שוק במחנק: בנק הפועלים מתקרב לרף האשראי לבנייה וסוגר את הברז לקבלנים

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר צריכים להדליק נורת אזהרה בקרב מקבלי ההחלטות. לפי סקירתם הרבעונית, ברבעון הרביעי של 2011 הוחל בבנייתן של 9,870 דירות, ירידה של כ-13% בהשוואה לנתוני הרבעון השלישי אשר הסתכמו ב-11.4 אלף דירות. משמעות הנתונים היא שלמרות ההיצע הגדול של הקרקעות, הקבלנים מתקשים לבנות כאשר הסיבה העיקרית לכך היא מחנק האשראי.

אגף הפיקוח על הבנקים של קובע כי בנק אינו יכול להקצות יותר מ-20% מסך כל הלוואותיו לענף אחד וזאת כדי להבטיח את יציבותם של הבנקים. הדבר כולל גם את ענף הבנייה והתשתיות (מהווים כ-4% מסך ההקצאה לענף).

ספירה לאחור בבנק הפועלים
בנק לאומי, שכבר חרג מסף האשראי שניתן להעניק לשוק הנדל"ן, פועל באופן זהיר מאוד במתן אשראי ללקוחות ותיקים וכמעט ואינו מעניק אשראי ללקוחות חדשים. ל-Bizportal נודע כי רמת האשראי של בנק הפועלים מתקרבת לרף העליון של החשיפה האפשרית ועומדת כיום על כ-19.7%. בהמשך לכך, בדומה לבנק לאומי, בנק הפועלים החל לאחרונה "לסגור את הברז" ליזמי הנדל"ן.

בנק הפועלים מפעיל בימים אלו מסננת מאוד דקה במתן אשראי - התנאים הפיננסיים של הפרויקט צריכים להיות רווחיים עבור הבנק באופן יוצא מהכלל ולרוב - ההון העצמי שיידרש יעלה ל-40% מהיקף ההלוואה. גורמים בבנק מדגישים כי הבנק עדיין עושה הכל בכדי לדאוג לאשראי זמין ללקוחותיו, אך הסיפור שונה בכל הנוגע ללקוחות של בנקים אחרים.

נרחיב ונאמר כי ישנה הקלה בהוראת בנק ישראל, לפיה המגבלה יכולה לעמוד על 22% ובלבד שחבויות ענף בינוי ונדל"ן לבנק, ללא חבויות בגין מימון עבודות תשתית, לא תעלה על 18% מסך כל חבויות הציבור לבנק. אולם, במידה ובנק אינו מעניק הלוואות ליוזמות תשתית, סף האשראי שניתן לא מאפשר לחרוג מחבות של 20%.

פישר - "חשיפת הבנקים לדיור ובנייה - כ-45%"
נגיד בנק ישראל סטנלי פישר נפגש בנובמבר 2011 עם שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס לדון במגבלות האשראי והשפעותיהן על ענף הנדל"ן. במהלך הפגישה ביקש אטיאס להפריד את ההלוואות לתשתיות מההלוואות לנדל"ן ובכך להתרחק מגבול ה-20%.

פישר אמר בתגובה לדברי אטיאס: "כיום 20-25% מנתח האשראי של הבנקים מופנה למשכנתאות, כלומר חשיפת המגזר הבנקאי לדיור ובנייה היא כ-45%. עלינו לזכור, שענף הנדל"ן הנו ענף מאוד מורכב, היות וישנו פער של כשנתיים בין תחילת הבנייה לבין המועד בו מוכרים את הדירה. כשהיזם מקבל החלטה על הקמת פרוייקט עליו להעריך מה יהיה מצב השוק בעוד שנתיים כאשר הנכס שהוא בונה יגיע לשוק."

ב-23 בפברואר נפגש שר האוצר יובל שטייניץ עם ראשי חמשת הבנקים הגדולים בישראל אשר הביעו את חששותיהם מהיווצרות משבר אשראי במשק. שטייניץ ציין כי "חשוב שבכוחות משותפים נדאג למקורות אשראי במשק". אחד הפתרונות המתגלגלים כיום במסדרונות הכנסת לפתרון משבר האשראי הוא מתן ערבות מדינה לכל בנק שיחרוג מרף ה-20%-22%.

באזל 3 - הקש שישבור את גב הגמל
אולם הגורם המשמעותי ביותר שעתיד להשפיע על מתן האשראי בשוק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט הוא אימוץ מדיניות אשראי מחמירה ברוח באזל 3. בנק ישראל דואג ליציבות הבנקים ועתיד לדרוש מהם ריתוק הון גדול יותר ברמת סיכון נמוכה כנגד ההלוואות המוענקות. (להרחבה בנושא באזל 3 כנסו ל: הבנקים הגדולים בוחנים מכירת חלק מערבויות המכר לחב' הביטוח )

המפקח על הבנקים צפוי לפרסם הוראה חדשה בקשר ליעד הלימות הון ליבה לבנקים. היעד החדש בהתאם להוראות באזל 3 יהווה יישור קו עם המקובל באירופה וצפוי להיות גבוה משמעותית מהלימות הון של 7.5% שנדרשת היום במערכת הבנקאית ולפי הערכות יגיע לרמה של 10%-11%, בדומה לרמה הנהוגה בבנקים במדינות ה-OECD.

לדברי עדי סקופ, הבנקים של IBI, קיימת הסתברות גבוה למחסור אשראי בעקבות כניסתן של תקנות באזל 3 לתוקף "הבנקים יצטרכו להגדיל את הונם העצמי במיליארדי שקלים על מנת לעמוד ביעד הלימות הון ליבה חדש ובמקביל להפחית נכסי סיכון, דבר שיפגע בכמות האשראי במשק ויקשה על לווים רבים למחזר חובות. המחסור באשראי ללא ספק יקבל ביטוי בענף הנדל"ן כפי שאנו מתחילים לראות כבר כיום."

בנק ישראל נמצא כעת בין הפטיש לסדן. אחרי זינוק של 50% במחירי הדיור בשנתיים, בעת האחרונה פועלים נמרצות הבנק המרכזי והממשלה יחדיו להגדלת היצע הדירות ולהביא לירידת מחירים. אך כעת במידה והבנקים יאלצו להגדיל הון ולהימנע מלספק אשראי נוסף לענף, הקבלנים צפויים להיתקל בקושי רב בקבלת מימון - דבר אשר יעצור פיתוח פרויקטים חדשים ויפגע בהגדלת היצע הדירות. מנגד, הדבר יכול להוביל לצניחה במחירי הקרקעות.

כתבות נוספות:

מה שהבנק לא מספר: איך תחסכו מעל 180 אלף ש' בתשלום המשכנתא הישנה?
מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה