איזו עיר בעולם תהיה שיאנית מחירי הנדל"ן של 2014? מי תתרסק 30%?

האם דובאי צפויה שוב לסבול מהתפוצצותה של בועת נדל"ן או שמחירי הנכסים במרכז הכלכלי העולה של המזרח התיכון בהחלט משקפים את הצמיחה הכלכלית?

שוק הנדל"ן של העיר המתפתחת באיחוד האמירויות הערביות רשם צניחה של 60% במחירים במשבר הכלכלי העולמי של 2008, אולם בשנת 2013 חזרו לרשום זינוק של 14.7%.

לפי חברת הברוקראז' Knight Frank, מחירי הבתים בעיר עלו בשיעור החד ביותר בעולם בשנה החולפת. סימן לבאז הנדל"ני הוא ירידי הדירות ההומים - בפברואר האחרון לדוגמא, מאות אנשים עמדו בתור במשך 48 שעות, בחום הלוהט, בהמתנה לפתיחת יריד הדירות של חברת Emaar Property הגדולה במדינה.

הספקולנטים חוגגים
זינוק מחירי הדירות הוביל לתופעה של סיבובים זריזים בדירות (Flipping), כלומר סחר בחוזי רכישה של דירות שטרם נבנו במחירים גבוהים בהרבה. גם שוק השכירויות בעיר החל לזנק מאז 2012 וסכסוכים משפטיים רבים סובבים נושא זה לאחרונה מאחר ומשכירים רבים מקפיצים את שכר הדירה לדיירים קיימים ב-40%. מתברר שלמרות עליית המחירים המסחררת, השכר עלה בשיעור של 4.7% בשנה החולפת, זאת לעומת 4.9% ב-2012. בסך הכול גדלה אוכלוסיית דובאי ב-5% בשנה החולפת.

קרן המטבע העולמית הזהירה ביוני האחרון שהאופטימיות יתר בשוק הנדל"ן המקומי והגישה הקלה יותר להון נזיל ברחבי העולם, עשויים להוביל לחידוש מעגל של סיכונים, דבר שיתרום אולי לצמיחה הכלכלית בטווח הקצר אך ייפגע ביציבות הפיננסית בטווח הבינוני.

הממשל המקומי מודאג מהתופעה ובחודש אוגוסט הודיע מינהל הקרקעות של דובאי כי יחוקקו שבעה חוקים לטיפול בתופעת הספקולנטים בשוק, כאשר הראשון שביניהם מספטמבר הכפיל את מס הרכישה מ-2% ל-4%. בנוסף, באוקטובר הבנק המרכזי של דובאי הגביל את היקף המשכנתאות ל-60%-80%, זאת בניגוד ל-100% שניתן היה ללוות עד לאותה התקופה. לקראת סוף השנה ניכר כי צעדים אלו מתחילים להרגיע את שוק הדירות המקומי. מחירי הדירות בדובאי עלו 8% ברבעון השלישי, זאת לעומת 23% ברבעון השני.

כולם מחכים ל-Expo 2020
אולם למרות שמחירי הדירות בעיר זינקו 28% מאז הרבעון השלישי של 2012, מול 4.6% בממוצע ב-55 שווקים אחרים שנבחנו על ידי Knight Frank, בחברה חוזים שהיא תהיה שיאנית עליות המחירים גם ב-2014 עם זינוק של עד 15%, זאת לאחר שבחודש נובמבר נבחרה העיר לארח את תערוכת Expo 2020, אשר צפויה ליצור 277 אלף מקומות עבודה ולהגדיל את התוצר המקומי הגולמי ב-2%. הצפי הוא ששוק דירות היוקרה בעיר יזכה לרוח גבית חזקה מאירוח התערוכה על ידי כך שיהפוך למבוקש עבור משקיעים בעולם המחפשים חוף מבטחים עבור כספם. נציין ששוק היוקרה רשם זינוק של 20% במחירים בשנה החולפת.

לפי Knight Frank, אחרי דובאי בדירוג שווקי הנדל"ן המזנקים של 2014, ממוקמות הערים בייג'ינג, שנחאי, סידני ופריז. והיכן הונג קונג בתמונה? מתברר שהמרכז הכלכלי העולה צפוי לפי האנליסטים של ברקליס לרשום צניחה של 10% ב-2014 ולהשלים צניחה של 30% עד 2015.