גיא בלושינסקי: "אל תבואו בטענות לגינדי, כדי לעמוד במחירי דירות שפויים איכות הבנייה תרד לרמה מסוכנת"

השבוע בישר משרד האוצר כי בשנת 2013 נמכרו בישראל 111 אלף דירות , הנתון הגבוה ביותר מאז תחילת שנות ה-2000. ניכר כי רבים נהנים מ'תור הזהב' של הנדל"ן הישראלי אשר יצר מיליונרים חדשים (על הנייר), הכול בזכות הריבית הנמוכה, המחסור בדירות, או סתם תדלוק ספקולטיבי של מחירים. אך כאשר על דירת 50 מ"ר במרכז תל אביב דורשים למעלה מ-2 מיליון שקל , נשאלת השאלה מה עושים אלו שמרוויחים את השכר החציוני (כ-6,500 שקל) ואין להם הורים עשירים, חלק גדול מהדור הצעיר שנולד בסוף שנות ה-70/תחילת שנות ה-80.

Bizportal שוחח על הסוגיות הבוערות עם יזם הנדל"ן גיא בלושינסקי, בעלי חברת G-Group, העומדת מאחורי 12 פרויקטים של קבוצות רכישה הנמצאים כעת בבנייה פעילה, ומנחה הסדרה סודות הנדל"ן בערוץ 10. בלושינסקי מארגן בימים אלו יחד עם יזם הנדל"ן רוני מאנה וחברת אשטרום קבוצת רכישה להקמת מגדל Hi-Tower בן ה-55 קומות בגבעתיים, ליד מתחם הבורסה.

לא תם עידן קבוצות הרכישה?
"השיא של קבוצות הרכישה היה לפני 4 שנים – רוב הפרויקטים גמורים או בשלב כלשהו של בנייה, בחלקם היו חריגות, אך לא בקנה מידה קיצוני כפי שמציגם את זה. כל מי שקנה דרך קבוצה הרוויח הרבה מאוד כסף. בזמנו מכרו דירות ב-20% פחות ממחיר השוק, גם אם הייתה חריגה של 10% במחיר עדיין הרוויחו. הטעות במחיר לא הייתה של המארגנים אלא של שמאי המקרקעין שלא תמחרו נכון, כמעט כל הדוחות של קבוצות הרכישה לא תומחרו נכון. כיום הקבוצות שונות לגמרי – בגבעתיים סגרנו עם קבלן בתחילת הדרך, דבר שהוזיל את העלויות, כמו כן כיום אין מקום לדאגה, קובעים מחיר סופי לדירה."

למרות המחיר הזול יותר, אתם מציעים בגבעתיים דירת 4 חדרים תמורת 1.9 מיליון שקל, סכום שאינו בר השגה עבור מרבית הזוגות הצעירים
"יש זוגות צעירים עם הורים עשירים שעומדים במחיר, אני משווק כרגע ברמת גן דירות 4 חדרים בשטח 85 מ"ר ב-1.35 מיליון שקל. אין מה לעשות, הביקוש כיום הוא לדירות 4-5 חדרים, הרעיון הוא ליצור מוצר עממי מבלי לפגוע בבנייה ובמפרט, אז יוצרים דירות קצת יותר קטנות אך המפרט עדיין נותר גבוה. צריך לזכור שהמפרט כמעט ולא משפיע על המחיר אלא מחיר הקרקע. העניין הוא שמנסים כבר הרבה זמן לשכנע זוגות צעירים שהם לא צריכים דירות 5 חדרים ושיסתפקו ב-3 חדרים, אך אם אותו זוג ירכוש דירה בפריסייל הוא יחסוך 200-300 אלף שקל, וכדי לחסוך את תשלום השכירות ומדד תשומות הבנייה שיגור אצל ההורים עד המסירה, כשהתחתנתי גרתי 5 שנים אצל ההורים."

ועדיין, מי קבע שזוג צעיר חייב לגור בדירה חדשה?
"זו התרבות הישראלית, יש כאן צורך, שהוא לא אמיתי לדעתי, של להרשים, לכן מעדיפים דירה חדשה, אך בתכל'ס, אין באמת סיבה שזוג צעיר לא יירכוש דירת 3 חדרים ישנה וישפר דיור בהמשך."


