הטיל פצצה כאשר פירסם אתמול (ד') את הוראתו הרביעית במספר להגבלת שוק המשכנתאות . הפעם שם הבנק את הכוונת על ההחזר הכספי החודשי של הלווים, ביחס לשכר שלהם.
3 סעיפים יש בהוראות החדשות של בנק ישראל, הראשון נוגע להחזר החודשי המקסימלי ביחס לשר, השני לאורך חיי המשכנתא והשלישי לתמהיל במשכנתא. שלושת הסעיפים הללו אמורים לתת מענה לחשש הגדול של בנק ישראל - פיצוץ בועה בגלל עליית ואו עלייה באבטלה (או ירידה בשכר).
לפי הסעיף השלישי - תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לסך ההלוואה עולה על 66.77%. ברור ששני הסעיפים הראשונים ברורים ופשוטים להבנה, בעוד סעיף זה (השלישי) הרבה יותר מסובך עבור האזרח הממוצע. לכן בכתבה זו, בעזרתו של ערן כרמל מטאבו ישיר משכנתאות מקב' קו מנחה, נפשט את ההוראה הזו עד רמת השקל האחרון בהחזר החודשי.
בנק ישראל חרד מהריבית המשתנה
עד להוראה זו של בנק ישראל, ניתן היה לקחת משכנתא עם מקסימום שליש צמוד לפריים (כלומר ריבית פלוס 1.5%) והשאר איך שרוצים. בגלל שהריבית נמוכה כ"כ, כולם לקחו בתור התחלה שליש צמוד לפריים. אגב, פישר הגביל לפני מספר חודשים את הרכב הזה למקסימום שליש מאותה סיבה של חשש שהריבית תעלה וגובה ההחזר החודשי יזנק. עכשיו, בהתאם להוראה החדשה חייב נוטל המשכנתא לקחת שליש בריבית קבועה. כלומר בנק ישראל מאפשר לשחק רק עם שליש מהמשכנתא (בהנחה שכולם לוקחים שליש פריים).
בשורה התחתונה, נוטלי המשכנתאות יקחו עכשיו הרכב של שליש צמוד לרכיב ריבית הפריים, שליש בריבית משתנה כל חמש שנים, ושליש בריבית קבועה הצמודה למדד. מה המשמעות בכסף? הנה המספרים:
מניתוח שביצעו Bizportal וחברת טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה , עולה כי ערב ההוראה, לווים שנטלו משכנתא של 800 אלף שקל ל-25 שנה היו מחזירים 3,294 שקל בחודש, זאת אם היו בוחרים במשכנתא המחולקת לשליש , ושני שליש ריבית צמודה משתנה כל חמש שנים. כעת, עם כניסת הההוראה לתוקף, יצטרכו הלווים לצמצם את הרכיב המשתנה כל חמש שנים לשליש מכלל המשכנתא ושליש מהמשכנתא להצמיד למסלול הריבית הקבועה הצמוד למדד (רכיב ריבית הפריים העומד על שליש מהמשכנתא נותר בעינו).
במסלול החדש, ההצמדה למדד צפויה להגדיל את ההחזר החודשי ב-3.59% לכ-3,412 שקל ובסך הכול לתוספת שנתית של 1,448 שקל (בהשפעות מדד של 2.5% שנתי).
אז בכמה הוראת בנק ישראל תגדיל את ההחזר החודשי במסלול משכנתא של שליש צמוד לריבית הפריים, שליש בריבית משתנה כל חמש שנים הצמודה למדד ושליש בריבית קבועה הצמודה למדד? להלן מספר תרחישים:
"החזר של 50% לא רלבנטי לזוגות צעירים"
ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה , אומר כי "ההחזרים החודשיים יגדלו ב-100-200 שקל בחודש, אך במקביל נהנה מנטרול סיכון הריבית הגבוהה שסבור שתתחיל לעלות בחמש השנים הקרובות. בהתייחס ליתר ההוראה, יחס החזר של 50% לא רלבנטי לזוגות צעירים וזאת עקב ההמלצה ליחס החזר נמוך ככל האפשר ותכנון פיננסי נכון להוצאות משפחה עם ילדים קטנים."
