנית עליות המחירים בגזרת ה-3 חדרים עם זינוק של 20.23% ואחריה מדורגת רמת השרון עם זינוק של 16.51%. חיפה היא גם השיאנית בגזרת ה-4 חדרים עם זינוק של 20.41% במחירים ובמקום השני מדורגת באר שבע עם זינוק של 14.79%.



כשמשווים את המחצית השנייה של 2011 למחצית הראשונה מתחילים לראות את השינוי – דירות 3 חדרים (חדשות + יד שנייה) רשמו עליית מחירים של 1.25%, דירות 4 חדרים (חדשות +יד שנייה) רשמו ירידת מחירים זעירה של 0.08%, מחירי דירות 4 חדרים חדשות רשמו עליית מחירים זעירה של 0.48% ומחירי דירות 3 חדרים חדשות רשמו ירידת מחירים של 2.3%.

כשמשווים את נתוני הרבעון הרביעי לרבעון השלישי מבחינים באופן ברור את רוחות החורף שנושבות בשוק הדירות:

דירות 3 חדרים (חדשות + יד שנייה) - ירידת מחירים של 6.74% בערים הנבדקות

רמת השרון רשמה את ירידת המחירים החדה ביותר בשיעור של 19.16% מכ-1.63 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-1.32 מיליון שקל ברבעון הרביעי. במקום השני בירידות המחירים מדורגת תל אביב אשר רשמה ירידת מחירים בשיעור של 15.78% מכ-1.79 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-1.51 מיליון שקל ברבעון הרביעי. רעננה, באר שבע ונתניה הן הערים היחידות שרשמו עליית מחירים בין הרבעון השלישי לרביעי של 8.98%, 3% ו-0.36% בהתאמה.


דירות 3 חדרים חדשות – ירידת מחירים של 4.74%: בערים הנבדקות

ירושלים רשמה את ירידת המחירים החדה ביותר בשיעור של 22.6% מכ-2.1 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-1.64 מיליון שקל ברבעון הרביעי. במקום השני מדורגת ראשון לציון עם ירידת מחירים של 9.26% מכ-1.27 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-1.15 מיליון שקל ברבעון הרביעי. רחובות, נתניה וחיפה הן הערים היחידות שרשמו עליית מחירים בין הרבעון השלישי לרביעי של 13.11%, 3.9% ו-0.67% בהתאמה.


דירות 4 חדרים (חדשות + יד שנייה) – ירידת מחירים של 4.97% בערים הנבדקות

תל אביב רשמה את ירידת המחירים החדה ביותר בשיעור של 15.33% מכ-2.68 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-2.27 מיליון שקל ברבעון הרביעי. במקום השני מדורגת רעננה עם ירידת מחירים בשיעור של 12% מכ-2.09 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-1.84 מיליון שקל ברבעון הרביעי. הערים בת ים, רמת השרון, ובאר שבע רשמו עליית מחירים של 8.65%, 6.61% ו-0.5% בהתאמה.


דירות 4 חדרים חדשות – ירידת מחירים של 6.48% בערים הנבדקות

רעננה רשמה את צניחת המחירים החדה ביותר בשיעור של 23.56% מכ-2.74 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-2.1 מיליון שקל ברבעון הרביעי. במקום השני מדורגת תל אביב עם ירידת מחירים של 20.37% מכ-3.57 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-2.85 מיליון שקל ברבעון הרביעי. ירידות המחירים לא פסחו גם על רמת גן אשר רשמה צניחה של 20.22% מכ-1.98 מיליון שקל לכ-1.58 מיליון שקל. מנגד, רמת השרון רשמה זינוק של 37.4% במחירים מכ-1.84 מיליון שקל ברבעון השלישי לכ-2.5 מיליון שקל ברבעון הרביעי. הערים חיפה, באר שבע, אשקלון ואשדוד רשמו עליית מחירים של 7.99%, 2.12%, 1.67% ו-0.48% בהתאמה.

ב-MNA מסבירים כי קפיצת המחירים החדה ברמת השרון נובעת ממיעוט עסקאות: ברבעון השלישי נעשו בעיר 7 עסקאות במחירים של 1.7-2.2 מיליון שקל בעוד ברבעון הרביעי נעשו 5 עסקאות, 2 בסכום הגבוה מ-2.5 מיליון שקל.
הסיבה לירידת המחירים בתל אביב וברעננה לפי MNA נובעת מהקיפאון במכירת דירות היוקרה. מנגד, בתל אביב נרשם גידול בעסקאות בשכונות הדרומיות הזולות יותר. ברעננה ניכרת תופעה של תופעה של נדידת אוכלוסייה ממרכז העיר היקר לשכונות הפריפריאליות הזולות יותר.



בהכנת הכתבה סייע אודי בר יוסף, מנהל פיתוח מוצר ב-MNA אתר מחקרי נדל"ן

כתבות נוספות:

לפני הקפיצה הגדולה: מומחי נדלן בוחרים- 10 השכונות החמות ל-2012
ברנרד רסקין: אנשים מתחילים להבין שהם צריכים לעבור מהמרכז: מהם היעדים החמים ל-2012?