שנה מפרוץ המחאה: מה השתנה במחירי הדירות ב-4 ערים גדולות? צפו במספרים

הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות ויוקר המחיה הוציאו בקיץ שעבר את המוני הצעירים לרחובות במטרה להשפיע על סדר העדיפויות בהקצאת התקציבים במדינה. חלפה שנה ובשבועות האחרונים אנו עדים שוב להתעוררותה של המחאה החברתית, בהיקפים שונים כמובן.

לפי אנשי המחאה לא הרבה השתנה בשנה החולפת וישראל עדיין יקרה עבור מעמד הביניים. Bizportal בחן, בשיתוף MNA מחקרי נדל"ן, כיצד השפיעה המחאה החברתית אשתקד על מחירי הדירות בערים תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע, והאם השתנה דפוס הביקושים לדירות השונות (הנתונים נבחנו ברמה הרבעונית כדי לשלול עונתיות, הרבעון השני של 2012 אינו כולל את נתוני חודש יוני שטרם דווחו). וכמובן שלא ניתן לייחס את השינויים בשוק הנדל"ן למחאה החברתית באופן בלעדי, ובכל זאת לנתונים שמופיעים בכתבה זו יש אולי השלכות לגבי השאלה - האם לצאת שוב להפגין או שלא.

הביקוש לדירות - ת"א יורדת, בחיפה "עסקים כרגיל" באופן כללי ניתן לראות כי לאחר תחילת גל המחאה היו ירידות מחירים בכל 4 הערים שנבדקו יחסית לתחילת אותה שנה. תל אביב רשמה ירידה בביקושים בהשוואה לתחילת 2011 ומחפשי הדירות בעיר הגדילו את מעגל החיפושים לערים סביבה. לעומת תל אביב, הביקושים בירושלים נותרו יציבים עם נטייה קלה בלבד לירידה. יתכן והסיבה לכך היא מחסור באלטרנטיבות דיור בסביבתה של ירושלים לעומת ריבוי האלטרנטיבות סביב תל אביב.

בבאר שבע נרשם ביקוש יציב לדירות 3 חדרים עם נטייה לעלייה ובגיזרת דירות ה-4 חדרים נרשמה עלייה בביקושים ביחס לינואר 2011 וביחס לתקופת המחאה החברתית. בקרב דירות ה-5 חדרים נרשמה ירידה קלה בביקושים ביחס לינואר 2011. בחיפה נרשמה עלייה חזקה בביקושים לכל סוגי הדירות, ובעיקר לדירות בנות 4 חדרים. המחאה החברתית כמעט ולא שינתה את הביקושים בחיפה ומחירי הנדל"ן חזרו למחיר שלפני פרוץ המחאה החברתית.

תל אביב ממוצע מחירי הדירות בעיר עדיין נמוך יותר יחסית לינואר 2011 ולכן ניתן לטעון לירידת מחירים יחסית, אך באופן כללי, ממוצע מחירי הדירות בתל אביב חזר למגמת עלייה בשני הרבעונים האחרונים. עוד הניתוח מראה כי ממוצע מחירי דירות 3 חדרים האמיר וחזר לרמת המחירים של תחילת 2011 ואף נוטה לעבור אותו, בעוד ממוצע מחירי הדירות הגדולות יותר נשאר נמוך באופן יחסי. חשוב לציין כי ממוצע המחירים משקף את כלל העסקאות ללא חלוקה לשכונות וירידה נצפית זו קרוב למדי מתונה יותר אם נסתכל על כמות העסקאות ומחיריהן לפי שכונות.

מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים היה ברבעון השני של 2012 2,290,824 שקל, כ-16% פחות מהמחיר הממוצע ברבעון השני של 2011, ערב המחאה החברתית, אשר היה 2,719,166 שקל. מחירה הממוצע של דירת 5 חדרים בעיר הסתכם ברבעון השני של 2012 ב-3,244,929 שקל, ירידה של כ-15% בהשוואה לרבעון השני של 2011 במהלכו הסתכמו המחירים ב-3,831,073 שקל. מנגד, מחירן של דירות 3 חדרים היה גבוה יותר ברבעון השני של 2012 ועמד על 1,815,742 שקל, 3.6% יותר מהרמה ברבעון השני של 2011 במהלכו המחירים הסתכמו ב- 1,752,273 שקל.

