חולמים על בית בניו יורק? צפו ב-5 טיפים שיעזרו לכם לחסוך כסף

שוק הבתים האמריקני חוזר לדהור בשנה האחרונה ולפי נתוני פברואר רשם זינוק של 10.2% במשך 12 חודשים, הזינוק החד ביותר זה 7 שנים. אולם מחירי הבתים עדיין נמוכים ב-26% בהשוואה למחירי השיא של אפריל 2006 ולכן ייתכן וקיים פוטנציאל לעליות מחירים נוספות בשנים הקרובות, במיוחד לאור מלאי הבתים הנמוך במדינה וההקלה במתן אשראי מצד הבנקים.

בשל המחסור באפיקי השקעה מניבי תשואה בישראל, במיוחד בשוק הנדל"ן המקומי, אשר אינו מספק כיום תשואה הגבוהה מ-5%, משקיעי הנדל"ן הישראלים חוזרים לבצע רכישות בארצות הברית, חלק לא קטן מהם לניו יורק.

פעמים רבות משווקי הבתים במדינה מבטיחים תשואה משכירות הגבוהה מ-10% ומתעלמים מההוצאות הנלוות הרבות המפחיתות משמעותית את שכר הדירה שנותר בפועל ביד. ניר אמזל, מנכ"ל Hap Investments, מספק חמישה טיפים לצמצום הוצאות כשרוכשים דירה להשקעה בניו יורק:

1. קבלת זיכוי מארנונה ל-15 שנה: בחלק מהמקרים יש לבדוק האם ניתן להשיג לנכס פטור ממס רכוש (PROPERTY TAX ), שהוא למעשה הארנונה של מדינת ניו יורק, לתקופה של 15 עד 20 שנה. חשוב לבדוק האם הבעלים של הדירה/ בניין מצייד אותנו בפטור הזה ויש לקחת את קיומו/היעדרו של פטור כזה בחשבון בעת בדיקת כדאיות העסקה. פטור כזה חוסך בין 400 ל-1,000 דולר בחודש על מיסוי עירוני ומהווה נדבך חשוב בהשאת התשואה השוטפת.

2. צמצום המיסוי: מעבר למיסוי העירוני יש גם מיסוי על רווחים שוטפים משכירות (המשולם למדינה ולממשל הפדרלי). רמת המיסוי בניו יורק היא 35%. ניתן לצמצם את המיסוי על ידי שימוש בתכנון מס נכון ולגיטימי. שיטות לדוגמא הינן: קיזוז הוצאות שוטפות של דמי ניהול, קיזוז הריבית על המשכנתא (במידה ולוקחים), ריבית בגין הלוואות אחרות אם נלקחו, הוצאות שהוצאו בגין הדירה (תיקונים, תחזוקה, וכו'). אגב, ישראל וארה"ב חתומות על אמנה למניעת כפל מס, בנוסף יש אפשרות ליהנות מפטורים במס כי ארה"ב מעודדת השקעות הון זר. יש לזכור כי בארה"ב קיימות רמות מיסוי שונות- העיר, המדינה והפדרלית וצריך לבדוק מה סך החשיפות שם ואחר כך מה מוכר בארץ וכמה נשאר בסוף ולשם כך חובה להתייעץ עם יועץ מס.

3. עלויות נילוות/סיכונים: ניתן לצמצם עלויות נלוות וסיכונים בניהול השוטף על ידי שימוש במערכת מסודרת לתחזוקת הבניין, ניהול ההשכרה של הדירה וטיפול שוטף בנכס. ניתן לצפות את העלויות הכוללות ולגדר את ההוצאות עפ"י הסכם ניהול מסודר שייחתם עם החברה המנהלת.

4. הגדרת הנכס: חשוב מאוד לוודא מהי הדירה שאנו קונים והאם היא קונדו (CONDOMINIUM) או קו-אופ (CO-OP)מכיוון שיש לכך השלכות דרמטיות על היכולת שלנו לבצע עסקאות בנכס. כעיקרון קונדו הוא מודל יותר קרוב לדירה בבית משותף הרשומה בטאבו בדומה למודל המוכר לנו בישראל ודרגות החופש בביצוע דיספוזיציה בנכס הינן גבוהות יותר.

5. יש לדרוש שקיפות מלאה- מי היזמים אצלם שמים את הכסף, רמת האמינות שלהם, הניסיון (TRACK RECORD), מוניטין וכיו"ב. לגבי מתווה העסקה עצמו יש לברר מהן הערבויות מה הביטחונות שנותן היזם ומה רמת הזיקה הקניינית של המשקיע לנכס הסופי? קרי, האם מקבלים בעלות על דירה או חלק יחסי בחברה עם עוד הרבה משקיעים שמחזיקים ביחד בבניין / קומפלקס שלם.