"הירידה החדה בהתחלות הבניה תשפיע משמעותית על מחירי הדירות ב-2014"

בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים עגומים אודות מספר התחלות הבנייה ברבעון השלישי של 2012 אשר הסתכם ב-7,790 דירות בלבד, הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השני של 2009 ונמוך בכ-37% מנתוני הרבעון השני 2012. מנגד, מספר הדירות שנותרו למכירה עדיין נותר גבוה ועמד בסוף אוקטובר 2012 על כ-20.2 אלף דירות.

"'העשייה' הממשלתית כמו מאמציו של הבנק המרכזי עדיין לא תורגמו לקורת גג במחיר סביר לאזרחי המדינה ונראה כי התכניות הגרנדיוזיות של סוף 2011 נותרו עדיין בגדר תכניות. מצוקת הדיור הינה בעיה רוחבית במשק. מחירי הדירות הגבוהים מדירים רבים מצרכני הדירות הפוטנציאליים מהשוק, לצד העובדה שהאלטרנטיבה של השכרת דירה יקרה אף היא ושוחקת את ההכנסה הפנויה של הצרכן הפרטי", אומרים האנליסטים של בית ההשקעות אפסילון.

לדבריהם, לפני כשנה הציגה הממשלה מצגת עם תכנית ברורה לשיפור שוק הדיור התכנית כללה בין היתר: גידול בשיווק קרקעות על ידי המדינה לצרכי בניית יח"ד, תמריצים לזירוז בנייה, הקמת ודל"ים (ועדות לדיור לאומי) בין היתר על מנת לשחרר חסמים מעכבים בתכנון דירות, שיווק קרקע מיועדת לשכירות לטווח ארוך בהנחה, כאשר ההנחה תוזיל את שכ"ד.

"אמנם תכניות גדולות וחלקן בתהליך של יישום אך בפועל לא השתנה הרבה,
שיא התחלות הבנייה היה ב-2011, מה שנותן אינדיקציה על הביקושים הגבוהים שהתעוררו בשנתיים שקדמו לשנה זו", טוענים באפסילון. "במחצית השנייה של 2011 נחלשו הביקושים לדירות, ובנוסף במהלך 2012 בנק ישראל הטיל הגבלות על מימון בנקאי לענף הנדל"ן, מה שגרם לירידה של 37% בהתחלות בניה ברבעון השלישי 2012 לעומת רבעון מקביל אשתקד."

באפסילון מסבירים כי התחלות הבניה מהוות את המנוע העיקרי של שוק הנדל"ן - "נכון להיום קיימות בבניה כ-80 אלף יח"ד ועוד כ-20 אלף דירות חדשות גמורות אשר מחכות על המדף. הזמן הדרוש לבניית דירה בממוצע הינו כשנתיים וכמות הדירות המבוקשת בשנה הינה כ-40 אלף יח"ד, ולכן אנו מניחים כי עליות מחירים השנה לא יגיעו ככל הנראה מכיוון היצע הדירות."

על פי פרסומי משרד הבינוי והשיכון ניתן לראות כי שיעור ההון העצמי על משכנתא עלה משמעותית בשנה האחרונה, מה שיוצר מציאות של שוק נדל"ן לבעלי הון ומשקיעים. באפסילון טוענים כי ההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא לא גדל דרמתית עם עליית המחירים בעשור האחרון כתוצאה מרמת הריביות הנמוכה אשר שוררת במשק כיום מול רמת הריביות הגבוהה ששררה בימים עברו. "זה המקום לציין כי בהנחה שהמשק יצמח ב 2013 בשיעורים של כ-3%-2.5%, רמת הריביות הנמוכה תישמר ולכן אופציית ירידת המחירים נראית סבירה פחות."

לגבי יוזמות הממשלה להקמת מתחמי דיור להשכרה, לדבריהם ההשפעה המקזזת של תכניות אלו תהיה נמוכה בשנת 2013 למרות שסנוניות ראשונות כבר קיימות. "מסה קריטית של דירות להשכרה לטווח ארוך לא תושג ככל הנראה ב-2013 ולכן אנו מעריכים כי מחירי השכירות ימשיכו לעלות."

לסיכום, באפסילון מעריכים כי מאחר ומספר הדירות בבנייה פעילה הוא עדיין גבוה כעת (כ 83 אלף), בשנת 2013 לא יהיה שינוי משמעותי במחירי הדירות, זאת, לצד העובדה לדבריהם שהמחירים האבסולוטיים גבוהים בהשוואה לעבר. "הירידה החדה בהתחלות הבנייה תשפיע ככל הנראה על המחירים בשנת 2014. הריבית הנמוכה תמשוך גם ב 2013 את ציבור המשקיעים לשוק הנדל"ן ותהווה חלופת השקעה אטרקטיבית בשבילו. רוכשי הדירה הראשונה ייאלצו לפנות לשוק הדירות להשכרה, מה שיגרום לעלייה בביקוש לשכירות ועלול להוות את הגורם האינפלציוני המהותי ביותר בשנה הבאה."

כתבות מעניינות נוספות:

זיסר רוכש ב-150 מיליון שקל, והאג"חים מזנקים בפראות - צפו בטבלת הסדרות
ירון זר: "מרכיב הזמן קריטי לעניין ייצוא הגז, מ-2020 צפוי עודף היצע בעולם"