כצמן: "ההון פה משוחרר מדי, לא יקרה דבר אם 25% מההון שלי ילך למס עיזבון, יש מס על החיים - שיהיה גם על המתים"

"אנחנו נמצאים בתקופה מאוד מעניינת בעולם, מצד אחד הוא יוצא מהמשבר של 2008-2009, אך מצד שני זו יציאה מאוד מגומגמת שמונעת מאלכימיות וקסמים שיוצרים צמיחה אנמית, הדיבורים על עשור אבוד הם לא בעלמה", כך אמר הבוקר חיים כצמן, יו"ר ג'י סיטי 0% ג'י סיטי 1,530 0% בסיס:1,530 פתיחה:1,530 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: במסיבת עיתונאים אשר הציגה את הדוחות הכספיים לשנת 2012.

"ארצות הברית מנסה בכוח לייצר צמיחה של 2%, למרות שהיא צריכה 3% ומעלה. וכמובן הצד השני הוא מדיניות אפסית כמעט בכל העולם. אירופה נמצאת כמה שנים אחרי ארצות הברית במהלך יציאה ממשבר, ואם בארצות הברית יצאנו מהשלב של זריקת חול לגלגלי השיניים, אירופה בשלב הזה, ראינו מה קרה בקפריסין בימים האחרונים", הוסיף כצמן.

להערכת כצמן, העולם פותר את המשבר הזה בצורה מאוד איטית ותהליך היציאה יהיה הדרגתי, כואב ויהיה מלווה במיני משברים ומדיניות הריבית הנמוכה תמשיך לשרור עוד תקופה ארוכה, לא לגמרי לא סביר שתמשיך עד אחרי 2015. "העולם מחפש בטחון וקצת , דבר שמאוד קשה להשיג כעת. אנחנו משקיעים בנכסים חסיני מיתון שמספקים את הצרכים היומיומיים של כל אדם בעולם המערבי, בדרך כלל מעוגני סופר מרקטים ובחמש השנים האחרונות ניצלנו את המצב על מנת לטייב באופן מאוד רציני את תיק הנכסים שלנו."

"כל מיני גופים נכנסו לצרות ונאלצו להיפרד מיהלומי הכתר שלהם"

"ניצלנו הזדמנות של פעם בדור לרכוש נכסים שאף אחד לא יכל לרכוש, בזמנים כתיקונם לא מוכרים כאלה נכסים. כל מיני גופים נכנסו לצרות ונאלצו להיפרד מיהלומי הכתר שלהם. מאידך, כשהזמנים השתפרו מחזרנו ומכרנו נכסים בהיקף של 2.5 מיליארד שקל בערים הקטנות. תזרים המזומנים שלנו הפך להיות בטוח יותר וחזק יותר, מה שעוד קורה בשטח שאין בנייה חדשה והנכסים נעשים חזקים יותר ויש יכולת להעלות את שכר הדירה."

כצמן מוסיף "אנחנו קמים בבוקר, מטפלים ב-15 אלף דיירים ומנסים לגבות קצת יותר מכל דייר. אצלנו בתוך התיק יש ים של אפשרויות לאפסייד, תמיד יש אפשרות נוספת, עסק שצריך בו התמחות, אנחנו יודעים להעביר את היתרונות והניסיון ממקום למקום. יש לנו צוות בכל העולם, הצוות שלנו מעולה לא פחות מהנכסים, את הפרמיה עושים האנשים, לא הנכסים. הרישום בבורסה בניו יורק יהיה צינור עבורנו להשקעות בשווקים בינלאומיים, בשנים הקרובות נשתמש."

