רוצים לגור במגדל יוקרה? תשלמו 400% יותר דמי ניהול מבבניין רגיל

ההתקדמות בדפוסי המגורים בישראל הופכת אט אט את המושג ועד בית לאנרכוניסטי. כיום, עם בנייתם של מגדלי מגורים הכוללים עשרות ואף מאות דירות, השימוש בחברות ניהול הופך להיות נפוץ יותר ויותר.

ענף חברות ניהול ואחזקת בניינים מונה כ-300 חברות ניהול ואחזקה של בניינים ומשרדים. הענף מגלגל כ-2 מיליארד שקל בשנה, מתוכם כמיליארד שקל מיוחסים ל-7 החברות המובילות: אריאל נכסים (חב' הבת של אלקטרה), קבוצת נתון, מיקדן ניהול ואחזקה (חב' בת של קרדן נדל"ן), קבוצת רמות, מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים, הון ניהול נדל"ן וקבוצת נת"מ. חברות אלה מנהלות כ-30% מכלל היקף המ"ר המנוהלים בענף. כמו כן, שיעור צמיחת ההכנסות בענף נאמד בין 4%-5% לשנה.

על פי הערכות כלכלני דן אנד ברדסטריט, נכון לשנת 2012 קיימים בישראל יותר מ-200 אלף בנייני מגורים משותפים. שיעור הבניינים המשותפים המעסיקים חברת ניהול ואחזקה נאמד בכ-20% (כ-40 אלף בניינים). שאר הבניינים המשותפים (כ-160 אלף בניינים) פועלים בעיקר באמצעות נציגויות הבית המשותף, מתוכם 15% רשומים כחברים באגודה לתרבות הדיור.

דמי הניהול החודשיים נעים בין 2 שקל ל-3 שקל למ"ר שהם בין 200 ל-300 שקל לדירה הממוצעת (בגודל של 100 מ"ר). דמי הניהול מגלמים בתוכם שירותים סטנדרטיים, כגון: ניקיון, חשמל, אחזקה שוטפת, הדברה, וכו'. דמי הניהול בבנייני יוקרה נעים בין 6 שקל ל-16 שקל למ"ר. בנוסף לשירותים הסטנדרטיים עשויים דמי הניהול לגלם בתוכם שירותים נוספים, כמו: אחזקת בריכה ותפעול חדר כושר, כולל שכר של מציל ושכר של מדריכי כושר, חוגים, העשרה וכו'. מדובר בסכום ממוצע שנע בין 600-1,200 שקל בחודש לדירה של 100 מ"ר.

בדן אנד ברדסטריט מציינים כי רמת הסיכון הענפית ירדה במהלך 3 השנים האחרונות בשיעור שמוערך ב-10%-15%, אך עם זאת היא עדיין גבוהה בכ-5% מרמת הסיכון הממוצעת במשק. סיכונים בענף: תחלופת דיירים הפוגעת בגביית דמי הניהול, ריבוי דירות מושכרות מקשה על גיוס דמי הניהול, קשיים בהעלאת גובה דמי הניהול בעת חידוש חוזה חדש והתלות בענף הנדל"ן ומגמר הבנייה של בניינים.

כלכלני הקבוצה צופים שדמי הניהול יתייקרו ב-8%-12% בממוצע לחודש לדייר, בטווח של שנה - שנה וחצי. זאת בשל התייקרויות מחירי החשמל, המים, עלויות כוח אדם ועלייה בשיעור המע"מ.