כרמל מוסיף כי מבדיקה שערכו בטאבו ישיר משכנתאות על כלל המשכנתאות שנלקחו בשנה החולפת, לא הייתה אחת שנלקחה לתקופה של מעל ל-30 שנה ואינו סבור שהגבלה זו תפגע בנוטלי המשכנתאות."
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
13.לפיד הבטיח להוריד מחירי נדלן לרמתם ב- 2007 (ל"ת)חישוב לא רלוונטי 23/08/2013 16:29הגב לתגובה זו0 0סגור
-
12.7 כל מילה בסלע.החוק הזה בולשיט ולא יזיז בכלום.כנסו.....ערן 23/08/2013 09:30הגב לתגובה זו1 0הכל ספקולטיבי בלבד... הרי ברור גם לי שלקחתי לפני-4 שנים את כל המשכנתא בפריים שיום יבוא ואצטרך לפרוס את העוגה בגלל עלייה צפויה של הריבית יבוא יום לצערי שהריבית הקבועה תהיה טובה יותר ומסוכנת פחות מן הפריים ולכן יתכן שכבר כעת כשהקבועה מאד נמוכה ואטרקטיבית כדאי אסטרטגית לקחת וליצור תמהיל זה ממש לא נורא... מה שכן.... למשקיעים זה מאד מאד לא אטרקטיבי ואולי כאן הישועה.סגור
-
11.אי אפשר לגרום לחברות פרטיות לבנות כשהמחירים בירידהתומר.ב 22/08/2013 18:32הגב לתגובה זו1 0החברות מחויבות להגדיל את הרווחים לבעלי המניות שלהן, ולכן עם הסימן הראשון לירידת מחירים, הם יטפטפו את הדירות המוכנות לשוק, ויעצרו כל בניה נוספת. *** הפתרון לבעיית הדיור היא כמות מסיבית של בניה ביוזמה ממשלתית *** הממשלה תוציא מכרז ותחפש קבלן ביצוע במחירים באזור 400,000 שקל לדירה. הקרקע תינתן על ידי המדינה לצורך תחילת פעולות הבניה. הכסף מהמכירה יגיע לקופת המדינה, אחרי תשלום ה 400,000 לקבלן הביצוע. שימו לב כמה בעיות פותרים במכה: 1- אין יזמים שצריכים לשלם הון על קרקע - ואז להרוויח רווח חריג אם השווה עלה, ולפשוט רגל אם השווי ירד. 2- אין צורך במימון בנקאי אדיר למימון קניית הקרקע. זהו מימון בסיכון גבוה, ושמשולם 5 שנים לפני שיווק הדירות. מייקר מאוד את הפרויקט. (הרווח כמובן של הבנקים...). 3- אין האטת קצב הבנייה והשיווק כדי למנוע ירידות מחירים.הסבר לסעיף 3, סעיף קריטי: הממשלה תתחייב לאזרחים לשווק את הדירות בקצב של 6,000 יחידות דיור בחודש. השיווק יתחיל במחירי שוק חופשי, אבל הקצב הגבוה יגרום להגדלת היצע כזו, שהמחירים יהיו במגמת ירידה.סגור
-
10.בזיון של כתבההמבין שעדיין לא קנה 22/08/2013 18:31הגב לתגובה זו4 0פשוט בזיון של כתבה שנועדה רק להריץ אנשים שלא מבינים במשכנתאות ולקנות עד שהגזרות נכנסות לפועל. אין משכנתא של מיליון עם החזר של 3500 כפי שרואים בחישובים. איפה ההצמדה למדד??? איפה עליית ריבית??? החזר ראשוני של 3500 על 100000מהר מאוד נהפך ל-6000 ש"ח במקרה הטוב אם לוקחים הכל בריבית משתנה. כל הכבוד על הגזרות החדשות! אולי יהיה פחות מתאבדים.סגור
-
9.למה להצמיד למדד?! קחו קבועה לא צמודה! (ל"ת)רון 22/08/2013 17:52הגב לתגובה זו3 0סגור
