ברקס עוצמתי: נפילה של 18% בסך עסקאות נדל"ן למגורים ברבעון השלישי, הירידה החדה מאז המשבר של 2008

ברבעון השלישי של 2013 נרכשו כ-26 אלפי דירות, ירידה של 18% בהשוואה לרמת השיא במספר העסקאות אשר נרשמה ברבעון השני, כך עולה מנתוני משרד האוצר שפורסמו היום.

שיעור ירידה זה הינו שיעור הירידה הרבעוני הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008 אשר עמד בצל פרוץ המשבר העולמי. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה ירידה מתונה יותר, של 5%. אולם, יש לציין כי הרמה הגבוהה יחסית של עסקאות ברבעון השלישי אשתקד חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של רמת מכירות נמוכה, על רקע המחאה החברתית שפרצה בקיץ 2011 (רמת המכירות במחצית הראשונה של 2012 הייתה הנמוכה ביותר מאז המחצית הראשונה של 2006).

גידול של 11% ברכישות זוגות צעירים בירושלים
הירידה החדה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור ירושלים ואזור חיפה, בהם נרשמה ירידה מתונה יחסית של 8%. ניתוח הממצאים מלמד כי מי שמיתנו את הירידה במספר העסקאות באזור ירושלים היו הזוגות הצעירים, עם גידול של 11%, בהמשך לעליה חדה של 40% ברבעון השני (זאת במידה רבה על רקע מתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר). מנגד, רכישות המשקיעים ומשפרי הדיור באזור זה רשמו שיעורי ירדה הגבוהים אף מאלו שנרשמו ברמה הארצית. באזור חיפה, הירידה המתונה בסך העסקאות נרשמה על רקע גידול חד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י משקיעים (משקל המשקיעים ברכישת דירות חדשות באזור זה עמד על 27%, לעומת 16% בשני הרבעונים הקודמים).

מנגד, באזור ת"א הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי הייתה מעבר לשיעור הירידה הממוצע ברמה הארצית (26% לעומת 18%). מי שהובילו את הירידה החדה באזור זה היו המשקיעים ומשפרי הדיור (ירידה של 30% בכל אחד מסגמנטים אלו), בעוד שבקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמה ירידה מתונה יותר, של 18%.

ירידה של 19% ברכישת דירה ראשונה
ברבעון השלישי נרכשו כ-10 אלף דירות על ידי מי שזו היתה להם דירתם הראשונה (חלק הארי שלהם הינו זוגות צעירים), ירידה של 19% לאחר עליה חדה של 31% ברבעון הקודם.

עלייה משמעותית במינוף הזוגות הצעירים שרכשו בתל אביב
במשרד האוצר מפרטים כי ברמת השכר הבינונית ומטה של הזוגות הצעירים שרכשו דירה בתל אביב (שכר חציוני למשק בית של 11.4 אלף שקל) חלה עלייה משמעותית ברמות המינוף בהשוואה ל-2009, ואילו ברמות השכר הגבוהות יותר (שכר ממוצע למשק בית של 30 אלף שקל) נרשמה עלייה מתונה בלבד. הגידול החד ברמת המינוף ברמות השכר הבינוניות נובע מעליה נומינלית של 100% במחיר הדירה שרכשה אוכלוסייה זו, בעוד שהשכר של רוכשים אלו ב-2013, כולל שכר ההורה של ראש משק הבית, היה גבוה בשיעור נומינלי של 15% בלבד בהשוואה לאוכלוסייה המקבילה ב-2009.


רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי של 2013 ירדו בשיעור של 17%, נמוך במעט משיעור הירידה בקרב הזוגות הצעירים. בנוסף, שיעור גבוה יותר מבין משפרי הדיור באזור זה ברבעון השלישי, אכן שיפרו דיור, בהתבסס על מחיר הדירה אותה רכשו ביחס למחיר בו מכרו את דירתם הקודמת (שיעור זה עמד על 90%, לעומת 84% ברבעון הקודם). מנגד, באזור ת"א נרשם שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית במספר הדירות שרכשו משפרי הדיור ברבעון השלישי- ירידה של 30%. כ-72% מהם אכן שיפרו דיור, ירידה של 4 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם.

צניחה של 30% בהיקף המשקיעים בתל אביב
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א בירידה חדה של 30% במספר הדירות שרכשו משקיעים, זאת לאחר שברבעון הקודם נרשם גידול של 28% ברכישות המשקיעים באזור, גבוה משמעותית מהגידול הממוצע ברמה הארצית (18%). הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון השלישי חלה במקביל לעליה חדה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות, הן ברמת המחיר הממוצע והן ברמת המחיר החציוני.

