"הרוכשים מכופפים את מוכרי הדירות, הזוגות הצעירים כבר פחות מוכנים להשתעבד"

עצביהם של רוכשי הדירות הפוטנציאליים הולכים ונמתחים בחודשים האחרונים בעקבות חוסר הוודאות השורר בענף הנדל"ן הישראלי. מחד, בחודש דצמבר ראינו כי חל גידול של כ-30% במספר הדירות החדשות שנרכשו. מאידך, הגידול במספר הדירות העומדות למכירה, יחד עם הצהרות הממשלה בדבר הצפת השוק בדירות, מעוררים את החשש מירידת מחירים ההולכת ומתקרבת.

"שוק הנדל"ן נמצא בסוג של חוסר איזון בין מוכרים וקונים", מסביר דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל. "הרוכשים מצליחים לכופף את מוכרי הדירות, בניגוד לנעשה בעבר, ומצליחים להפחית את המחיר ב-5%-7%. זאת ועוד, הורדת המחירים מצד הקבלנים מוקרנת גם על מחירי דירות היד שנייה."

ניתן לראות ירידה בהערכות שווי של דירות מצדם של שמאי הבנקים?

"כן, יש פחות עסקאות ולכן כל עסקה שמתבצעת באזור מסויים משפיעה על קביעת השמאי. לא פעם קורה שאנשים נוטלים משכנתא של 60%-70%, מתחילים את תהליך האישור ואז שמאי הבנק מראה כי שילמו יותר מדיי עבור הדירה, היקף המימון גדל מעבר ל-70% המאושר ואז נדרש הון עצמי נוסף לצורך ביצוע העסקה. לכן, במקרים גבוליים מומלץ לבצע שמאות מוקדמת כדי להיות בצד הבטוח."

היכן הערכות החסר נפוצות יותר?

"בעיקר בפריפרייה, למשל בחיפה, קריית מלאכי, מגדל העמק וצפת. מדובר ברכישות שמתבצעות לרוב לצורך השקעה, משקיעים לא תמיד מכירים את השוק המקומי ואז מתפתים לרכוש במחיר יותר גבוה ממחיר השוק. במקרים של רכישת דירות למגורים הערכות החסר פחות נפוצות מאחר ולרוב רוכשי דירות מסוג אינם פזיזים לבצע עסקה באופן מיידי ומכירים טוב יותר את האזור הנבחן לרכישה."

היכן אתה רואה כיום הזדמנויות רכישה מעניינות?

"כמעט בכל מקום בו נצפה זינוק מחירים חד בתקופת השיא אשר אחריו נרשמה התמתנות במחירים, למשל שכונות אם המושבות וכפר גנים בפתח תקווה, צריך ללכת הפוך אחורה ולבחון היכן זינקו המחירים בשיעור החד ביותר. אנשים יסכימו כעת למכור דירות במחירים נמוכים יותר באזורים אלו, הם מבינים כי גם לאחר ההפחתה המחיר עדיין גבוה."

מרגישים שינוי בשוק המשכנתאות בחודש-חודשיים האחרונים?

"יש גורמים הפוכים שגורמים לתנודתיות כלפי ביקוש. בחודש-חודשיים האחרונים מורגשת התעוררות הנובעת בין היתר ממחירן הנמוך של המשכנתאות, יותר ממה שהיה לפני חצי שנה אך הרבה פחות ממה שהיה לפני שנה."

האם בנק ישראל שגה להערכתך כשהגביל בחודש מאי את רכיב הריבית המשתנה במשכנתאות ל-33%? האם צעד זה עדיין נחוץ?

"הגבלת בנק ישראל הייתה מבורכת, חשוב מאוד שתהיה ראייה לטווח רחוק מאחר ומשכנתאות נוטלים לרוב ל-15-25 שנה, ללא ההגבלה הציבור היה תמיד בוחר במסלול עם הריבית הנמוכה ביותר והיה משלם את המחיר בשלב מסויים. ניכר כי ממאי 2011 הציבור הפנים את המסר של בנק ישראל ועל דעת עצמו בוחר להקטין את תמהיל הריבית המשתנה לא פעם ל-25%-30% מהיקף המשכנתא. צריך לזכור כי הריבית הקבועה הלא צמודה היא מהנמוכות שהיו כאן מעולם, האפיק שגדל מהרגע שיצאה ההגבלה."

המחאה החברתית הובילה לשינוי בתפיסת רוכשי הדירות?

"ללא ספק, זוגות צעירים מחפשים את הדירות היותר זולות, הם כבר לא מוכנים להיות משועבדים רוב חייהם ואינם מוכנים שההחזר החודשי יהיה גדול מ-35% מסך ההכנסה הקבועה. אנשים למדו לבדוק ולדרוש. עד המחאה רוכשי הדירות הפוטנציאליים חיו בחרדה שאם לא ירכשו יפספסו את הרכבת, כיום הם רואים שמחירי הדירות יכולים גם לרדת וכי לא יקרה דבר אם ימתינו חצי שנה-שנה עד שיהיה להם יותר קל לרכוש דירה, מדובר בשינוי חיובי ומבורך."

כתבות נוספות: שוק הנדל"ן - כל המספרים: בת"א מחיר הדירות החדשות (4 חד') צלל ב-20%, ברעננה נפילה של 23.5% מנכ"ל D&B: "חוק הטייקונים הולך נגד אלו שבונים את המדינה - זה שערורייתי" חיים אביטן: "התוכניות גרנדיוזיות, יגידו שאני הוזה - אבל חדרה היא ת"א הבאה"