קוזניצקי: "מחירי הדירות בארץ לא יירדו, יש פה שוק של מכורים - זה כמו סמים"

שוק הנדל"ן בשנת 2012 המשיך לתת את אותותיו כלכלית ונפשית על מרבית תושבי המדינה - מחירי הדירות המשיכו לטפס, ולפי נתוני השמאי הממשלתי ברבעון השלישי רשמו עלייה שנתית של 3%. השוק נע בדואליות בין הבטחות הממשלה לבנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור לבין מיעוט בהתחלות הבנייה הנובע ממצוקת האשראי של הקבלנים וחששותיהם שמא הכרזות הממשלה יתגשמו.

לרגל סיום השנה, Bizportal שוחח עם אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בחברת הבנייה והתשתיות מנרב, שועל ותיק בעולם הנדל"ן, אשר שירטט עבורנו תמונת מצב נוכחית של השוק:

שנה נוספת חלפה ומצבם של רוכשי הדירות הורע, איך יוצאים מהמצב בו עבור דירה ממוצעת צריך לשלם 120-130 משכורות?

"בנושא הנדל"ן ניתן לטפל רק בתוכנית משולבת, לא לפי פישר בלבד, או כל גורם אחר אשר יוצא בהכרזה, הדברים יותר מורכבים. צריך קודם להתייחס לזוגות הצעירים עם התייחסות למשפרי הדיור. הרגולטור לא צריך להתערב בנושא המשקיעים אשר צריכים לרכוש לפי כוחות השוק, מספיק לתת להם הטבות מס. צריכה להיות תוכנית של דירות להשכרה ופינוי בינוי ועל השר הממונה למנות צוות מומחים ממשרד האוצר, משרד השיכון ולשבת ברצינות ולהציג תוכנית פשוטה אך משולבת תוך חודש ימים."

"בנוסף, צריך תוכנית של העברת אוכלוסיה לפריפרייה, לא תוכנית שעוסקת רק במחיר הדירה אלא גם בתעסוקה, חינוך ותחבורה. מעבר לכך צריך לפתח בהתאם למציאות בשטח, נאמר ויש ביקוש ברחובות אז יש לעבור ולפתח את גדרה ולא לנסות להקים עוד עיירה כמו נתיבות או אופקים, מקומות שכוחי אל."

בחודש הקרוב יתקיימו בחירות, איזה ציון היית נותן לממשלה בפתרון בעיית הנדל"ן?
"עם כל הביקורת נגדה, הממשלה עשתה הרבה, בתנאים בהם עבדה היא לא יכלה לעשות יותר טוב. לא ניתן להפוך את המשטר לדיקטטורה , בדמוקרטיה הקיימת זה לא משנה מי יהיה ראש ממשלה אם זו תהיה שלי יחימוביץ' או לפיד או בנט, כל אחד מבטיח הרים וגבעות אך לאחר הבחירות המים ממשיכים לזרום בדיוק לאותו הכיוון. לא יקרה שום דבר למחירים, כולם מדברים על מזג האוויר והוא ממשיך בשלו."

אתה באמת חושב שהממשלה רוצה להוריד את מחירי הדירות? הלוא למרבית השרים באופן אישי יש מספר דירות להשקעה
"מיסי הנדל"ן משמשים רכיב מס גדול, אז אני לא יודע אם היו רוצים לשחוט את התרנגולת שמטילה ביצי זהב. מנגד, אני לא חושב שיש גורם בשוק שרוצה שהמחירים ימשיכו להאמיר כי התרסקות לא תהיה טובה לאף אחד. מדובר בשוק של מכורים, כשיש עליית מחירים צרכני הסמים רוצים עוד ועוד סמים אך בשלב מסויים לא ניתן יהיה לספק אותם."

