מהפכת המשכנתאות של פישר: בנק ישראל משיב על השאלות המרכזיות

בהמשך לטיוטת ההוראה בנושא הגבלת שיעור המימון בהלוואות לדיור שפרסם הערב בנק ישראל , המגבילה את ציבור המשקיעים ומיטיבה עם הזוגות הצעירים, השיב בנק ישראל ל-7 שאלות מרכזיות בנושא:

1. מדוע נדרש דווקא עתה צעד זה? האם בנק ישראל מעריך שקיימת בועה במחירי הדיור?

"בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדיור, שהגיעו לרמות גבוהות בראיה היסטורית. נקיטת צעד זה בעיתוי הנוכחי מבוצעת על רקע הגידול בפעילות בשוק הדיור בכלל ופעילות המשקיעים בפרט. אלו הובילו לגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים בשנים האחרונות. גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית ובעיקר נוכח מתאם בין תיק האשראי לדיור ותיק האשראי לענף הבינוי והנדל"ן. אלו מהווים נכון ל- 30.6.2012 כ- 40% מסך סיכון האשראי המאזני הבנקאי."

על רקע מצב דברים זה הוחלט על הצעד הנוכחי, שמטרתו היא הפחתת הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי והפחתת הסיכון הגלום בלקיחת הלוואות לדיור בשיעור מימון גבוה.

2. האם גם בעולם נוקטים בנקים מרכזיים ורשויות פיקוח בצעדים מסוג זה?

"כן. השימוש בעולם בצעדים מסוג זה להבטחת יציבות המערכת הבנקאית ומניעת התפתחויות שליליות בשוק הדיור נפוץ בשנים האחרונות. כך למשל הטילו לאחרונה מדינות מגבלות על גובה המשכנתה ביחס לערך הנכס הנרכש (שיעור המימון), מגבלות על תקופת ההפחתה של המשכנתה ומגבלות נוספות על האשראי לדיור. בין המדינות שנקטו בצעדים אלה לאחרונה ניתן למנות את: שווייץ, קנדה, נורבגיה, שבדיה, אוסטרליה, הונג-קונג, סין, ספרד, וסינגפור."

3. כיצד צעד זה צפוי להשפיע על ציבור רוכשי הדירות? האם צעד זה אמור להוריד את המחירים בשוק הדיור? ואם כן אז בכמה?

"המטרה בנקיטת הצעד האמור, היא להקטין את הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי ולהקטין את הסיכון הגלום במינוף יתר של משקי הבית.
הצעד מכוון לכך שמשקי בית או משקיעים הנוטלים משכנתה, לא ייטלו משכנתה בשיעור גבוה יחסית לערך הנכס הנרכש. ההנחיה מגבילה משקיעים לנטילת משכנתה בשיעור של עד 50% בלבד מערך הנכס הנרכש, ומגבילה רוכשי דירה אחרים למשכנתה בשיעור של 70% מערך הנכס הנרכש, למעט הקלה הניתנת לרוכשי דירה ראשונה - לגביהם יחול שיעור מימון מרבי של 75%."

"שיעורי מימון גבוהים עלולים לפגוע ביכולת הלווים להחזיר בעתיד את המשכנתה בהתממשות תרחישים של גידול באבטלה וירידה משמעותית במחירי הדיור. לפיכך, ההגבלה על שיעור המימון עשויה לסייע למניעת ההשלכות הקשות על משקי הבית, על המערכת הפיננסית והכלכלה הריאלית, שעלולות להיווצר בעת התממשות תרחישים אלו. מגבלות אלו צפויות גם לפעול בכיוון הקטנת הביקושים לדיור והורדת מחירי הדירות, ועל ידי כך לסייע לרוכשי דירות בעתיד."

