שינוי כיוון: נפילה של 20% ברכישה של דירות להשקעה - ומה קרה בת"א?

שוק הנדל"ן החל להירגע? מנתוני משרד האוצר לרבעון הראשון עולה כי עולה כי בתקופה זו נרכשו 25.5 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לרבעון הקודם. ירידה זו חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה במספר העסקאות, כאשר ברבעון הרביעי של 2012 כבר ניכרה התמתנות בקצב העלייה (בהשוואה לשלושת הרבעונים לפניו). בהשוואה לרבעון הראשון ב-2012, אשר עמד עדיין בצילה של המחאה החברתית, נרשם גידול של 13% במספר העסקאות.

בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה עם שיעורי ירידה הגבוהים משמעותית בהשוואה לירידה במספר העסקאות באזורי המרכז וירושלים. מי שמיתנו את הירידה בעסקאות באזורים אלו היו משפרי הדיור, אשר שמרו על יציבות.

הקשחת תנאי המשכנתאות משפיעה על הזוגות הצעירים
ברבעון הראשון נרכשו 10.1 אלף דירות על ידי זוגות צעירים, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 1.6% ברבעון הרביעי של 2012, אשר חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. ניתן להניח כי התעצמות הירידה ברכישות הזוגות הצעירים נובעת בין היתר מהקשחת תנאי המימון למשכנתאות ע"י באוקטובר האחרון. יש לציין כי יישום ההנחיות של בנק ישראל לא חל על משכנתאות שהטיפול בהן החל קודם לפרסום ההנחיות, לפיכך ההשפעה המלאה של צעדי בנק ישראל על מספר העסקאות לא היתה מידית.

מספר הדירות שרכשו משפרי דיור ברבעון הראשון של 2013 עמד על 9.9 אלפי דירות, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. יש לציין כי גם לגבי אוכלוסיה זו הוחמרו תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל באוקטובר האחרון. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות, מעבר לממוצע הארצי, ברכישות משפרי הדיור באזור רחובות ובאזור ב"ש. מנגד, נרשמה יציבות באזור המרכז ובאזור ירושלים וירידה מתונה יחסית באזור השרון.

ברבעון הראשון נרשמה ירידה חדה של 20% ברכישת דירות להשקעה, לאחר עליה רצופה בשיעור מצטבר של 46% מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון הרביעי של 2011. ניתן להניח כי אחד הגורמים המרכזיים לירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון היה החמרת תנאי המימון למשכנתאות הנלקחות ע"י משקיעים, עפ"י הנחיית בנק ישראל שנכנסה לתוקף באוקטובר האחרון.

הנמוכה לא מעודדת את המשקיעים
לפי האוצר, מאחר והחמרת תנאי המימון לא חלה על משכנתאות שהטיפול בהן החל קודם פרסום ההנחיה, השפעת צעד זה על היקף הפעילות של המשקיעים לא באה לידי ביטוי מלא כבר ברבעון האחרון של 2012 (אף כי כבר אז חלה התמתנות בשיעור הגידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעונים הקודמים). הירידה החדה בפעילות המשקיעים חלה חרף המשך הירידה בריבית הריאלית.

באוצר מוסיפים כי ביטוי נוסף להשפעת הצעדים של בנק ישראל ניתן למצוא בעליה ברמות השכר של המשקיעים ברבעון הראשון, בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים ברבעונים הקודמים. כך למשל, השכר הממוצע למשק בית של משקיעים ברבעון הראשון של השנה עמד על 22.5 אלף שקל, גבוה בכ-13% משכר המשקיעים ברבעון הקודם.

באזור תל אביב נרשמה ירידה של 13% במספר הדירות שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013, בהמשך לירידה של 9% שנרשמה ברבעון הקודם (לעומת עליה של 5% ברכישות המשקיעים ברמה הארצית). סגמנט זה של השוק בת"א, אשר היה הדומיננטי ביותר באזור זה בשנים האחרונות הולך ויורד בחדות מאז הוכבד לראשונה נטל המס על משקיעים בינואר 2011. משקלו בסך הרכישות באזור הולך ומתקרב לזה של משפרי הדיור, בעל נתח השוק הקטן ביותר באזור זה.

המשקיעים עוזבים את תל אביב?
על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, באוצר מציינים כי זהו האזור היחידי בו נרשם גידול במכירת דירות ע"י משקיעים, בהשוואה לרבעון הקודם. כתוצאה מכך, סך הדירות נטו (רכישות בניכוי מכירות) שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 באזור ת"א ירד ב- 30% בהשוואה לרבעון הקודם. סך הגידול נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) בדירות שנרכשו להשקעה בת"א ברבעון הראשון של 2013 עמד על 319 דירות, הרמה הנמוכה ביותר באזור זה בשנים האחרונות. יצוין כי זהו האזור היחידי בו מספר הדירות נטו שרכשו משקיעים ברבעון הראשון נמצא ברמתו הנמוכה ביותר בשנים האחרונות, למעט אזור ב"ש.

