משרד השיכון מציב תמרור אזהרה ענק: חוב המשכנתאות של הישראלים זינק 44% תוך 5 שנים ל-279 מיליארד שקל

מחירה החציוני של דירה חדשה עמד ברבעון השני של 2013 על 1.31 מיליון שקל, נמוך בכ-8% ריאלית בהשוואה לרבעון הקודם וגבוה ב-1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כך עולה מנתוני משרד הבינוי והשיכון. לפי משרד השיכון, הירידה ביחס לרבעון קודם הושפעה מגידול רכישות בפריפריה, מגידול עסקות בדירות קטנות וכן מגידול במשקל רוכשי דירה ראשונה (המבצעים עסקות במחיר נמוך יחסית).

מחירה החציוני של דירת יד שנייה הגיע ל-1.015 מיליון שקל ברבעון השני, עלייה ריאלית של 0.6% בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של כ-8% ריאלית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

לפי משרד השיכון, העלייה במחירי שכר הדירה נמוכה בכ-19% לעומת העלייה במחירי הדירות (במדידה מאז יולי 2009). פער זה לדבריהם גורם לירידה בתשואה מהשכרת דירות, והושפע גם מחלופות השקעה לא אטרקטיביות בשוק ההון, שהיו בריבית נמוכה יותר מהעבר. עם זאת, בטווח הארוך צפויה עלייה בשכר הדירה וצמצום בפער זה.

עבור דירת 4 חדרים חדשה תדרשו ל-144 משכורות
ולכמה משכורות זקוק הישראלי כדי לרכוש דירה? במחצית הראשונה של 2013 נדרשו 135 משכורות חודשיות לרכישת דירה, לעומת 132 בשנה קודמת (ובהשוואה ל-103 משכורות בשנת 2008). עבור רכישת דירה חדשה בת 4 חדרים נדרשו 144 משכורות, לעומת 142 משכורות בשנת 2012.

במשרד השיכון מציינים כי הסיבה העיקרית לכך שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה משמעותית בשנים האחרונות, היא העובדה כי בשנים 2005-2013 עלה השכר הריאלי בכ-3% בלבד, בעוד שמחירי הדירות עלו בכ-44% ריאלית, שיעור גבוה רק במעט מצמיחת התמ"ג בתקופה זו כ-42. כלומר, מאחר שהשכר הריאלי נותר יציב יחסית, הרי שחלה עלייה ניכרת במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה.

המשכנתא הממוצעת - 617 אלף שקל
ברבעון השני של 2013 חלה עלייה גם בגובה הלוואה הממוצעת לדיור לרמה של 617,000 שקל. רמה זו דומה לרמת השיא שהייתה בשנת 2012 (רבעון שלישי: 611,000 שקל). במהלך ינואר-יולי 2013 עמד שיעור ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא מתוך ההכנסה הפנויה על 31%. אצל כ-41% מסך הלווים שיעור ההחזר גבוה יותר.

העלייה ביתרת החוב של משקי הבית לדיור נמשכת. במאי 2013 הגיע החוב ל-279 מיליארדי ששקל לעומת 194 מיליארד שקל בשנת 2008 (גידול של כ-44%). עלייה חלה גם במשקל החוב לדיור מסך החוב של משקי הבית (71% במאי 2013 לעומת 68% בשנת 2009).

הגידול המואץ ביתרות האשראי לדיור בולט לעומת היציבות היחסית ברמת השכר הריאלי הממוצע במשק. בשנים 2005–2013 גדלו יתרות האשראי לדיור (משכנתאות) ב-37% ריאלית לעומת עלייה של כ-3% בלבד בשכר הממוצע למשרת שכיר באותה תקופה.

במשרד השיכון מסבירים כי בחודשים הקרובים צפויים שינויים בביקוש לדירות מכמה סיבות:
1. מיסוי: צפויים שינויים במס שבח החל מתחילת 2014, וכן במס רכישה ביחס לקרקעות ולחלק מהעסקות בדירות. שינויים אלו גורמים להמתנה בקרב מבצעי עסקות פוטנציאליים ועשויים לעכב ביצוע עסקות.
2. בחינת היקף ההלוואות לדיור בהשוואה לשכר מלמדת על עליית החוב הריאלי של משקי בית לדיור מאז 2005 בשיעור של 37% לעומת עלייה קלה בלבד בשכר (3% בלבד). הגידול בחוב משקי הבית מקטין את יכולת העמסת חובות נוספים.
3. כוח קנייה: יציבות בשכר הריאלי לעומת עלייה במחירי דירות במשק מקטינה יכולת רכישה של דירות במחירים גבוהים יותר.
4. מגבלות : המשך הגידול בלקיחת הלוואות לרכישת דירה הוביל למגבלות נוספות שהטיל המפקח על הבנקים על הלווים. מגבלה בולטת אחרונה נוגעת לשיעור ההחזר מהשכר. הפגיעה העיקרית צפויה בקרב כ-10% מהלווים, שלגביהם שיעור ההחזר מההכנסה הוא 40%-50%. חלקם לא יוכלו לקחת הלוואה לרכישת דירה ויגדיל את הביקוש לשכירות, האחרים יאלצו לשלם גבוהה יותר והחזר גבוה יותר (לאור הדרישה מהבנקים להגדלת יחס הלימות ההון לקבוצה זו).
5. סיום סיוע בפריפריה: הוראות המעבר למתן הטבות ב-29 יישובים בפריפריה (כולל חריש) הוארכו עד סוף חודש אוקטובר. החל באפריל 2013 יותר מהוכפל היקף המימוש החודשי של ההטבות לפריפריה יותר, והגיע ל-80 בממוצע חודשי לעומת 30 בקירוב עד אז. נתונים עדכניים, עד סוף אוגוסט, מלמדים על כך שבמסגרת ההטבות לפריפריה בוצעו בסה"כ 974 עסקות.

כתבות מעניינות נוספות:
כמה דורשים על דירת 5 חד' עם נוף לים (ולמסלול מטוסים) בגוש הגדול בת"א?
"מחירי הדיור בישראל זינקו ב-75% מאז 2008 והגיעו לרמה בעייתית"