"קיים קושי באמידת ההשפעה הכמותית של צעד זה על המחירים בשוק הדיור. מחירי הדירות מושפעים משילוב רב של גורמים ובהם: הריבית במשק, היצע הקרקעות, מלאי הדירות והתחלות הבניה, גורמי מיסוי, שיעור האבטלה, הציפיות לאינפלציה ועוד. יחד עם זאת צעד זה הוא חיוני לאור ההתפתחויות האחרונות בשוק הדיור ורמות הריבית הנמוכות, וצפוי כאמור לפעול בכיוון של הורדת מחירי הדירות ולטובת כלל ציבור רוכשי הדירות."

4. על איזה פלח באוכלוסיה עתיד צעד זה להשפיע?

"האוכלוסייה הפוטנציאלית המרבית שצעד זה יכול להתייחס אליה, על פי נתוני העבר של ביצועי המשכנתאות, מוערכת בכ- 20% מציבור נוטלי המשכנתאות. מתוך שיעור זה כ- 9% מוגדרים כמשקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה), כ-8% משפרי דיור ורק כ-3% רוכשי דירה ראשונה."

5. האם הצעד לא יפגע קודם כל בזוגות הצעירים ששיעורי המימון בהם הם נוטלים משכנתה הם הגבוהים ביותר ובפרט נוכח מחירי הדיור הגבוהים כיום?

"הצעד מדורג באופן שמאפשר לזוגות הצעירים לקבל הלוואה לדיור בשיעור מימון מוגבל, אם כי גבוה ביחס לאוכלוסיות אחרות. מטרתו של הצעד היא לצמצם את הסיכונים גלומים בתיק האשראי הבנקאי, ויחד עם זאת לפעול להורדת המינוף של משקי הבית והפחתת ההשלכות של התממשות סיכונים ואי עמידה בהחזרים החודשיים של המשכנתה. בהתאם לכך ההוראה מכוונת לכל מי שנוטל משכנתה בשיעורי מימון גבוהים במיוחד, מעל 70% מערך הנכס. בנק ישראל החליט להתחשב גם בזוגות צעירים משום החשש לפגיעה בהם ולכן אפשר להם ליטול משכנתה בשיעור של עד 75% מערך הנכס."

6. מדוע בנק ישראל מחמיר עם המשקיעים (רוכשי דירה שנייה) וקובע להם שיעורי מימון מרביים של 50% בלבד, נמוך מאשר לכלל נוטלי המשכנתאות?

"פעילות המשקיעים בשוק הדיור מוערכת בכ- 25% מהעסקאות ומושפעת משיעור הריבית באופן משמעותי יותר מאוכלוסיות אחרות. על רקע הריבית הנמוכה עלולה פעילות המשקיעים להוות זרז להתעוררות בשוק הדיור ולעלייה במחירים שתפגע בכל ציבור רוכשי הדירות. האשראי למשקיעים עלול גם להיות האשראי המסוכן יותר בתיק האשראי הבנקאי וזאת בהתממשות של תרחיש ירידת מחירי הדיור. לפיכך, החלת מגבלה חמורה יותר על משקיעים עתידה להשפיע יותר על הביקוש לדירות ובכיוון של הפחתת מחירי הדירות מאשר החלת מגבלות על אוכלוסיות אחרות."

7. בסביבת הריבית הנמוכה אפשרויות ההשקעה האלטרנטיביות הן מעטות. האם בצעד הנוכחי בנק ישראל אינו פוגע בהשקעות במשק וביכולת הצמיחה שלו?

"בנק ישראל לוקח בחשבון השלכות אפשריות עתידיות של הצעד ובכלל זאת חשש מהוצאת משקיעים פוטנציאליים משוק הדיור. בנק ישראל בחן את מכלול השיקולים ובתוך כך את יכולת הצמיחה של המשק, צמיחת האשראי, התשואות הנמוכות בחלופות השקעה אלטרנטיביות ועוד. בחינת מכלול השיקולים הביאה לביצוע הצעד במתכונתו הנוכחית."