אזור חיפה, אשר היה בין האזורים הבודדים שרשמו האצה בשיעור הגידול ברכישות משקיעים ברבעון האחרון של 2012, רשם ירידה של 21% ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון, בדומה לירידה ברמה הארצית. משקל המשקיעים באזור זה מסך העסקאות ירד ל-25% לאחר שבשיאו, ברבעון הרביעי של 2010, היוו המשקיעים 35% מסך הרכישות באזור.

ברבעון הראשון נמכרו כ-3.8 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה בשיעור מצטבר של 41%. הירידה במכירות המשקיעים חלה חרף הארכת תוקף הוראת השעה המרחיבה את הפטור ממס שבח למי שבבעלותו "דירה נוספת" (הוראת השעה פגה בתחילת מאי 2013). לכאורה ניתן היה לצפות לגידול במכירות המשקיעים לקראת תום תוקף הוראת השעה אולם שני גורמים עשויים להסביר את העובדה שלא רק שלא נרשם גידול במכירות, אלא ששיעור הירידה הרבעוני היה החד ביותר מאז נכנסה לתוקף הוראת השעה (בתחילת 2011).

באוצר מסבירים כי ביולי 2012 התקבלה החלטה לפיה עם תום הוראת השעה לא יידרש ממי שבבעלותו "דירה נוספת" להמתין 8 שנים בין מכירה למכירה בכדי לקבל פטור ממס שבח, אלא תקופת ההמתנה תתקצר ל-4 שנים, כפי שהיה קודם לכניסת הוראת השעה לתוקף. בהקשר זה יצוין כי כבר ברבעון האחרון אשתקד חלה התמתנות בגידול במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון השלישי. שנית, בשל חוק פיזור הכנסת שררה אי בהירות, לפחות בהתבסס על המידע הנגיש לציבור בתקשורת, לגבי תחולת הוראת השעה (דהיינו, האם הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה עדיין בתוקף).

ירידה של 12% בעסקאות יד שנייה
בפילוח גיאוגרפי ניכרים שיעורי ירידה גבוהים יותר במכירות המשקיעים באזורי הפריפריה, בפרט באזור טבריה (ירידה של 44%). אזורים אלו מאופיינים בשיעור גבוה יחסית של משקיעים שמכרו לפחות דירה אחת בארבע השנים האחרונות. דהיינו, עבור משקיעים אלו העובדה לפיה לא יידרשו להמתין 8 שנים בין מכירה למכירה על מנת לזכות בפטור ממס שבח, מקטינה במידה רבה יותר את התמריץ להקדים ולמכור את הדירות שבבעלותם לפני תום הוראת השעה, בהשוואה למשקיעים באזור המרכז.

אזור ת"א הינו האזור היחיד בו נרשם גידול במכירות המשקיעים ברבעון הראשון של השנה. בנוסף, משקל המשקיעים מסך מוכרי דירות יד שניה באזור זה הגיע ל-24%, השיעור הגבוה ביותר באזור זה בשנים האחרונות. לשם השוואה, ברמה הארצית משקל המשקיעים מסך מכירות דירות יד שניה לא רשם שינוי משמעותי בשנים האחרונות (עומד על 19.4% ברבעון הראשון של 2013). 34% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 נרכשו ע"י זוגות צעירים. 36% מהדירות נמכרו למשקיעים אחרים. באזור ת"א מהוות מכירות המשקיעים לזוגות הצעירים 28% בלבד מהמכירות, כאשר חלק הארי (43%) ממכירות המשקיעים באזור זה הינו למשקיעים אחרים.

ברבעון הראשון של 2013 נרכשו 19.5 אלפי דירות יד שניה, ירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. את הירידה במספר העסקאות הובילו המשקיעים. סך דירות יד שניה שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 עמד על 4.3 אלפי דירות, ירידה של 21% בהשוואה לרבעון הקודם.

עלייה ברכישת דירות חדשות בתל אביב
בפילוח בין משפרי דיור לבין הזוגות הצעירים נמצא כי ברמה הארצית שיעורי השינוי בכל אחד מסגמנטים אלו של השוק היו דומים (ירידה של 10% ו-9%, בהתאמה). יחד עם זאת, בניתוח גיאוגרפי נמצאו פערים משמעותיים בין האזורים, המתרכזים בקרב משפרי הדיור. כך, בעוד שבקרב הזוגות הצעירים הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה נעה בטווח צר יחסית בין האזורים השונים, בקרב משפרי הדיור השונות גבוהה. בולטים במיוחד אזור המרכז ואזור ירושלים בהם אף נרשמה עליה מתונה במספר דירות יד שניה שנרכשו ע"י משפרי דיור.

על רקע הירידה במספר העסקאות בולט אזור ת"א עם עליה של 17% במספר הדירות החדשות שנמכרו, זאת בהמשך לעליה חדה של 26% ברבעון הרביעי. מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור ת"א ברבעון הראשון,475 דירות, הינו הגבוה ביותר שנרשם באזור מאז הרבעון האחרון של 2010. כ-48% מהדירות החדשות שנמכרו בת"א ברבעון הראשון נרכשו ע"י משקיעים, עליה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. כ-18% מהדירות נרכשו ע"י תושבי חוץ, גם כן עליה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. יחד עם זאת, שיעור זה עדיין נמוך משמעותית ממשקל תושבי החוץ ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2012 – 28%.