"בשנתיים השלוש האחרונות אנחנו עדים למחול השדים בנשוא הרגולציה בישראל"

כצמן מתח ביקורת חריפה על הרגולציה בישראל: "בשנתיים השלוש האחרונות אנחנו עדים למחול השדים בנשוא הרגולציה בישראל, תגידו לנו מה כללי המשחק, אי אפשר כל שעתיים לשנות את כללי המשחק, אתה לא יכול להביא כלי שח ולשחק על לוח שש בש. אם אני נמצא במצב שיש היום הדרת בעלי מניות, אני כבעל מניות ראשי בחברה לא יכול להצביע על דברים בסיסיים של מה יהיה שכר המנכ"ל שלי, לא יכול להצביע על מינוי דח"צים. נעשה דיי והותר בקשר לשמירה על זכויות המיעוט, אי אפשר להעניש את הרוב בגלל ה-10% שכשל, מחילים כללים על כל ה-100%. לא ייתכן שאנחנו נבלה את מרבית זמננו בישיבות הדירקטוריון בדיוני רגולציה."

לגבי הממשלה החדשה, אומר כצמן כי מדובר בחבורה של אנשים טובים שרוצה לעשות טוב לכולם. "צריך להרחיב את המושג שוויון בנטל לעוד מספר מקומות, זה גם חלוקה יותר הוגנת על נטל שמוטל על עבודה ונטל שמוטל על הון. אין שוויון בנטל בין מה שנדרש מההון למה שנדרש מהמיסוי מעבודה הגבוה מדיי בישראל ועל ההון הוא נמוך, בהשוואה לקורה בעולם."

"לא יכול להיות מצב שזוג שעובד ומשחק לפי הכללים בישראל לא יכול לגמור את החודש, מצד שני יש מצב בו ההון בישראל הוא משוחרר במיסים ברמות שאני כלל לא מכיר בעולם, האחת זה נושא מס עיזבון, לא יקרה לבנות שלי שום דבר אם 25% מההון שלי ילך למס עיזבון, אם אפשר להטיל מס על החיים אפשר גם על המתים. הדבר השני הוא איך בישראל אין מס רכוש – בארצות הברית מס הרכוש הוא 1%-2%, בישראל סך גביית הארנונה בישראל ממגורים היא בערך 8 מיליארד שקל, מנכסים שלא למגורים עוד 9 מיליארד, כ-17 מיליארד שקל ארנונה, אם היו גובים מס רכוש הסכום היה 36 מיליארד שקל, זה אחרי שנותנים פטור של 5,000 שקל למ"ר לדירת מגורים. למה נותנים למר כצמן על דירה שאינו גר בה פטור. ברגע שאדם יידע שהוא יושב עם דירה ריקה התמריץ שלו למכור יהיה יותר גדול, מה לא צודק בזה, אם לוקחים את הכסף ונותנים להתנחלויות אני פחות בעד, אך אם בכסף הזה ירווחו את המס למעמד הביניים אני מאוד בעד."

והתוצאות - רווח של 957 מיליון שקלים, גידול של 33%

הקבוצה מסכמת את שנת 2012 עם הכנסות מהשכרה בהיקף של כ-5.25 מיליארד שקל, זאת לעומת 4.718 מיליארד שקל אשתקד, גידול של 11%. הרבעון הרביעי של 2012 עם הכנסות מהשכרת מבנים בהיקף של 1.37 מיליארד שקל, זאת לעומת 1.248 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-10%. הגידול נובע בעיקר מהפעלה לראשונה של נכסים שפיתוחם הושלם, מהפעלת נכסים נוספים שנרכשו במהלך 2012, מעלייה בשער החליפין הממוצעים של הדולר והדולר הקנדי לעומת השקל ומגידול בהכנסות מהנכסים הקיימים.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה הסתכם בכ- 957 מיליון שקל (5.59 שקל למניה) לעומת רווח של כ- 719 מיליון שקל (4.30 שקל למניה) אשתקד, זינוק של 33%. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה הסתכם ברבעון הרביעי של 2012 ב-224 מיליון שקל, זאת לעומת 269 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, קיטון של כ-17% הנובע מרווח של שיערוך נכסים בהיקף של 441 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2012, לעומת רווח משערוך של 843 מיליון שקל ברבעון הרביעי 2011.

