8 דברים שחובה לדעת לפני רכישת בית בארה"ב - איך תימנעו מחלום בלהות?

מחירי הבתים בארצות הברית רשמו, לפי מדד קייס שילר האחרון, עלייה שנתית של כ-13.6%, החדה ביותר בשבע השנים האחרונות. אך למרות עליות אלו, כלכלנים סבורים שישנם עדיין שווקים במדינה שעתידים לזנק בלמעלה מ-20% בשלוש השנים הקרובות.

אולם רכישת בית בשוק כל כך גדול, הינה משימה מורכבת ביותר ורכישה בניו יורק אינה דומה רכישה באוסטין טקסס, כפי שרכישה בברלין שונה לגמרי מרכישה בלונדון. נציין כי השבוע אמר ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל ל-BizportalTV כי לישראלים המתגוררים בארץ אין כל סיבה לרכוש בית בודד במדינה בשלט רחוק . אז מה צריך לדעת לפני שרוכשים בית בארצו של דוד סאם? אופיר בדש, שותף בחברת CAPITAL INVESTMENT 101, מספק 8 דגשים שחייבים לדעת בעת ביצוע עסקה:

1.רכישת בית שונה בכל מדינה: כל מדינה מתנהגת אחרת וממסה אחרת. במדינת ניו יורק יש מס מדינת ואילו בפלורידה אין מס מדינתי, דבר המוזיל את העסקה ומגדיל בשוטף את הרווח. יש לחבור לחברה מקומית בעלת ניסיון במקום רכישת הנכס.

2. תשואה ברוטו מול תשואה נטו: אחת מההטעיות הגדולות של המשווקים בישראל: שוכר הנכס משלם שיק אחד לחברת הניהול והאחזקה, אשר דואגת לשלם לוועד השכונה, לעירייה, וכמובן לעצמה. בסיכומו של יום, הכנסה של 1,200 דולר ברוטו לחודש, לאחר ניכויי ההוצאות, מותירה בחשבון הבנק של הרוכש 700 דולר בלבד. דוגמה להמחשה:
נכס שנרכש ב-80 אלף דולר המניב שכר דירה של 1,200 דולר בחודש – ההכנסה השנתית מהנכס – 14,400 דולר, קרי תשואה נטו של 18%, אך בפועל לאחר ניכוי ההוצאות התשואה נטו הינה 10%.

3. רכישה וניהול הנכס אצל אותה החברה : יוצרת פתח גדול לחברה דרכה בוצעה הרכישה לשחק עם ההוצאות במהלך ניהול הנכס ואחזקתו. צעד שכזה פוגע בגמישות ובחופש לבחור מה ייעשה בקניין.

4. הזכויות המשפטיות של הנכס: טרם הרכישה יש לבחון את הגדרת הנכס, לדוגמה, Condominium שונה מ-apartment במדינות שונות בארצות הברית. בפלורידה כאשר רוכשים דירה המוגדרת כ-condominium ניתן לרשום את בעליה כבעלי הנכס בטאבו ב-100%, ואילו ב-apartment המצב שונה ומקנה לרוכש רק אחוזים מסוימים מתוך מבנה הקומפלקס, דבר בעייתי ומורכב שמגביל את חופש הקניין של המשקיע במובנים רבים.

5. מיקום: צריך לבדוק טוב טוב את המחוז והעיר המסוימת במדינת רכישת הנכס, מרחק של 50 מיילים יכול לעשות הבדל בין השקעה מוצלחת לבין כושלת. לא פעם מחירו של בית ברחוב אחד יהיה גבוה בעשרות אחוזים ממחירו של הרחוב לייד, זאת בשל מעבר בין שכונת יוקרה לבין שכונת עוני, בדומה למעבר משדרות רוטשילד בתל אביב לאזור התחנה המרכזית הישנה, מרחק קצר אך שוק נדל"ן אחר לחלוטין. כמו כן, על הרוכש לבצע מחקר ולבחון האם קיים באזור צפי לעליית מחירים עתידי באזור ולבדוק את תפוסת השוכרים וזהותם במקום.

6. התאהבות בנכס: על הרוכש להיזהר מאפקט ה"התאהבות" בנכס או מהמחשבה של יצירת רושם מלומר "יש לי בית במיאמי". על המשקיע לזכור כי הוא לא יגור בנכס וכי מטרת הנכס היא להשיא תשואות על ההון (שוטפת ועתידית ממכירה) יותר מאשר היה משיא באלטרנטיבות השקעה אחרות.

7. מצב רישום הנכס: כשרוכשים נכס יש לדעת שהוא נקי מחובות, אסור לקמץ בסעיף זה. יש לוודא שהחברה הרוכשת משתמשת בשירותי Title Insurance, חברת ביטוח שבודקת אם הנכס נקי משיעבודים, עיקולים וחובות לוועד הבית. מדובר בהשקעה של כ-1,500 דולר, אבל אחריה אפשר לישון בשקט.

8. חומר בניית הבית: לרוב בתים שנמכרים במחיר הנמוך מ-60 אלף דולר עשויים מעץ, חומר בנייה שתחזוקתו יקרה, במיוחד במדינות לחות, עדיף לרכוש בתים מבלוקים או בטון. בתים רבים העשויים מעץ זקוקים לריסוס נגד טרמיטים, אך מדובר במקום למניפולציות וסחיטת כספים מצד חברות הניהול אשר לא פעם ירססו למרות שאין כל צורך בכך, הוצאה של אלפי דולרים.