גוזלן: "7.5% אבטלה והחמרה בכלכלה העולמית יובילו לירידה חריפה בנדל"ן"

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI, התייחס הבוקר בסקירתו השבועית לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר לפיהם חלה צניחה של 23% בכמות המבוקשת של דירות בחודש אוגוסט.

לדבריו, רמת המלאים כבר לא מספקת רוח גבית לעליית מחירי הנדל"ן - "מלאי הדירות הלא מכורות נע בשנה האחרונה סביב 20-21 אלף דירות, כלומר כרבע מהדירות הנמצאות בבנייה פעילה. עד לסוף 2013 צפויה להסתיים בנייתן של קרוב ל-40-45 אלף דירות כך שהלחץ על הקבלנים צפוי להתגבר מכיוון שיהיה מדובר בעלייה ניכרת בדירות גמורות לא מכורות להבדיל מדירות בתהליך בנייה. מבחינת חודשי המלאי (היחס שבין הביקוש למלאי הנוכחי) בבנייה פרטית, מעלה כי המצב חזר במהלך השנה האחרונה לרמות של שנת 2007, ערב העלייה החדה במחירי הנדל"ן. יחס זה עומד כיום על למעלה משנה לעומת כ-7 חודשים בשפל שנרשם ביחס זה במהלך 2009-2010."

גוזלן מסביר כי הדיון סביב הגורמים להתנפחות מחירי הנדל"ן המקומיים התמקד בריבית ובמלאי הדירות. "אין ספק כי הירידה במלאי הדירות מ-2007 תרמה את שלה אך את עיקר ההסבר סיפקה הריבית הנמוכה. הפחתת הריבית החדה, כאשר ברקע נרשמה יציאה מהירה מהמיתון ב-2009 שלוותה בהתאוששות מהירה בשוק העבודה, ותנאי מיסוי נוחים, כל אלה היוו תמהיל אופטימאלי להתנפחות מחירי הנדל"ן."

"ההקשחה בתנאי מתן ההלוואות עליה הכריז בנק ישראל לאחרונה צפויה למתן במעט את הביקושים אך לא מעבר לכך", מוסיף גוזלן. "סביבת הריבית הנמוכה ופוטנציאל גבוה להפחתת ריבית נוספת, והעלייה החדה במחירים בשנים האחרונות מהווים שילוב מושך אל שוק הנדל"ן. פוטנציאל רב יותר לצינון הביקושים מצד הרגולציה נמצא בידי הממשלה, אך במקרה הטוב צעדים מצד זה יגיעו בעוד חצי שנה לאחר כינון ממשלה חדשה וכניסת שר אוצר חדש לתפקיד."

גוזלן מסכם ואומר כי גורם הסיכון העיקרי לשוק הנדל"ן הינו המצב בשוק העבודה. "שוק העבודה מראה אמנם סימני חולשה מסויימים אך בוודאי שעד כה לא מדובר בהרעה ניכרת. מגמה זו צפויה להימשך אל תוך 2013, ובתרחיש של האטה בקצב הצמיחה (אנו מעריכים סביבה של 2%-2.5%, ללא תרומת הגז) אנו מצפים לעלייה בשיעור האבטלה ל-7.5% ב-2013. אם אכן יתממש תרחיש זה הוא ילווה בירידת מחירים קלה בשוק הנדל"ן. מנגד, אם תרשם החרפה במצב העולמי, אזי ההתאמה במחירי הנדל"ן צפויה להיות חריפה במידה ניכרת."