למה מחירי הדירות לא יורדים? הנה לכם 15 סיבות, ה"אני מאשים" של המומחים

ריח של שינוי הורגש באוויר לפני שנה - ערב כניסתה של שנת תשע"ב. המחאה החברתית שפרצה בעקבות יוקר הדיור ומוצרי הצריכה הוציאה לרחובות מאות אלפים מבני מעמד הביניים ולרגע חשבנו שהממשלה תנקט בצעדים שיהפכו את החיים במדינה להרבה יותר קלים, במיוחד בתחום הדיור. אולם בפתחה של השנה העברית החדשה מצבו הכלכלי של הישראלי לא השתפר והוא עדיין זקוק לכ-138 משכורות כדי לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת.

Bizportal שוחח עם מספר מומחי נדל"ן וליקט את 15 הטעויות הגדולות שביצעה המדינה בשנה החולפת בתחום הנדל"ן:

עו"ד אלי אשל, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד יורם ל.כהן אשלגי אשל:
1. איחור באימוץ דו"ח טרכטנברג - "אמנם פרק הדיור בדו"ח טרכטנברג אומץ במרץ האחרון, אולם למעשה, עד היום לא אומץ דו"ח טרכטנברג בעניין שוק הנדל"ן. לא הוגדלו תקני ועדות התכנון והבניה כדי להגדיל את ההיצע, לא מוסו בעלי דירות ריקות, לא נוצר שוק לדירות להשכרה וכיו"ב. רק לאחרונה הגישה הממשלה הצעת חוק לאמץ פרט בודד מהדו"ח והוא מיסוי קבלנים אשר יש להם קרקע זמינה לבניית דירות ואינם בונים ומוכרים (בדומה למס רכוש שנהג בעבר). אולי מעט מידי, מאוחר מידי."

2. הממשלה הורידה מיסים למוכרים במקום להקל על קונים לרכוש דירות - "במקום לשנות את חוקי המס על ידי הפחתת המסים על ידי המוכרים, היו צריכים לעודד את הרוכשים לקנות ולהפוך את רכישת הדירה לקלה יותר. דרך אחת לדוגמא שפספסו, הגדלת סבסוד משכנתאות והוזלתן. זה היה יכול להיות זול יותר והרבה יותר אפקטיבי משינוי חוקי המס שלא עבדו וגרמו סתם לטלטול בשוק ללא תוצאה של ממש."

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות מקרקעין א. המאירי ושות':
3. אי הפשרת קרקע חקלאית לבנייה - "הממשלה ניסתה לעשות רוח בהעברת מחנות צה"ל, תהליך שייקח 10 שנים. היה צריך לקדם את הפשרתה של קרקע חקלאית לבנייה. הציעו לחקלאים פיצוי מגוחך של 35 אלף שקל לדונם. בפסק דין של בית המשפט העליון הגיעו להחלטה שתינתן לחקלאים בכפר האס פיצוי של 12% משווי הקרקע ביעודה החדש. החלטה זו ממחישה שניתן להגיע להסכמות בקרקעות חקלאיות."

4. דיור בר השגה - "המדינה אינה קובעת את הכללים, אך מצד שני לא מאפשרת לעיריות לקבוע אותן. מנסים לפתות את המגזר הפרטי להכנס לתחום הדיור להשכרה וברור לכולם שזה לא יילך. לעיריות יש הרבה מאוד מבני ציבור ישנים שאינם בשימוש וניתן במקומם להקים במקומם דיור ציבורי. לעיריית תל אביב יש מגרשים שלמים שהיא מפנה לעשירים במקום לזוגות הצעירים."

אורית פנחס, אדריכלית, משרד ארכוד אדריכלים:
5. אי טיפול בפרויקטים של דיור בר השגה - "המחאה החברתית היא תוצר של חוסר תכנון של עשרות שנים. גם כיום אין במדינת ישראל תשתית ראויה לבנייה להשכרה. בניגוד למדינות רבות במערב, שהבינו שפרויקט לדיור בר השגה הינו פרויקט לאומי ולא כלכלי ולכן על המדינה ליזום ולנהל את הפרויקטים, בישראל המדינה מצפה מהשוק הפרטי לפתור את בעיית הדיור עבורה."

6.אי שינוי מדיניות התכנון והבנייה בערים - "באזורי הביקוש בהם הקרקע יקרה ומבוקשת יש לאפשר כמות גדולה יותר של יחידות דיור לדונם ולאפשר בנייה לגובה במקום לתכנן שכונות לווייניות שמהוות ערי שינה. בנוסף כדי להחיות את מרכזי הערים יש למנוע בניית קניונים כדי להחזיר את התמהיל הנכון של המסחר והמגורים במרכזי הערים. מרבית העיריות מעדיפות בניית משרדים במרכזי הערים משיקולים כלכליים במקום לאשר בנייה למגורים, שיסייעו בהורדת מחירי הדירות ויחיו את הערים.

עו"ד רועי בר, אברהם בר ושות':
7. וד"לים - "הממשלה תלתה ציפיות מופרזות בוד"לים שלא התממשו. מוטב היה להתמקד בייעול תהליכי הטיפול בתוכניות במסגרת גופי התכנון הקיימים ויישום עיקרון "פארטו" ביחס לתוכניות שכבר נמצאות בתהליכי אישור בפני גופים אלה. בנוסף, בולט החיסרון של גוף מרכזי המסייע ליזמים (על בסיס אד-אוק) בהסרת חסמים."

