"תמ"א38 בפריפרייה? תשכחו מזה, שם המדינה תצטרך להכניס את היד לכיס"

תחום ההתחדשות העירונית מתחיל להראות תזוזה מסוימת בשנה האחרונה לאחר שנים רבות של הרבה דיבורים ומעט מעשים – בערים כמו קריית אונו, יהוד-מונוסון, גבעתיים ותל אביב הושלמו ונמצאים בבנייה הבניינים הראשונים במסגרת פינוי בינוי ובערים בת-ים ורמת השרון אושרו לאחרונה פרויקטים בהיקף של אלפי דירות. גם בגזרת התמ"א 38 מתחילים לראות ניצנים של שינוי עם 56 בניינים שהושלמו ולמעלה מ-1,000 שנמצאים בתהליכי אישור.

רמת גן מוגדרת כ"מלכת" התמ"א 38 עם 11 בניינים שהושלמו, 20% מסך הבניינים שהושלמו. היקף הבניינים שהושלמו עדיין זעום בהתחשב בכך שהתמ"א 38 יצאה לפועל בשנת 2005. לתוכנית אין כיום כדאיות כלכלית מחוץ לתל אביב, וגם בערים בהן הקבלנים בהחלט יכולים לרשום רווח יפה, לא פעם קברניטי העירייה שמים מקלות בגלגלים. רמת גן ניצלה אתמול מעצירה כמעט מוחלטת של מייזמי התמ"א 38 בשטחה לאחר שהאופוזיציה טענה שצפיפות הבנייה הנוכחית יוצרת בעיות תחבורה ותשתיות קשות ביותר.

בשיחה עם Bizportal ממפה מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי ערים ומהנדסת עיריית אור יהודה, מספר סוגיות בעייתיות בהתחדשות עירונית. מרים ארז תופיע בכנס השנתי של איגוד מהנדסי הערים שמתחיל היום.

"הלוואי וניתן היה להרוס הכול ולבנות מחדש, אך לצערי זה לא ישים", אומרת ארז בראשית דבריה. "השאלה הקשה ביותר היא מה קודם למה? ציפוף בניינים בהתחדשות עירונית ואז מציאת פתרון לבעיות התחבורה או הכנת תוכנית מסודרת לתחבורה ותשתיות ואז לבנות. לא ניתן להקים יחידות דיור נוספות במצב הנוכחי כי אנשים לא יוכלו לזוז כאן."

בניגוד לחיים כהן, מהנדס עיריית רמת גן אשר טוען שחיי אדם חשובים יותר מתחבורה ומצדד במעבר לתחבורה ציבורית, ארז אינה ממהרת להפוך את אור יהודה לאתר בנייה אחד גדול – "הכנתי תוכנית כוללת לעיר המאפשרת הקמת חניות מתחת לשטחים ציבוריים. תוכנית של בינוי פינוי כפי שנעשית אצל השכנה יהוד-מונוסון אינה ישימה כעת בעיר מאחר ומסלול הנחיתה העובר מעלינו אינו מאפשר בנייה של יותר משמונה קומות, אולי בשינוי הרגולציה נוכל להסב אזורים אלו לאזורי תעסוקה, אז ייתכן ובאזורים שאינם מאפשרים בנייה לגובה נקים אזורי תעשייה. מעבר לזה באור יהודה ישנם אזורים עם כדאיות כלכלית גבולית בדומה לפריפריה, ערכי הקרקע יותר נמוכים מאשר בקריית אונו ויהוד, אך כשהערך יעלה באור יהודה הקרקע תהיה מוכנה לקלוט את הבנייה."

"הממשלה הטילה על הרשויות המקומיות לחזק בנייני מגורים והן שוברות את הראש כיצד לבצע זאת, יש סוגיות שאיתן הרשויות אינן יכולות להתמודד. מגמת משרד הפנים להעביר סמכויות גדולות יותר לוועדות המקומיות היא חיובית, אני מעריכה שבאמצעות השיח שיווצר ניתן יהיה להתמודד עם הבעיות באופן כולל. עד עכשיו המדיניות באור יהודה הייתה לא לקדם תמ"א 38 כי לא ניתן לבצע זאת נקודתית, חייבים לפתור קודם את כל הבעיות ברמה הכוללת. אפילו בתל אביב, עיר עם צוותים מעולים, לא מזדרזים לקדם תוכניות, אך אנחנו בדרך הנכונה ויימצאו הפתרונות היצירתיים."

במרבית הערים זכויות הבנייה במיזמי התחדשות עירונית ניתנות באופן כולל ואין התייחסות פרטנית לכל פרויקט, כאשר פעמים רבות ראשי הערים מתייחסים לקבלנים כאל חמדנים. ארז טוענת כי "הגישה בה רואים את הקבלנים כחמדנים דיי עברה מהעולם, יש יזמים המתנהגים כמו בשוק ושואלים כמה אתם נותנים? באותו רגע אני מפסיקה את השיח ואומרת שאנחנו לא נותנים אלא מכינים תוכניות טובות., נושא הצפיפות הוא אמצעי להשגת עירוניות טובה ולא מטרה. אנחנו כל הזמן מתרגלים למספרים חדשים, אם בעבר 14 יח"ד לדונם נחשב להרבה, כיום התרגלנו ל-20-25 יח"ד לדונם והמספרים רק יגדלו, אך אסור שזה יבוא על חשבון המרחב הציבורי."

ומה לגבי מיזמי התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב"? לדברי ארז, "הפריפריה יכולה לשכוח מכך כי הכלכלה בישראל מתבססת רק על המגזר הפרטי, אולם יש נושאים שאי אפשר לבסס רק על המגזר הפרטי כפי שתחבורה ציבורית לא ניתן להשעין רק על הון פרטי. אני לא רואה יזמים מפתחים פרויקטים בצפת ובבית שאן, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס."

כתבות מעניינות נוספות:
למי שממש חייב דירה: דירות במרכז (גם בת"א) בפחות מ-490 אלף שקל
סיוט הנדל"ן: שכר הדירה הממוצע בארץ זינק 51% תוך 5 שנים, מה קרה בת"א?