סיור ב'ארץ העיקולים': רק 200 אלף שקל לבית קרקע, האם זו השקעה משתלמת?

בבנק הריבית על הפיקדון מגרדת את הריצפה, בחוץ מחירי הדירות בשמיים, ובבורסה כמו בבורסה - הסכנה מרחפת. והנה פתאום מעבר לאופק, אפשרות השקעה חלומית - דירה בגרוש וחצי בארץ האפשרויות שמקבלים עליה שכירות חודשית נאה. הישראלי חושב על הקץ', חושב על אלה שכבר אכלו אותה, וחושב על הסיוט הכי גדול שלו - לצאת פראייר. מבחינתו עדיף להיחנק כל החיים עם ריבית של 1.5% בבנק מאשר לספר איך הוא התפתה - וחטף עקיצה. אז עורך Bizportal נסע לשם, לארץ הדירות המעוקלות, ארץ התשואות הגבוהות - הנה הרשמים.

ישר לדטרויט. העיר שבה מחיר הדירה החציוני (נתון טוב יותר מהממוצע) עומד כיום על 45 אלף דולר!! וזה אחרי עלייה של 13.6% ב-2012, היא כנראה המקום להגיע אליו. בכדי להבין את עומק המשבר בעיר, או בכדי לקבל תחושה של עד כמה המחירים בעיר הזו נמוכים, שווה להשוות לרגע (גם אם לא מדובר בתפוזים לתפוזים) את דטרויט ללאס-וגאס למשל. גם לאס וגאס חוותה ב-2008 משבר חמור ביותר, מה מחיר הדירה החציוני שם כיום? 147 אלף דולר. אגב, בלוס אנג'לס המחיר החציוני עומד על 345 אלף דולר. אבל בסדר, אני מניח שהבנתם את התמונה. נחזור לדטרויט.

תעשיית הרכב, בלה בלה בלה. הסיפור מוכר כמעט לכל ישראלי. שלוש הענקיות - ג'נרל מוטורס, פורד וקרייזלר יושבות בעיר (או יותר נכון במדינת מישיגן שדטרויט היא העיר הגדולה בה). בימי הזוהר של התעשייה הזו, כלומר איפשהו בשנות ה-50, העיר פרחה, הצעירים חזרו מהקרבות באירופה ישר לדיל האמריקני - קח בית עם משכנתא שהחברה (אחת מהשלוש) משלמת ובוא להיות חלק מהתעשייה שהיא חוד החנית. אלה הבתים שעליהם אנחנו מדברים היום. 1.8 מיליון איש מנתה אז העיר שהייתה לאחת הגדולות בארה"ב, היום יש שם בקושי 700 אלף איש וההתכווצות נמשכת. זה לא רק תעשיית הרכב שחטפה מכה נוראית ב-2008, זה גם התנהלות עירונית כושלת ושלל פרשיות שחיתות. סיבוב בדאון -טאון לא משאיר מקום לספק - העיר בערך מתה (בטח אם אחרי זה אתה נוסע לניו-יורק או שומע על שיקגו).

באופן כללי, בערך 80% משוק הדיור למגורים בארה"ב זה מה שנקרא single home family, כלומר בתים פרטיים עם שטח מלפנים ומאחור וכמובן - גראז' לאוטו. זה מה שבאנו לראות בדטרויט, ובאופן כללי במדינת מישיגן. כאמור, אותם בתים שנבנו בשנות ה-50. הגענו לעיר ופגשנו את ערן יניב מ-SB CAPITAL, חברה שקונה מהבנקים בתים מעוקלים, משפצת ומוכרת - בעיקר לישראלים. אח"כ היא גם שותפה בצורה כזו או אחרת לניהול הנכס. בארה"ב יש לא מעט חברות שמשווקות לישראלים דירות, במקרה של החברה הזו צריך להדגיש שהישראלי ממש קונה בית שיהיה רשום על שמו בטאבו, ולא אחוז מסוים מתוך איזה בניין שיהיה רשום כחברה.

ניגש ישר למספרים. על בית של 50-55 אלף דולר, השכירות היא סביב 600-700 דולר לחודש. נלך על המינימום, 600 דולר לחודש על בית שעלה לכם 55 אלף דולר. בשקלים זה נשמע יותר מרשים, על בית של 200 אלף שקל אתם מקבלים 2,200 שקלים לחודש. במונחי תשואה שנתית זה כבר מתחיל להישמע חלומי - 13%. בטח כשבארץ משכירים דירה של מיליון שקלים ב-3,500 שקלים, תשואה של 4%. אבל רגע, בארה"ב המיסים (ארנונה וכו') הם על המשכיר, יש גם את עניין ביטוח הדירה (עניין של כ-600 דולר בשנה), יש תחזוקה שצריך מידי פעם לעשות ויש את אותם 10% מהשכירות שצריך להעביר לחברת הניהול (הרי אתם לא רוצים לקבל שיחת טלפון מהצד השני של האטלנטי בסגנון "האסלה נסתמה", ובטח שלא להתחיל לחפש שוכרים).

בשורה התחתונה, ג'ון פוג שהינו איש נדל"ן ותיק בארה"ב ושותפם של SB CPITAL בחברה באינדיאנפוליס הסמוכה לדטרויט אומר לנו שמה שנשאר בסופו של דבר זה בערך 70% מאותם 600 דולר חודשיים. אז נרד ל-420 דולר (1,550 שקל), עדיין יפה מאוד - תשואה של 9%.

