סיבוב נדל"ני: 4 דירות ששופצו וערכן קפץ בעשרות ואף במאות אלפי שקלים

חג הפסח ועונת האביב מהווים יריית פתיחה ל"עונת השיפוצים" של עם ישראל - החל מסיוד קל ועד שבירת קירות והחלפת צנרת. בשנים האחרונות, עם עליית מחירי הדירות, משקיעים רבים בחרו לרכוש דירות ישנות ומוזנחות, לא פעם אפילו חורבות, כדי לשפצן ולעשות סיבוב של מאות אלפי שקלים. לחילופין, זינוק המחירים מנע מבעלי דירות רבים לשפר דיור ולעבור לדירה גדולה יותר, דבר אשר הוביל לאלטרנטיבה של שיפוץ הנכס.

Bizportal בחן יחד עם לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, כיצד שיפוץ דירה משפיע על ערכה. אז האם שווה לשפץ בכל מחיר?

עסק ביש - שיפוץ דחוף
ראשית נדגיש, ישנם שיפוצים המוגדרים כדחופים, קרי החלפת צנרת ,אינסטלציה, או חיווט חשמלי, המהווים צורך חיוני החשוב להמשך מהלך תקין של החיים, ואינם נמנים על מכלול השיפורים הנעשים בדירה לצורך השבחתה. לעיתים, לפני מכירת הדירה, תוך כדי הצגתה לקונים פוטנציאליים, מתגלה לפתע כתם רטיבות , שמשמעותו נזילה בצנרת. בדרך כלל במצב זה מתחייבים בעלי הדירה לתקן את הנזק, או לחילופין הם נדרשים להתפשר כלפי מטה במחיר. נזק באינסטלציה מחייב לעיתים קרובות הרמת ופרוק ריצוף ו/או חיפוי קירות אמבטיה או מטבח, ועלול להסתכם באלפי דולרים.

בתוך שבוע בלבד נחתך מחירו של קוטג' בהוד השרון ב-300 אלף שקל

שיפוץ קוסמטי
כאן מדובר בשינוי שעלותו אינה גבוהה, ולמעשה נעשה אך ורק לצורך מכירת נכס. שיפוץ זה אינו נשמר לטווח ארוך, ומטרתו היחידה היא להציג את הנכס באופן שימשוך את עין או לב הקונים. גם בשיפוצים קוסמטיים יש להבחין בין שיפוץ וילה או בית מפואר, לבין שיפוץ דירה פשוטה. קיים פער בין השקעה קוסמטית בשני הנכסים.

מה אנו כוללים בשיפוץ קוסמטי?
צביעה: צבע בהיר מקנה אשליה של בית גדול מכפי שהינו באמת. דירה כהה נראית מדכאת וקטנה ואינה עתידה למצוא קונים, עלות: 3500-6000 שקלים, תלוי בגודל הדירה. תיקוני נזילות, צביעה יסודית של התקרה, תיקון צינורות פגועים ולעיתים החלפת ארונות המטבח.

ניתן להשיג מטבח חדש לחלוטין (מטבח קבלן) בעלות מינימלית של 5,000 עד 10,000 שקל. מדובר בארונות סטנדרטיים שהקונה ממילא יחליף באופן מידי, אך ויזואלית מראה הדירה משתפר בעטיים. עלותו של שיפוץ קוסמטי משובח יכולה להגיע עד ל-20,000 שקל. זוהי עלות זניחה יחסית לערך דירה, אך השפעתה על מכירת הדירה אפקטיבית ביותר. יש לזכור, כשאנו באים לשפץ רק לצורך קוסמטיקה, ניתן להשתמש בחמרים זולים מסוג ב'.

דוגמא:
דירת 2.5 חדרים כ-60 מ"ר, בבנין ישן ברחוב בלוך עמדה למכירה, במחיר של 1,700,000 שקל. למרות המיקום האטרקטיבי לא עלה בידו של המתווך למכור את הדירה, למרות שהבעלים הסכים ביאושו להתפשר כלפי מטה במחיר. לאחר פניה לבעל הבית קיבל המתווך את אישורו לקלף את הטפטים הישנים מן הקירות ולצבוע את הדירה בצבעים בהירים. הדירה נמכרה מיידית במחיר גבוה ב-38,000 שקל מהמחיר הראשוני המבוקש.

שיפוץ לצורך מגורים עצמיים:
כאן חייבת להתבצע הבחנה בין :מגורים לטווח ארוך או לטווח קצר. כולנו כבר היינו באותו תסריט, בו אנו נכנסים לתוך בית ששופץ לחלוטין, הושקעו בו סכומי כסף אדירים, וחושבים לעצמנו : כמה זה מכוער, הייתי מחליף את הכול, איזה ריצוף מגעיל, איזה צבע נוראי לארונות המטבח! כידוע, על טעם אין מה להתווכח, אך קיים טעם נייטרלי. אם משפצים לטווח ארוך, אז בהחלט ניתן להשתולל, אך שונה התמונה לחלוטין אם מתעדים להתגורר בדירה שנתיים שלוש ולמכור אותה לאחר מכן, כאן יש להתחשב בטעמו של הקונה הפוטנציאלי. דירה תימכר כמשופצת אם נעשה בה שיפוץ יסודי עד 5-6 שנים לפני מכירתה, ולאחר השיפוץ היא עונה לצרכיו ולטעמו של הקונה.

