"כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים; הנהנים - עורכי הדין"

על פניו נראה כי הצעד עליו הכריז אתמול במקביל להורדת הריבית במשק ל-2% ובמסגרתו יוטלו הגבלות על נוטלי המשכנתאות, תוך יצירת הפרדה בין סוגי רוכשי הדירות - כצעד דרמטי. אבל לא בטוח שזה באמת המצב.

ד"ר אמיר ארד הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז' אומר היום בשיחה עם Bizportal, "כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים בעקבות המהלך של פישר. לכל טיעון שתומך בצעדים עליהם הכריז אתמול בנק ישראל ניתן למצוא טיעון נגדי".

לדברי ד"ר ארד, "על הטענה כי הורדת הריבית תסייע לקבלנים, ניתן לומר מנגד כי הקשחת הרגולציה ביחס למתן אשראי בבנקים, במיוחד לקבלנים מתחום הנדל"ן, מונעת מהם להגדיל את היקפי האשראי שבידיהם ובכך הקבלנים למעשה יתקשו להגדיל את היצע הדירות שהם משווקים בשוק".

"על הטענה שהצעד של פישר להגבלת שיעור המשכנתא ל-75% במקרה של קניית דירה ראשונה ו-70% למשפרי הדיור תוביל להגבלת הביקושים, ניתן לומר מנגד שכיום הבנקים ממילא לא נותנים משכנתאות בשיעורים גבוהים יותר כבר ולכן אין ממש משמעות או שינוי בתנאי של אותם הלווים".

"הצעד שעשה פישר על מנת למתן את הביקוש מצד המשקיעים, כאשר הוריד את שיעור המשכנתא שהם יכולים לקחת ל-50%, הוא יותר משמעותי. זאת מכיוון שהדבר משפיע על פלח מסויים בצד הביקוש שלמעשה יצטמצם בעקבות ההגבלות מאחר שהכדאיות לרכישת דירה בתנאים כאלה יורדת. כמובן שיש גם דרכים לעקוף את זה, למשל לקנות דירה לילדים. צריך גם לקחת בחשבון לכמות רוכשי הדירות להשקעה מסך כל הביקוש הוא לא כל כך גדול - לכן הצעד של פישר לא ישפיע בצורה כל כך משמעותית על השוק".

"בשורה התחתונה" אומר ד"ר ארד, "לדעתי הנהנים היחידים באמת מהמהלך של פישר יהיו עורכי הדין. כל מי שירצה לקנות עכשיו דירה יצטרך לבוא לבנק למשכנתאות עם אישור נוטריוני".

"חשוב לציין, פישר עושה מה שהוא יכול בכלים שיש לו ובתנאים הנוכחיים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן. אבל הגוף האמיתי שזה הוא התפקיד שלו זו הממשלה שאחראית על ההיצע הדירות בישראל".

"להיטיב עם הזוגות הצעירים ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים"

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוק הון אומר בשיחה עם Bizportal, "הצעדים של פישר הם צעדים רגולטורים שבאים לתת פיתרון להסתערות של הציבור על שוק הדיור בחוודשים האחרונים. ההגבלה באה להיטיב עם הזוגות הצעירים, ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים.

"אם נסתכל על כל אחד מקהלי היעד, אז מבחינת רוכשי הדירות הראשונות יש כאן צעד לקראתם כי עד היום למעשה משכנתאות ממוצעות קיבלו מימון של 60%-70% מערך הדירה ועתה פישר למעשה מעלה את השיעור הזה ל-75%".

"מבחינת משפרי הדיור, למעשה אלה שבבעלותם דירה ורוצים לקנות דירה נוספת לצורך מעבר אליה, תוך שהם מנסים למכור את הדירה שברשותם, המגבלה עליהם היא למשכנתא בשיעור של 70%. למעשה מצבם לא השתנה באופן מהותי. הקבוצה הזו היא הקבצה הגדולה ביותר בקרב ציבור נוטלי המשכנתאות".

"מבחינת המשקיעים, שמהווים כ-15%-20% מכלל נוטלי המשכנתאות, מדובר למעשה בהרעת תנאים. שכן ציבור זה ככל שהוא נוטל משכנתא בשיעור גבוה יותר התשואה שלו על ההון המושקע גבוהה יותר. כעת הגבלת שיעור המינוף שלהם ל-50% בלבד מהבנק, תדרוש מהם להביא יותר ולמעשה תקטין את כדאיות הרכישה".

"בסה"כ המהלך הזה הוא מהלך חיובי אבל הוא לא תשובה אמיתית. דבר ראשון הריבית הורדה ויש לזה השפעה מהותית. כל עוד הריבית נמוכה והאלטרנטיבות להשקעה מצומצמות למעשה אפיק ההשקעה בדיור הוא אפיק לגיטימי ואטרקטיבי, לאור הטבות המס והביטחון שמקנה ההשקעה בדיור".

"חברות הנדל"ן למגורים הגדולות בשוק לא יושפעו באופן מהותי מהצעדים של פישר, מאחר וגם אם תהיה ירידה אפילו של 50% ברכישות של הציבור המשתייך לקבוצת המשקיעים, עדיין הירידה מסך המכירות הכללי לא תהיה מהותית, כאשר מנגד הורדת הריבית דווקא מעודדת את הביקושים" טוען עציוני.