אותו ג'ון פוג מספר שטרם הכניסה שלו לתחום ה- single home family באינדיאנפוליס, הוא בחן יחד עם אנשיו לא פחות מ-90 שווקים בארה"ב. מתוכם הוא ביקר בפועל ב-30 ובסופו של דבר נבחרה אינדיאנפוליס. "האמת שמבחינת מספרים, דטרויט הייתה זו שיצאה כמקום הנכון ואינדיאנפוליס במקום השני, אבל הלכנו על אינדי' בגלל שהפער לא גדול ודטרויט היא פחות ביזנס פרנדלי", הסביר פוג וציין ששיעור התפוסה בנכסים שהוא מנהל יחד עם החברה הישראלית עומד על 97%.

אז תשואה של 9% על הנכס, לקנות?

בכדי להחליט צריך בתור התחלה להשוות תפוזים לתפוזים. הזכרתי דירה במיליון שקלים שמקבלים עליה 3,500 שקלים (תשואה של 4%) אבל זו לא דירה למשקיעים. בכדי באמת להשוות, ניקח לדוגמה דירה בדימונה שעולה 300 אלף שקל ומושכרת ב-1,500 שקלים לחודש - אנחנו כבר מטפסים ל-6%. ועדיין רחוק מאותם 9% בדטרויט. בכסף, המשמעות היא שצריך לשים עוד 100 אלף שקל בשביל לקבל את אותה שכירות חודשית. רק יש נקודה משמעותית שצריך לקחת בחשבון, בארץ אפשר לקחת משכנתא ולתת לכסף של הבנק לעבוד בשבלנו. בארה"ב אנחנו מדברים על רכישה במזומן (או במקרים מסוימים הלוואה של הצד המוכר).

אם הכל דופק כמו שעון ונעזוב את עניין המשכנתא, אז תשואה של 9% זו חגיגה. ועדיין אתם חשדנים. ערן יניב וג'ון פוג אומרים לנו שמבחינתם הדבר החשוב הוא יצירת האמון עם הרוכשים. "לאחרונה 50% מהמכירות שלנו היו ללקוחות שכבר קנו אצלנו. זה מבחינתו אומר הכל. אנחנו משקיעים ודואגים לכל מה שקשור בניהול הנכס של הלקוח, יש לנו אינטרס לעשות זאת", הם אומרים.



החשש - העסק לא ידפוק

בדטרויט עובדת SB CAPITAL עם חברת ניהול הנכסים Aspect Properties המקומית, באינדיאנפוליס החברה הישראלית הקימה חברת ניהול נכסים יחד עם ג'ון פוג. כאשר אני שואל כמה זמן הם עובדים עם חברת Aspect, יניב מסביר שמדובר בתקופה של כשנתיים, ושעד Aspect הם עברו 2 חברות ניהול נכסים שהעבודה איתן לא עלתה יפה, בעיקר מהזווית של מתן שירות ללקוח. יניב מסביר עוד כי זו הייתה גם הסיבה לכך שהוא העביר את מקום מגוריו לדטרויט, בכדי לנהל את הדברים מקרוב.

בהיותי ישראלי חשדן, אני מייד תוהה מה יקרה אם לאחר שרכשתי דירה והיא על שמי בטאבו, SB CAPITAL מחליטים לסגור את הביזנס ולעבור לצורך העניין - לאוסטרליה. ו-Aspect גם כן יוצאים לפנסיה. הבית עומד שם משנות ה-50, אבל חברות זה דבר שהיום פה ומחר יכול להיות שכבר לא. גם אני אצטרך לעבור 3 חברות ניהול נכסים עד שאמצא קצת שקט. ולי אין כוונה לעבור לדטרויט בכדי להשגיח מקרוב על ה-1,530 שקל החודשיים.

עוד מילה לפני הסיכום, יש כמובן גם את עניין רווח ההון האפשרי. כלומר הישראלי אולי חושב שאת הדירה שהוא קנה ב-55 אלף דולר, יהיה אפשר למכור עוד 3-4 שנים ב-70-80 אלף דולר. זה המקום לציין שבארה"ב עוקלו ע"י הבנקים מיליוני בתים (כן כן, מיליוני) וחלק גדול מהם נמצאים במדינת מישיגן שהעיר הגדולה שלה זו דטרויט. חוץ מזה יש גם את העירייה המקומית שעיקלה כמות אדירה של בתים בשל חובות ארנונה. כל הדירות המעוקלות הללו מחפשות את דרכן חזרה לשוק, מצב שכזה לא ממש מבטיח עליית מחירים.

לסיכום. באנו, ראינו והאמת שנראה מעניין. זה לא בשביל גברת כהן מחדרה שמחפשת תזרים עם ודאות של 100%. זה עולם ההשקעות, ופה אנחנו מדברים על תשואה של 9%. וכמו שאמר לי פעם איש נדל"ן מהבכירים בארץ על איזו עסקה שעשה - "אני לא הולך לגור שם ואפילו לא להסתובב ברחוב, אני הולך לעשות שם כסף". בקיצור אם יש לכם קצת כסף בצד, יש לכם אופציה.