1% של מע"מ, 11,966 שקל בהון העצמי; האם נכון לרוץ לקנות דירה? הנה הניתוח

שורת הגזירות הצפויה בתקציב הקרוב ללא ספק תשפיע על כיסם של בני מעמד הביניים - בין היתר מדובר בהעלאת מס הכנסה בשיעור של 1.5%, קיצוץ קצבאות הילדים ל-140 שקל לכל ילד, הקפאת תוספות שכר במגזר הציבורי ודרישת תשלום מס בריאות מעקרות בית. מרבית גזירות אלו ייכנסו לתוקף בשנת 2014, אך גזירה שתיכנס לתוקף ביוני הקרוב וצפויה להשפיע על כולם היא העלאת שיעור המע"מ ב-1% לרמה של 18%, דבר אשר ללא ספק ישפיע על מחירי הדירות החדשות.

למרות הצהרותיו של שר האוצר יאיר לפיד, ערב הבחירות, כי מחירה של דירה ממוצעת בישראל יירד ל-90 משכורות מ-130 כיום, שורת הגזירות בשוק הדיור רק הולכת ותופחת: ביטול ביטול הפטור ממס רכישה למשפריי דיור עד למחיר של 1.47 מיליון שקל, ביטול הפטור ממס שבח למי שמוכר כל 4 שנים ובבעלותו דירה ומדרגת מס נוספת על דירות יוקרה.

Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, בחן מה יקרה לרוכש דירה ראשונה, אשר יחתום על הסכם רכישה ערב עליית המע"מ וייטול משכנתא מייד עם כניסתה. נציין שניתוח זה נעשה בהתעלמות מהצהרות גורמי הממשל בדבר ביטול רכיב המע"מ לרוכש דירה ראשונה, אשר אם היה מתבצע היה מוזיל את המשכנתא ואת ההון העצמי עבור דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל במאות אלפי שקלים:

זה המקום להזכיר מה קרה בסיבוב הקודם של העלאת המע"מ, בספטמבר 2012 משיעור של 16% ל-17%. ציבור רוכשי הדירות הסתער אז על שוק הדירות ונטל משכנתאות בהיקף שיא של 5.8 מיליארד שקל בניסיון להקדים את ההתייקרות. אז האם אכן כדאי לרכוש דירה לפני הגזירה?

במקרה הראשון, זוג חתם החודש, לפני עליית המע"מ, על חוזה לרכישת דירת 4 חדרים בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה ב-1.4 מיליון שקל. זוג זה יידרש להון עצמי של 350 אלף שקל (25%) ולמשכנתא של 1.05 מיליון שקל. צריך לזכור שלרוב החתימה על חוזה רכישת דירה נעשית מספר שבועות לפני סגירת המשכנתא מול הבנק המלווה. במקרה הנוכחי, סביר להניח שהמשכנתא תאושר רק לאחר ה-1 ביוני, יום עליית המע"מ, ולכן מחיר הדירה יעלה ב-11,966 שקל לכ-1.412 מיליון שקל (התשלומים על הדירה בחוזה קבלני מוצמדים למע"מ ולמדד תשומות הבנייה). במקרה זה הבנק לא יוכל להעניק משכנתא הגבוהה מ-25% מהסכום הראשוני שנקבע בחוזה, קרי 1.4 מיליון שקל ועל הזוג יהיה להוסיף להון העצמי 11,966 שקל ולשלם בסך הכול הון עצמי של 361,966 שקל.

במקרה השני, הזוג ירכוש את הדירה לאחר ה-1 ביוני, יום עליית המע"מ - מחיר הדירה כאמור יעלה לכ-1.412 מיליון שקל, אך במקרה זה הבנק יאפשר לזוג ליטול משכנתא בגובה של כ-1.059 מיליון שקל, 75% משווי הדירה, ולכן הזוג יידרש להון עצמי של כ-353 אלף שקל, כלומר כ-9,000 שקל פחות בהשוואה לרכישה שהייתה מתבצעת ערב העלאת המע"מ.

נזכיר כי בסוף חודש אוקטובר הגביל בנק ישראל את היקף המשכנתא ל-70%, אפשר לרוכשי דירה ראשונה ליטול משכנתא בגובה של עד 75% והגביל את המימון לצורכי השקעה ל-50% בלבד משווי הנכס. הגבלה זו ייתרה את השימוש בביטוח EMI לצורך רכישה בהיקפי מימון הגבוהים מ-70% למשפרי דיור ומעל ל-75% לרוכשי דירה ראשונה, ואינה מאפשרת שיקול דעת לבנקים בהעלאת שיעורי המימון באחוזים בודדים מעל תקרות אלו בעקבות שינויי ריבית או מדד. מומחים בשוק הנדל"ן סבורים כי צעד זה, יחד עם המשך עליית המחירים, החמיר את מצבם של רוכשי הדירות, כפי שמתבטא במדד משכן לחודש מארס.

"עד הגבלת המשכנתאות הפתרון האידאלי של נוטלי המשכנתאות היה להגדיל את אחוזי המימון בכל מקרה בו היה ללווים חוסר בתזרים מול הקבלנים", אומר ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה. "אך כעת, לווים אשר לא יתכננו את תזרים המזומנים והשינויים העלולים להתרחש עקב עליית המע"מ ומדד תשומות הבנייה יאלצו להשלים את הפער באמצעות הלוואות מסחריות, דבר שיגרור אחריו עלייה בהחזרים החודשיים."

לדברי כרמל, "כפי שניתן להיווכח מהדוגמאות, זוג שממהר לחתום היום על חוזה רכישה מול קבלן רק בגלל עליית המע"מ חייב לקחת בחשבון ששינוי של כמה אלפי שקלים נוספים יכול לבוא או על חשבון המשכנתא (במידה ונחתמה לאחר עליית המע"מ), או על חשבון ההון העצמי במידה ונחתם לפני. אסור לשכוח חתימה כעת על הסכם רכישה ללא תשלום מלא לקבלן לא תשנה דבר וחצי דבר בהפרש בו יעלה המע"מ."

כתבות מעניינות נוספות: פרופ' גרין: "לא הייתי מעז לקנות בתים כרגע בערים כמו דטרויט וקליבלנד, עליית המחירים בארה"ב השנה - 2%-3%" בתחתית שוק הנדל"ן: דירות בת"א סביב ה-1,700 שקל לחודש - תמונות קשות צפו בשלוש ערים בהן צפויה ירידה במחירי הדירות

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.