ההכנסה התפעולית נטו מהפעלת מבנים (NOI) ברבעון הרביעי גדלה בכ-7% לכ-911 מיליון שקל (כ-66.5% מסך ההכנסות מהשכרה), לעומת כ-851 מיליון שקל (כ-68.2% מסך הכנסות מהשכרה) ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בשיעור ה-NOI, בעיקר ב-FCR, נבעה מעלייה בהוצאות הפעלת נכסים אשר נמצאים בתהליך פיתוח ופיתוח מחדש, לאור ירידה בשיעור התפוסה בנכסים אלו במהלך פתיחתם. ה- F.F.O גדל בכ- 23% והסתכם בכ- 137 מיליון שקל (0.83 שקל למניה) לעומת כ- 111 מיליון שקל (0.71 שקל למניה) ברבעון המקביל אשתקד.

סך ההכנסות ממכירת בניינים, קרקעות וביצוע עבודות, ברבעון הרביעי, הסתכמו בכ-414 מיליון שקל, מתוכן סך של כ-33 מיליון שקל ממכירת בניינים וקרקעות וכ-381 מיליון שקל מביצוע עבודות, לעומת סך של כ-322 מיליון שקל מביצוע עבודות וממכירת בניינים וקרקעות ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הגולמי מפעילות זו ברבעון הרביעי של 2012 הסתכם לסך של כ-16 מיליון שקל, לעומת בסך של כ-11 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

עלות השכר של חמשת המנהלים הבכירים בחברה הסתכמה ב-2012 ב-48.78 מיליון שקל, כאשר עלות השכר של ג'פרי אולסון, מנכ"ל אקוויטי וואן, הסתכמה ב-14.25 מיליון שקל ושכרו הסתכם ב-4.125 מיליון שקל. עלות השכר של חיים כצמן הסתכמה ב-9.33 כאשר שכרו הסתכם ב-2.8 מיליון שקל.

בשנת 2012 גייסה הקבוצה הון בסך של כ- 1.8 מיליארד שקל ואג"ח להמרה בהיקף של כ- 6.2 מיליארד שקל. הוצאות המימון בשנת 2012 משקפות ריבית שנתית ממוצעת של כ- 5.2% לעומת ריבית שנתית ממוצעת של כ- 5.7% בשנת 2011. יחס החוב נטו לסך (LTV) הסתכם ליום 31 בדצמבר 2012 בכ- 56.1% לעומת כ- 58.0% ליום 31 בדצמבר 2011. במהלך שנת 2012, עלה דירוג החוב של ATR לדירוג השקעה (BBB-) עם אופק יציב על ידי S&P ועל ידי Fitch. דירוג החוב של FCR עלה ל- BBB (High) עם אופק יציב על ידי DBRS ול- Baa2 עם אופק יציב על ידי MOODY'S ודירוג החוב של EQY עלה ל- Baa2 עם אופק יציב על ידי MOODY'S

רוני סופר, מנכ"ל החברה, מסר: "במהלך השנה המשכנו ליהנות מהמגמות החיוביות ברוב שווקי המפתח בהם אנו פועלים, ובכלל זה, בארה"ב, קנדה ואירופה. המיקוד שלנו בהשקעה ובפיתוח של נכסים באזורים אורבאניים צפופים עם דמוגרפיה חזקה והיצע נמוך של שטחי מסחר הובילה לביצועים פיננסים חזקים הכוללים גידול של כ- 32% ב- FFO וגידול של כ- 23% ב- FFO למניה. חיזקנו את המאזן והורדנו את רמת המינוף; הובלנו השנה מספר מהלכים של מחזור הון בקבוצה לצד גיוס הון וחוב לזמן ארוך בהיקפים משמעותיים. החברה מחזיקה בתיק נכסים איכותי והיא ממוצבת בעמדה מצוינת לצמיחה בטווח הארוך לצד היכולת לממש הזדמנויות שונות בשווקי הפעילות".