במשרד האוצר מסבירים כי יתכן והירידה המשמעותית ברכישות המשקיעים בת"א הביאה לשינוי בתמהיל של אוכלוסייה זו ולשינוי בהעדפות שלהם לגבי "איכות" הדירות המבוקשות. חיזוק להשערה זו ניתן למצוא בפערים משמעותיים ברמות השכר של המשקיעים אשר רכשו דירה באזור ת"א ברבעון השלישי לעומת רמות השכר של המשקיעים באזור זה ברבעון השני. יש לציין כי הגידול החד ברמות השכר של המשקיעים בת"א ברבעון השלישי תקף בכל ערכי ההתפלגות, כאשר במקביל עלה משקל העצמאים (בכלל זה מנהלי חברות) בסך המשקיעים באזור, משיעור של 15% ברבעון השני ל-30% ברבעון השלישי.


על רקע הירידות החדות ברכישות המשקיעים באזור ת"א ובאזור באר-שבע, בולט אזור חיפה, האזור הדומיננטי ביותר בפעילות המשקיעים מאז שנת 2009, עם ירידה של 5% בלבד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי. יחד עם זאת יש לציין כי ברבעון השני היה הגידול ברכישות המשקיעים באזור נמוך משמעותית בהשוואה לממוצע הארצי (עליה של 8% לעומת 18%, בהתאמה, שיעור הגידול המתון ביותר בהשוואה ארצית, למעט אזור המרכז).

40% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי נרכשו ע"י זוגות צעירים
ברבעון השלישי נמכרו 3,400 דירות ע"י משקיעים, ירידה חדה של 27% לאחר רמת השיא שנרשמה ברבעון השני. הגידול החד במכירות המשקיעים אשר נרשם ברבעון השני, כמו גם הירידה החדה במכירות ברבעון השלישי עשויים להיות מוסברים באי הוודאות ששררה ברבעון השני לגבי ביטולו האפשרי של הפטור ממס שבח למשקיעים, ותחולתו של ביטול פטור זה. אי וודאות זו הוסרה עם פרסום חוק ההסדרים ביוני, אשר קבע כי אכן הפטור ממס שבח למשקיעים יבוטל, אולם תחולת החוק הינה מ-1.1.2014 (כאשר חישוב חבות המס הינה לינארית, ביחס לתקופת ההחזקה בנכס).

40% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי נרכשו ע"י זוגות צעירים. זהו גידול של 7% בהשוואה לרבעון הקודם. הגידול במשקלם של הזוגות הצעירים ברכישות אלו היה על חשבון ירידה בשיעור דומה במשקל הדירות אשר רוכשים משקיעים מידי משקיעים אחרים. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור ירושלים – 62% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי באזור זה נרכשו ע"י זוגות צעירים, כמעט כפליים ממשקל הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של השנה, טרם כניסתו לתוקף של "מענק ירושלים".

ברבעון השלישי נרכשו 19 אלף דירות יד שניה, ירידה של 18% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה חדה של 22% ברבעון השני, אשר הביאה את רמת העסקאות באותו הרבעון לרמתה הגבוהה ביותר מאז 2002 (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2012 נרשמה ירידה של 8%, אולם יש לציין כי רמת המכירות ברבעון השלישי אשתקד היתה גבוהה יחסית לרבעונים מקבילים בשנים קודמות, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של רמת עסקאות נמוכה יחסית, על רקע פרוץ המחאה החברתית בקיץ 2011.

צניחה במכירת דירות חדשות בחדרה
ברבעון השלישי נמכרו 6,300 דירות חדשות, ירידה של 18% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה חדה של 29% ברבעון השני. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה עליה מתונה של 2%.

האזורים אשר הובילו את העלייה במכירת דירות חדשות ברבעון השני, היו אלו שהובילו את הירידה ברבעון השלישי. כך, אזור חדרה, אשר רשם גידול של 105% במכירת דירות חדשות ברבעון השני, על רקע שיווק מוגבר של דירות בישוב חריש, רשם ירידה של 54% ברבעון השלישי. אזור חיפה ואזור המרכז היו האזורים היחידים בהם נרשם גידול במכירת דירות חדשות ברבעון השלישי (עליה של 18% ו-6%, בהתאמה). יחד עם זאת יש לציין כי בשני אזורים אלו נרשמה עליה מתונה יחסית במספר העסקאות ברבעון השני (לעומת עליה חדה ברמה הארצית). מי שתרמו לגידול המשמעותי ברכישת דירות חדשות בחיפה ברבעון השלישי היו המשקיעים – 27% מהדירות שמכרו הקבלנים באזור זה היו לקבלנים, לעומת 16% בלבד ברבעון הקודם.

כתבות מעניינות נוספות:
הרשעה: אדם הפך בית אבות ל-56 דירות לשוק החופשי - מה גובה הקנס שקיבל?
"משקיעים רכשו 130 אלף דירות תוך 5 שנים, בלעדיהם לא הייתה מצוקת דיור"