- טען עוד
-
8.ריבית קבועה לא צמודה למדד!!!!!!!!!!!!!!!דן 22/08/2013 15:18הגב לתגובה זו2 1ולכן היא גבוה יותר (5%-7%).... ולכן הסיכון יורד (אם כי הסכום גדל)... נא לדייקסגור
-
7.שכחת פרט אחד חשוב - מה יקרה כשתעלה הריביתכתבה קצת מגמתית 22/08/2013 14:40הגב לתגובה זו3 0ההחזר החודשי יזנק בריבית המשתנה וייוותר ללא תזוזה בריבית הקבועה. כלומר לטווח ארוך כנראה שהמפקח עשה לנו טובה והציל אותנו מיותר מדי תלות בגובה ריבית הפריים.סגור
-
ההוראה לא מתייחס לפריים- עדיין ניתן באותו יחס את הפריים (ל"ת)מגבינה 22/08/2013 15:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
התחשיב מבוסס על שליש פריים ושני שליש משתנה צמודהמגיב 7 22/08/2013 22:34הגב לתגובה זו1 0גם משתנה צמודה תלויה בפריים אם זה לא ברורסגור
-
6.לירן סהר מאיפה הבאת את החישוב הזה כנס ותביןהצלף 22/08/2013 13:37הגב לתגובה זו2 0נגיד אני רוצה להגיע ל 1,300,000 דירה נורמלית יש לי 1\3 אני צריך משכנתא של 1000000 (מיליון ש"ח) 200 משכורות של 5000 ש"ח ללא ריבית בנק ישראל וללא ריבית של הבנקים תוסיף 2.5% ריבית בנק + בנק ישראל הגעת לקרוב ל 7000 ש"ח לחודש רק ל 200 חודשים שהם 17 שנה לעזאזל איך מרמים את האנשים ומה יקרה אם הריבית תעלה בעוד 2% עשו ח-ן פשוט מיליון כפול 2% זה 20000 לשנה לחלק ל 12 עוד 1666 כלומר 7000+1666זה 8666 ש"ח לחודש מי עומד או יעמוד בזה ????סגור
-
לך תלמד לבצע חישובי מימון (ל"ת)כלכלן 22/08/2013 14:43הגב לתגובה זו1 0סגור
-
5.חברים די לקשקשז'וז'ו 22/08/2013 13:13הגב לתגובה זו3 1נו באמת, עם כל הכבוד לכותבים, עליה בהחזר חודשי של 50-100 שקל לא מהווה נכנס בכלל לשיקול האם לקנות דירה כן או לא ויותר מזה מסכים שהדירות יקרות לצרכן הישראלי אך מדובר בסייקל כלכלי בו גודל רכיב המשקיעים ומשקיעים אילו לא באמת צריכים מימון זה עניין אופציונלי מדינת ישראל צריכה להבין שהמשק הישראלי עבר לימים בהם הציבור שוכר דירה ולא קונה ולפקח על מכירי שכר הדירה כמו במדינות אחרות בעולם בהם השכירות מקובלת ויש לי חדשות בשבילכם בנק ישראל לא יהיה זה שיפתור לכן את מחירי הדיור בנק ישראל מנסה להגן על הבנקים זה תפקידו.סגור
-
4.שוב דמגוגיה להרצת פראייר=תזהרו=מיתון=בועה50%בפיצוץ!!!!! (ל"ת)בלוף להרצת פראייר 22/08/2013 12:32הגב לתגובה זו2 1סגור
-
3.קופץ לשגרירות ההונגרית (ל"ת)יונתן 22/08/2013 12:29הגב לתגובה זו3 1סגור
-
2.ההורים המסכנים יאבדו את המכנסיים, העיקר שתהיה דירה (ל"ת)אורי 22/08/2013 12:28הגב לתגובה זו2 1סגור
-
1.איזה כיף, זוגות לא יוכלו כעת לרכוש ואקפיץ את שכר הדירהעוזי 22/08/2013 12:28הגב לתגובה זו2 6ההנחיה הזאת מעולה למשקיעים, תודה בנק ישראל על המתנה הזאתסגור