8. החלטת הממשלה לחינוך חינם לגיל 3 ובניית גני ילדים - "הממשלה לא נתנה את הדעת להשפעה שתיוודע להרחבת חינוך החינם לגלאי 3 ומעלה על שוק הבניה בכללותו. הגדלת נפחי הבנייה לצרכים ציבוריים הביאה לייקור עלויות הבניה ויצרה ביקושים מוגברים לחומרי גלם, עובדים מקצועיים וכו', המשפיעים על כלל הענף."

9. עיר הבה"דים - "מדובר בהזדמנות היסטורית להפרחת הנגב, אבל בתכנון בפועל מתייחס רק לאספקט צר של מעבר מחנות הצבא לנגב ולא מעניק פתרון כולל: תכנוני, תעסוקתי וציבורי למכלול הבעיות שנובעות מהמעבר של הבסיסים."

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה:
10. הטבות כספיות לזוגות צעירים בפריפרייה בלבד - "בשנה האחרונה זכו מספר ישובים לעידוד התיישבות באמצעות קבלת מענק לזוגות הצעירים בהיקף של 150 אלף שקל שיבחרו להתיישב בהם. עם זאת מדובר בישובים מרוחקים אשר אינם רלוונטיים לרוב הזוגות הצעירים עקב הריחוק ממקומות העבודה שברובם מרוכזים באזור המרכז."

11. זכאות במשכנתאות למי שלא זקוק לכך - "זכאות מדינה ניתנת כתחליף למסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד אשר נלקחת לתקופה ארוכה ומתקבלת בריבית של 3.5-4 אחוז שנתי בעוד הזכאות ניתנת בריבית של 3 אחוז שנתית. הזכאות היא עבור עשרות אלפי שקלים בלבד. מטרת המדינה לעודד ולעזור לזוגות צעירים ליטול משכנתא ולרכוש את דירתם. אך המדינה אינה לוקחת בחשבון שכיום קיימים מסלולים כלכליים יותר כגון המשתנה כל 5 שנים שמתקבלת בריבית נמוכה יותר. עם כל זאת הקריטריונים לקבלת הזכאות אשר אמורים להעיד על מצב סוציו אקונומי נמוך אינם עומדים בקנה אחד עם רצונות הממשלה – לדוגמה זוג המשתכר 20 אלף שקל נטו עם שני ילדים מעל גיל 35 שזאת דירתם הראשונה (לכל אחד אח או אחות) בסבירות גבוהה יהיו לזכאות המדינה."

עו"ד רם א. גמליאל, מומחה במשפט מסחרי
12. ניסיון להשפיע באופן מלאכותי של מחירי הדירות - "ניסיונות חוזרים ונשנים להשפיע על מחיר הדירות על ידי הפצת מידע פופוליסטי שטוען שמחירי הדירות עומדים לרדת. הבעיה שכבר ארבע שנים טוענים שהמחירים צפויים לרדת והמחירים רק עולים. כל מי שהמתין שהמחירים ירדו למעשה הפסיד כסף רב, כי גם בהנחה שהמחיר ירד השנה בכ-10 אחוז עדיין הוא לא ידביק את העלייה שהתרחשה בשנים האחרונות. האמירות חסרות האחריות על ירידת המחירים יוצרות מצג שווא, אף לא אחד מהדוברים שטוענים שהמחירים ירדו לא יכול להגיד מתי ירדו, בכמה ואיפה ירדו, מה שיוצר תחושה שהירידה תהייה יותר משמעותית ממה שהשוק יכול להחיל. ירידות מחירים קיצוניות עלולות להוביל למשבר כלכלי חמור."

13.חוסר לקיחת אחריות על התחדשות עירונית - "באמצעות תמ"א 38 המדינה התנערה מאחריות ו'הפריטה' את הטיפול בבעיה. הטיפול הוא ספורדי, תלוי עניין כלכלי והסכמות של דיירים מול יזמים, מה שלא מגלם מדיניות אחראית. המדינה צריכה לקחת אחריות, ליצור תכניות מתאר ארציות ולקדם את ההתחדשות העירונית והתאמתה לצרכי בנייה, תשתית ותחבורה במאה ה-21. שיטת הבנייה הספורדית יוצרת יותר בעיות מפתרונות."

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית:
14. אי העברת הרפורמה בתכנון ובנייה במקשה אחת - "הנסיון להעביר את הרפורמה בתכנון ובבניה כמקשה אחת בעצם תקע אותה. נכון היה לפצל אותה ולבצע בשלב א תיקונים בהליכי רישוי ורק אחר כך ובעקבות זאת כשישתחרר צוואר הבקבוק, לאשר תוכניות."

15. פיצוי מגוחך על הפקעות - "על פי הצעת חוק התכנון והבנייה הפיצוי על הפקעה יהיה סמלי ולא לפי השווי הריאלי של הקרקע למעשה מדובר בפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות שמגיע להם פיצוי הגיוני ולא מגוחך."