ב-MNA מצאו כי חלה עלייה חזקה מאוד בביקושים לדירות 3 חדרים בעיר, ולאחר ירידה חדה בממוצע המחירים בתקופה המיידית לאחר פרוץ המחאה, נרשמה עלייה חדה באותה המידה עד למאי 2012. בעוד שלפני המחאה חלק גדול מהעסקאות נעשו על ידי משקיעים, נראה כי לקבוצת רוכשי דירות אלו הצטרפו גם רוכשים לצרכי מגורים שאין ידם משגת דירת 4 חדרים. ביקוש לדירות 4 ו 5 חדרים נשאר נמוך ולכן אין שינוי ניכר במגמת המחירים. ירושלים מגמת ממוצע מחירי הדירות בבבירה דומה למגמה שרואים בתל אביב, עם שינוי עיקרי אחד. ממוצע מחירי הדירות הבינוניות של 4 חדרים, דירות שרוב רוכשיהן הם בעלי משפחות ממוצעות, חזר לרמתו מלפני המחאה ואף עלה על ממוצע המחירים שנרשם בינואר 2011. ממוצע המחירים של סוג דירות אלו בירושלים ירד הכי מעט לאחר פרוץ המחאה ועלה באחוזים הגבוהים ביותר אחריה ביחס לינואר 2011. ממוצע מחירי דירות 3 חדרים שירד מיד לאחר המחאה בכ- 10% החל לטפס כלפי מעלה באופן עקבי.

מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים היה ברבעון השני של 2012 1,704,306 שקל, כ-8% פחות מרמת המחירים ברבעון השני של 2011. מחירה של דירת 5 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 2,222,333 שקל, 2.5% פחות מהרמה ברבעון השני 2011 אשר הייתה 2,280,875 מיליון שקל. מחירה של דירת 3 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 1,336,772 שקל, כ-2% יותר מהרמה ברבעון השני של 2011 אשר הסתכמה ב-1,309,480 שקל. חיפה מגמת ממוצע מחירי הדירות בחיפה מראה כי המחאה החברתית כמעט ולא השפיעה על המחירים בעיר ומחירי הדירות רשמו עלייה של 15%-18% מהרבעון הראשון של 2011. חיפה ממשיכה לרשום עליית מחירים ביחס לינואר 2011 ואף ביחס לממוצע המחירים טרום פרוץ המחאה החברתית.

מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 628,829 שקל, 18% יותר מהרמה של הרבעון הראשון של 2011 שהייתה 529,777 ו-1.2% פחות מרמת השיא של הרבעון השלישי, 636,663 שקל, תקופת המחאה החברתית. מחירה של דירת 4 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 1,109,498 שקל, כ-16% יותר מהרמה של הרבעון הראשון 2011 ו-1.6% פחות מרמת השיא של הרבעון השני 2011 אשר עמדה על 1,127,067 שקל. מחירה של דירת 5 חדרים ברבעון השני 2012 היה 1,632,238 שקל, 15.7% יותר מרמת הרבעון הראשון 2011 אשר הייתה 1,410,378 שקל. באר שבע מגמת ממוצע מחירי הדירות בבאר שבע מראה כי מחירי דירות 3 ו-4 חדרים בעיר רשמו ירידת מחירים עד הרבעון הרביעי של 2012 ואז החלו לעלות שוב. מחירי דירות 3 החדרים חזרו לרמתם ערב המחאה ואילו מחירי דירות 4 חדרים עלו בשיעור משמעותי. מחירן של דירות 5 חדרים "זגזג" במעט אך בסופו של דבר רשם עלייה מזערית בהשוואה לתקופה ערב המחאה. עלייה בביקושים נרשמו בגזרת דירות ה-4 חדרים, ביקושים יציבים נרשמו בקרב דירות 3 חדרים וירידה נרשמה בדירות 5 חדרים.

מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 783,737 שקל, עלייה של כ-11% בהשוואה לרמה של הרבעון השני של 2011 שהסתכמה ב-707,960 שקל. מחירה של דירת 5 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 1,016,226 שקל, עלייה של 2.7% בהשוואה לרמה של הרבעון השני של 2011 שהסתכמה ב-989,972 שקל. מחירה של דירת 3 חדרים ברבעון השני של 2012 היה 461,296שקל, בדומה לרמת המחירים ברבעון השני של 2011 שהסתכמה ב-459,435 שקל וגבוה ב-7.5% מרמת המחירים של הרבעון הראשון של 2011.