מדד קייס שילר הישראלי: מחירי הדירות עלו 1.54% בשנה החולפת

מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן מהמרכז הבינתחומי קורא תיגר לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וחושף היום מדד מחירי דירות חדש המבוסס על מאפייני מדד מחירי הבתים האמריקני קייס שילר (Case Shiller) הבוחן את מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות בארצות הברית.

המדד Gazit Globe IDC Index, או GGII, מבוסס על מדידת מחירי דירות שנסחרו פעמיים במהלך תקופה. באופן זה מודד המדד את השינויים שחלו במחירי דירות בין מועד מסחר אחד למועד מסחר שני. המדד מחושב אחת לחודש ברמה ארצית ובנוסף, מציג את השינויים שחלו במחירי הדירות בתשעה אזורים גאוגרפיים שונים בישראל – ירושלים, תל אביב, חיפה, גוש דן, השרון, מרכז, דרום, צפון והקריות.

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"ל מכון גזית-גלוב, אומרת כי "מאפיין ייחודי של המדד הוא המעקב אחר שינויים במחירי דירות קיימות ללא דירות חדשות. כלומר, מעקב אחר השינויים במחירי הדירות המחוזקות על ידי הציבור. כל שנה ישנן כ-100 אלף עסקאות מתוכן 20-30 אלף של דירות מקבלן. גילינו שהחל משנת 2004 מדד ה-GGII עלה יותר ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס, הכולל גם דירות מקבלן וניתן להסיק מכך שחל שינוי בטעמים ואנשים העדיפו דירות באזורים ותיקים. אנחנו מקבצים נתונים אודות דירות שנמכרו פעמיים כדי להימנע מהבדלים באיכות הדירה, הלוא לא ניתן להשוות דירה בקומה ה-1 לדירה בקומה השמינית."

לפי המדד, מחירי הדירות בתקופה שבין ספטמבר 2011 לספטמבר 2012 עלו בשיעור של 1.54%. יצוין כי לפי נתוני הלמ"ס עלו מחירי הדירות בתקופה של אוגוסט 2011-אוגוסט ב-1.4%. אזור הקריות רשם את עליית המחירים החדה ביותר לאורך התקופה בשיעור של 19.3%, אזור הצפון רשם עלייה של 5.59%, אזור הדרום רשם עלייה של 5.35% , ירושלים רשמה עלייה של 2.68%, אזור המרכז רשם עלייה של 3.15% ואזור גוש דן רשם עלייה של 0.64%. מנגד, תל אביב רשמה ירידת מחירים בשיעור של 7.78% וחיפה רשמה ירידת מחירים של 0.57%.

מהנתונים ניתן לראות שהחל מחודש ינואר 2012 החלו מחירי הדירות לעלות בשיעור חודשי ממוצע של 0.34% כל חודש. נתוני המדד מגיעים לקורולציה של 97.27% עם נתוני הלמ"ס, אולם לפי GGII מחירה הממוצע של דירה בישראל ברבעון השני של 2012 היה גבוה ב-7.5% מנתוני הלמ"ס והסתכם ב-1.2 מיליון שקל, זאת לעומת 1.18 מיליון שקל.

בסיס הנתונים לחישוב המדד הינו העסקאות שנרשמו במערכת ה"כרמן" של רשות המיסים החל מינואר 1998. בתהליך הניפוי נופו כל העסקאות בהן סוג הנכס איננו דירה, עסקאות בהן אין ציון תת חלקה, עסקאות בנכסים שנסחרו פחות או יותר מפעמיים במהלך התקופה (קרי נכללו רק עסקאות בהן יחידת הדיור נסחרת פעמיים בדיוק במהלך התקופה), עסקאות בנכסים בהן המ"ר המצוין הינו פחות מ-10 מ"ר, עסקאות בהן ההפרש בשטח המצויין הינו יותר מ-8%, עסקאות בהן מספר החדרים לא זהה, עסקאות בהן יש הבדל של יותר מ-3% בין המחיר המוצהר למחיר המוערך והיחס בין שתי העסקאות גדול מפי 3.