נדל"ן מול בורסה: קניתם דירה בת"א בשנת 2004? ראיתם תשואה של 190%! וכמה הייתם עושים במניות או אג"ח?

נסיקת מחירי הדירות בשש השנים האחרונות בשיעור של למעלה מ-70% (נומינאלית) הפכה כל ישראלי למומחה נדל"ן, ובין רגע כל בעל דירה הפך למיליונר. הסיבות לעליית המחירים רבות: היעדר אלטרנטיבות השקעה, ריבית נמוכה שתדלקה שוק משכנתאות לרמות מפחידות, מחסור בקרקעות שניפח את מחיריהן, וכמובן האפקט הפסיכולוגי "אם השכן שלי מכר לפני חודשיים דירה ב-1.1 מיליון שקל, ברור שאקבל 1.2 מיליון שקל, שאני אצא פראייר?"

האם מי ש"הלך עם העדר" ורכש דירה להשקעה בעשור האחרון ביצע את העסקה המשתלמת ביותר? יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס, בחן עבור Bizportal את הסוגיה האם היה כדאי להשקיע את הכסף הפנוי בשוק ההון או בנדל"ן. חברון בחן כמה הייתה מניבה השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בעשור האחרון בשלוש הערים הגדולות בישראל תל אביב, ירושלים וחיפה, והשווה את התשואה שהייתה מניבה השקעה במדד מניות ת"א 100, נדל"ן 15, מדד אג"ח כללי ומדד אג"ח ממשלתי.

התשואה מדירה - עליית ערך + השקעת השכ"ד בפק"מ כדי לחשב את התשואה האמיתית על דירה הפרדנו בין עליית הערך, ששקולה בעצם לרווח ההוני על הנכס, לבין הרווח מתשואה על שכירות הדירה, כאשר את תשואת השכירות הפקדנו בריבית המק"מ לשנה, המתאימה לכל תקופה ועד סוף שנת 2013. לא התחשבנו בעלות קנייה ומכירה ולא במיסוי וכן בדיבידנדים.

להלן התוצאות: השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2004 הניבה רווחי הון של 83% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ, התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 135% ורווח כולל של 190% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 53% ותשואה כוללת של 95%.

• האם פיטורי רונן בר ישפיעו על הבורסה?
• טוב או רע? בורסת הנאסד"ק מתכננת להיסחר 24 שעות ביממה עד 2026

ומה היה קורה אם הייתם משקיעים במדד הנדל"ן והבינוי בבורסה, נדל"ן 15, מינואר 2004 עד סוף 2013? מתברר שהייתם משיגים תשואה של 176%, גבוהה כמעט כמו זו שהייתם משיגים מדירה בתל אביב.

לעומת זאת, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76%, השקעה במדד אג"ח כללי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76% והשקעה במדד מניות ת"א 100 מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 123%.

חברון: "שינוי קטן בתאריכים היה משיג תשואות שונות" למרות שבדקנו את התשואות במשך עשור, חברון מציין שיש להיזהר עם ההשוואות, שכן שינוי קטן בתאריכים עשוי להציג תוצאות שונות. "לדוגמה, אם ניקח את תקופת ההשוואה שנה אחת אחורה נמצא כי מדד המניות בתל אביב השיג תשואה עודפת על השקעות בדיור, כולל על השקעה בדירה בתל אביב."

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2003 הניבה רווחי הון של 84% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 144% ורווח כולל של 195% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 47% ותשואה כוללת של 92%.

לעומת זאת, לדבריו, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2003 ועד סוף שנת 2013 הניבה 100%, השקעה במדד אג"ח כללי הניבה 100% והשקעה במדד מניות ת"א 100 הניבה 270%." לסיכום, ברמת התשואה ברוטו בעשר השנים האחרונות, השקעה בדירה בתל אביב הייתה המועדפת ביותר (190% תשואה(, אך ברמת התשואה נטו, בהתחשב בכך שלא פעם דירות עומדות ריקות, יחד עם השקעה כספית לא מבוטלת בשיפוצים ותיקונים בנכס, ייתכן ובפועל לא מדובר בעסקה המשתלמת ביותר. ולכן אולי ההשקעה במדד נדל"ן 15, אשר הניבה תשואה של 176% הייתה עדיפה (זאת מבלי להזכיר את הדיבידנדים שחולקו לאורך התקופה שלא הוכנסו לבדיקה). מעבר לנאמר, אין להסיק מהבדיקה כי מה שהיה בעשור האחרון הוא שיהיה בעשור הבא. שנית, למיקום הדירה ישנה השפעה דרמטית על התשואה שהיא הניבה - מי שרכש דירה להשקעה בתל אביב או בירושלים הרוויח יותר מאשר בשוק המניות, ואילו מי שקנה דירה בחיפה הרוויח פחות.

כתבות מעניינות נוספות: עוזבים את המרכז: "במקום להתחייב על משכנתא ענקית בפ"ת עברנו לאשקלון" לא חסר כסף: בכמה נמכרה דירה בשטח 48 מ"ר ברחוב בן יהודה בת"א?