שיפוץ רציני יכול לכלול את הרכיבים הבאים:
ריצוף קרמיקה או גרניט פורצלן או שיש; חלונות חדישים; תריסים חשמליים; קירות צבועים בצבעים בהירים עם גימור שפכטל;חיפוי קירות המטבח וחדרי השירותים בקרמיקה דמוית אבן, או אבנים מסותתות; ארונות מטבח חדישים עם מסילות מדפים ומגירות נשלפים; מדפים פתוחים ודלתות בגימור עץ או צבע בהיר , לבן או שמנת ;דלתות עץ מסוגננות , רצוי בצבע לבן; ארונות בחדרי האמבטיה; מיזוג אויר; החלפת אינסטלציה וחיווט חשמלי.

שיפוץ שכזה יעלה 150,000-200,000 שקל במידה ומדובר בדירת 4 חדרים. אין כל טעם לשפץ דירה בעלות ובהשקעה כמו זאת רק לצורך מכירה. אין זה משתלם. אך במידה ומעוניינים לשפר את איכות החיים לטווח של מספר שנים ולמכור לאחר מכן, עולה מאוד הכדאיות. שיפוץ כגון זה ישמר את ערך הנכס, הבעלים ייהנו משיפור באיכות החיים, וימכרו את הדירה כשיעלה הצורך במחיר שיגלם בתוכו את מרבית עלות השיפוץ.

דוגמא:
דירת 4 חדרים ברח' המעגל ברמת גן קומה ב' עם מעלית וחניה שופצה לחלוטין בעלות של כ-155,000 שקל. הבעלים המשיכו להתגורר בדירה למעלה מ-6 שנים, אך השיפוץ נשתמר לחלוטין. המחיר בו הוצעה למכירה הדירה לאחר כ-6 שנים היה 2,200,000 שקל, הדירה נמכרה לאחר שהות של 33 יום ב-2,170,000 שקל. דירה דומה ללא שיפוץ תימכר לכל היותר ב-1800,000 שקל ולאחר שהות של תקופה ארוכה יותר בשוק. הבעלים נהנו הן מעליה באיכות החיים והן מהחזרת השקעתם.

שיפוץ לצורך עיצוב מחדש
שיפוץ מסוג זה נפוץ מאוד לצורך שימוש עצמי, אך נעשה בו שימוש רב גם על ידי יזמים וקבלני שיפוצים לצרכי מסחר. בעבר שטחן של הדירות היה גדול , הן היו משופעות במרפסות , ונחלקו למספר חדרים קטן.

דוגמא:
יזם רכש דירת 2 חדרים + הול ו-2 מרפסות ברחוב שמעון התרסי בתל אביב, שמשתרעת על כ-80 מ"ר לא משופצת ב-1,700,000 שקל. בעזרת אדריכל היא עוצבה מחדש, שטחי המרפסות הוכנסו לפנים הדירה, המטבח , פינת האוכל והסלון הפכו ליחידה אחת, והדירה הפכה לדירת 3.5 חדרים חדישה ומודרנית. ההשקעה בדירה היתה בסדר גודל של כ-130,000 שקל והיא נמכרה ב-2,250,000 שקל. הרווח של היזם - כ-420,000 שקל.

חשוב לציין, שעלותו של שיפוץ ברוח דומה אך לצורך שימוש עצמי היתה גבוהה יותר, משום שהיה נעשה שימוש בחמרים ברמה גבוהה יותר.

דוגמא:
דירת 3 חדרים + שלש מרפסות ענקיות ברחוב לסין בתל אביב נמכרה ב-2,300,000 שקל. הקונה סיפח את המרפסות הענקיות לשטח הדירה, הרס את הקירות הפנימיים ועיצב דירה מרווחת בת 4.5 חדרים. עלות השיפוץ, שנעשה ברמה גבוהה ובעיצוב אדריכלי היה כ-375,000 שקל. מחיר הדירה כולל השיפוץ עמד על 2,675,000 שקל. לו הוצעה הדירה היום למכירה היא הייתה נמכרת בקלות ב- 3,500,000 שקל.

כתבות מעניינות נוספות:
בכמה נמכרה דירת 53 מ"ר בת"א וכמה שילמו על 8 חד' על הים בנתניה?
שלמה מרקל עם 5 צעדי חירום להחלשה מאסיבית של הדולר - לגזור ולשמור
זוג צעיר: "נקנה רק דירה חדשה, לא נגור במקום שמישהו אחר התגורר בו קודם"