האוצר מכריח את הקבלנים לבנות ומאיים במיסים; שמאי בכיר - "דרישה לא הוגנת"

משרד האוצר רוצה להוריד את מחירי הדירות וכעת, לאחר שלפני כשנה נדחתה היוזמה להטלת מס רכוש על בעלי קרקעות שנמנעו מבנייה, פרסם האוצר תזכיר חוק שיחייב בנייה תוך זמן סביר שיוחל על חברות בנייה בלבד.

לפי התזכיר, בעלי קרקעות המיועדות ל-200 יחידות דיור ומעלה אשר קיבלו היתרי בנייה שימנעו מבנייה יאלצו לשלם מס על מכירת הקרקע ועל מכירת דירות. יזם שימכור קרקע שלוש שנים מפרסום התזכיר ישלם מס של 1% ממחיר המכירה עד לשנה הרביעית. המס יעלה ל-6% אם יבחר למכור את הקרקע בין השנה הרביעית והחמישית ואם יתמהמה יותר מחמש שנים יאלץ לשלם 10% מס.

אולם, כדי לעודד עוד יותר את בנייתן של דירות, יזמים שלא ימכרו את הקרקע או לא יקדמו עליה בנייה ישלמו מס של 0.5% מהתמורה המתקבלת על הדירה בין השנה השלישית לרביעית, מס אשר יעלה ל-3% בין השנה הרביעית לחמישית ול-6% כעבור 5 שנים.

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', אומר כי "לא ראוי ולא נכון כלכלית להטיל על חברות הנדל"ן מס שכזה. כוונת האוצר להכריח חברות נדל"ן, גם כאלו המחזיקות בקרקעות שאינן באזורי ביקוש, להוציא את הפרויקטים שלהן לבניה היא פשוט לא הוגנת. יוצא מכך שחברות הבניה יאולצו להוציא יחידות דיור למכירה באופן מידי, ללא התאמה למפת הביקושים האמיתית בכל אזור ואזור. לא יעלה על הדעת שחברה שיש לה 1,000 יחידות דיור באופקים, למשל, תוציא אותן בבת אחת למכירה כשהביקוש האמיתי בשטח הוא ל- 100 יחידות דיור בלבד. התוצאה של זה עלולה להיות קריסה כלכלית של החברות הללו, שלא יוכלו לכסות את העלויות שלהן."

המאירי מציע לקבוע לכל חברה, בהתאם לאזור בו מחזיקה בקרקע, להוציא לבניה עד 200 יחידות דיור בתקופה של 3 השנים ולא להטיל מס על כל מלאי הקרקעות לבניה עתידית שברשותה באותו מקום. כמו כן, מציע המאירי להתחשב במיקום הקרקע, כך שלמשל בפריפריה צריך להגביל את הכמות ל- 50 יחידות דיור ולא 200 יחידות.

"הרווח היזמי של יזם מפרויקט מגורים הוא בערך 15% ברוטו ממכירת הדירות, מסכום זה, היזם ישלם אחרי כמה שנים 6% שלא ניתנים לניכוי, כלומר יישאר לו בסך הכל רווח של 9%. אם נשקלל בזה סיכונים שונים ומצב של העדר ביקושים בשוק, יכול להיות שבכלל לא יהיה כדאי ליזמים לעסוק בתחום. ולכן צריך מאוד בזהירות להתייחס לזה ולא לפעול בצורה עיוורת לכל השוק ולכל המלאים. יש גם להניח שחברות ינסו לעקוף את המס על ידי כך שיגישו שינויים לתכניות המפורטות שבידיהן כדי להוכיח שהקרקע עדיין איננה זמינה לבניה- ואז נבין כי הטלת המס, לא תשיג את המטרה לה נועדה", מסכם המאירי.

עו"ד ניר הורנשטיין, שותף במשרד אלתר המתמחה במיסים אומר כי "הבעיה הינה שבמציאות שבה אנו חיים כיום, העיכובים נובעים פעמים רבות לאו דווקא מחוסר רצון לבנות אלא מקשיים אוביקטיביים, כגון עיכובים בהוצאת היתר בניה הנגרמים עקב רשויות התכנון, צורך בתכנון מחדש, או מחלוקות לעניין אגרות והיטלים. לעיתים קיימים אילוצים אחרים, כגון קרקעות שיש לגביהן פולשים (ופינוי הוא כמובן הליך ארוך וסבוך), וכן סיבות נוספות המונעות בניה, שאין כל מקום להעניש את החברה המחזיקה בגינן. בייחוד הדברים נכונים לאור פרק הזמן הקצר יחסית (3 שנים) המוצע בחוק, שכבר לאחריו יחל הקנס לחול."

הורנשטיין מוסיף כי "הצעת החוק אמנם קובעת שמנהל מס שבח יהיה רשאי לקבוע מגבלות המונעות בניה שבהתקיימן יימנו התקופות לקנס מיום הסרת המגבלה, אולם העובדה שהנושא נותר פתוח ולא מוסדר במסגרת החוק עצמו, עלולה לעורר קשיים רבים. כך, אם וככל שמנהל מס שבח לא יקבע תנאים כאלה, לכאורה יחול הקנס, ובעלי הקרקע יעמדו בפני שוקת שבורה. יש לקחת בחשבון שהמס הוא בערך מתוך השווי של המכירה ולא מהרווח - כך שבמקרים מסויימים הטלתו עלולה להפוך עסקה רווחית למפסידה. במקרה כזה, לבעל הקרקע יהיה דווקא אינטרס שלא למכור, שכן כל עוד לא ימכור לא יוטל עליו הקנס".