"חייבים להשיב סוף כל סוף את החוק שמטיל מס רכוש על כל מחזיק קרקע בעלת תב"ע לבנייה אז הספקולנטים לא היו חוגגים והאוצר היה נהנה מממיסים אלו. הבעיה כיום היא שאין תוכנית כוללת, כל אחד פותר חלון בבוקר ויוצא בהכרזה פופוליסטית."

השבוע נחנך בסין קו הרכבת המהירה הארוך ביותר בעולם אשר נסלל תוך שנים ספורות, לא מעציב אותך לראות שרכבת לירושלים ייקח לסלול כמעט 20 שנה?
"יש סופר שכתב את ספרי חלם שאני לא זוכר את שמו. בירוקרטיה היא לא תמיד הבעיה אלא אי קבלת ההחלטות הנכונות והיגררות אחר אינטרסים פוליטיים."

זה נראה כאילו העיר היחידה בארץ שמצליחה לפתח מייזמי תשתית בזמן וביעילות היא חיפה, מנהרות הכרמל, המטרונית

"אין שום סיבה שהדברים לא ירוצו כך בכל הארץ. בסין כשמקבלים החלטה להעביר את פסי הרכבת באזורים מאוכלסים או פינוי בינוי המוני אז יוצאת החלטת מדינה ואף אחד לא יכול לרוץ לבג"צ, אומרים לתושבים שבתאריך X יגיעו אוטובוסים לאסוף אותם לדיור מסודר וביום למחרת יגיע בולדוזר. אצלנו פינוי בינוי ביפו יכול לקחת 30 שנה. לא צריכים להיות בארץ נגד זכויות הפרט כמו בסין, אך כיום אנחנו במצב בו זכויות הפרט גוברות על זכויות הכלל."

"הפתרון הוא התווית מסלול פינוי בינוי פשוט ומהיר, צריך לתת יותר זכויות בנייה לקבלנים כדי שבאופן אוטומטי הכול יראה אחרת. הפתרון הוא בינוי פינוי, קודם לבנות דירות לדיירים המפונים כדי שלא יגורו בשכירות ויבטחו ביזם ורק אז להרוס את המבנים. לא צריך להשתמש בכפייה, הכול צריך להיות ברצון חופשי, אך אין ספק שבסרבנים נבערים מדעת צריך לטפל משפטית."

מה היית אומר כיום לזוג צעיר לעשות?
"צריך לקבוע מסלול לצעירים שיאפשר להם לקנות דירה במיליון שקל גג, אבל רק לאלו שמשתכרים ולא לומדים בישיבה. אם המצב יימשך ייתכן ונראה יותר זוגות צעירים שיעזבו את הארץ, אם מרוויחים בארצות הברית פי 3 אז למה שלא יעברו?"

היכן בכל זאת כדאי לדעתך לרכוש דירה כיום?
"כדאי לקנות היכן שיש ביקוש, לא אציע לקנות בקריית גת, נתיבות או בכרמיאל, כל מקום בחדרה-גדרה יהיה טוב. חיפה מבחינתי היא אנומאליה – היא נהנית מתכנון אורבני שהוא מעל ומעבר, אך יש לה בעיה מאוד קשה של איכות חיים בגלל הזיהום של המפעלים הפטרוכימיים והיותה עיר נמל, זו לא תהיה חוויה לגור שם אם תהיה מתקפת טילים על מיכלי האמוניה, זו עיר שתענוג לגור בה אך היא כל הזמן עולה קצת ושוב יורדת."

ומה לגבי באר שבע?
"לבאר שבע מנגד יש עתיד טוב, יש לה ראש עיר מאוד מוצלח ואין ספק שהיא תעלה בגלל עיר הבה"דים וקיצור זמן הנסיעה ברכבת לשעה, כל הדברים חוברים יחד לכך שיעלו את העיר על המפה. מנגד, אשדוד, העיר המתוכננת ביותר בישראל, לא מצליחה להמריא, אני לא מבין מדוע המחירים שם לא משתווים למחירי המרכז, זו בעיה של תדמית נטו".