אז איך משיגים מחיר זול יותר?
בפרויקט בגבעתיים אמכור ב-20% פחות ממחיר השוק מאחר והשגנו עסקה טובה במחיר הקרקע וכי המרווח היזמי שלנו נמוך, 7%-8% רווח יזמי ברוטו לפני מיסים, אחרי מיסים 5%, אני רמי לוי של שוק הנדל"ן. כשמוכרים במאסה בהחלט ניתן להרוויח יפה, זה כמו ההבדל בין המחירים במעדניה מול סופר מרקט גדול. כיום מה שמנחה את הרוכשים הוא המחיר."

לפי מה שאתה אומר, הקבלנים גוזרים קופון שמן על רוכשי הדירות כשהם דורשים רווח יזמי של 15%
"הטעות הכי גדולה היא לבוא בטענות לקבלנים, הם צינור העברת המיסים לממשלה, לא מכיר קבלנים שנעשו עשירים לאחרונה, כולם שורדים. שלא יבואו בטענות לגינדי שרצו לחסוך כסף, הפחד כיום הוא שעל מנת למכור במחירים סבירים קבלנים יפחיתו את האיכות לרמה מסוכנת. קריסת המרפסות של גינדי השקעות היא תמרור אזהרה, אך מקרה ספציפי שלא משפיע על השוק, בסך הכול איכות הבנייה גבוהה בארץ, אך אני מאמין שבקרוב גם חברות הבנייה הגדולות ביותר 'יעגלו פינות' באיכות הבנייה כדי לעמוד ברמת מחירים סבירה."

אתה מאמין להצהרותיו של שר הבינוי והשיכון אורי אריאל שמחירי הדירות יתחילו לרדת בסוף 2014?
"אין לאף אחד בממשלה אינטרס להפחית מחירים עם רווחי העתק שנוצרים ממיסי מקרקעין. ניתן לפתור את בעיית הדירות תוך 7 דקות – צריך לדאוג שדירות יימכרו במחיר למשתכן, כלומר במחיר קרקע אפס, הקרקע היא של כולנו לא של שר X. כמו כן, ניתן להפחית את עלויות הבנייה על ידי הבאת אלפי עובדים, אם היו מספיק פועלים ניתן היה להפחית את מחירה של דירה ממוצעת ב-120 אלף שקל ולקצר משמעותית את לוחות הזמנים, זה לא יעלה למדינה פרוטה. בנוסף, חייבים להפסיק עם כל מיני תקנים מטופשים, התקן הירוק שהוסיפו עכשיו מייקר את הדירות ב-100 אלף שקל, מי שרוצה לחסוך לאורך זמן שישלם, אך למה לכפות את זה כעת? בנושא המס, מדוע מעמד הביניים צריך לשלם 45% מהדירה למדינה? תדפקו רק את העשירים במס רכישה גבוה על דירה שנייה. תוך שנה ניתן להפחית את המחירים כאן ב-50% ולהיות עם מאה אלף דירות בנויות."

אז מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה?
"המחירים ימשיכו לעלות כל זמן שלא יהיה שינוי במחירי הקרקעות והבנייה, נראה עלייה של 1.5%-2% כל שנה בשנים הקרובות. אני קורא לנגידה קרנית פלוג לבטל את כל המגבלות על נוטלי המשכנתאות, הן ייצרו כאן מפולת – כדי לעמוד ברמת ההון העצמי הנדרש כיום זוגות צעירים נוטלים הלוואות חוץ בנקאיות מסוכנות. אם יפתחו את שוק המשכנתאות הוא יבצע תיקון בעצמו, הישראלים מספיק אינטליגנטים ויודעים לכלכל את עצמם. אני מוכן לעמוד בראש צעדי המחאה הבאה, גורמים כאן עוול במיוחד לחיילים המשוחררים – המדינה ניצלה אותם ולא נותנת להם דירות. דיברו על דירות ב-450 אלף שקל בחריש, איך כבר הגענו ל-850 אלף שקל?"