נכתב בדם: מחדשים חוזה שכירות? הנה כל מה שאתם חייבים לדעת

שוק השכירות הישראלי יכול להיות מתסכל ושוכרים רבים צריכים להתמודד עם גחמותיהם של בעלי דירות אשר ברגע אחד יכולים לסיים את החוזה, גם אם מדובר בשנת שכירות אחת בלבד. גם בשוק המשרדים, מעבר דירה אינו דבר פשוט מאחר ולרוב יש להשקיע הון משמעותי בהתאמת המשרד לצרכי העסק.

Bizportal מספק מספר טיפים לחידוש ועריכת חוזה שכירות לדירה ולמשרד, כי לא נעים לעבור כל שנה דירה:

שמעון מלכר, מנהל מחלקת השכרות באנגלו סכסון מודיעין, מספק מספר המלצות לשוכרי הדירות:

1. הסכם : כדאי לסגור על אופציה שבה כבר מפורט המחיר של שנת האופציה. זה טוב גם לשוכר וגם למשכיר. מבחינה חוקית יש אפשרות העלאה של עד 5% . זה תמיד משאיר טעם טוב. גם אצל השוכר וגם אצל המשכיר. כדאי להשאיר מראש את שנת האופציה אותו דבר בלי עליה. לא להשאיר לחמישה אחוזים.

2. אל תתקשרו לבעל הדירה על כל דבר פעוט : לצערנו החוזה 80% לטובת המשכיר וכמעט שאין סעיפים לטובת השוכר. שנת המגורים הראשונה היא המכריעה. אם יש יחסים טובים ושקט נפשי למשכיר אז סביר להניח שישארו זמן רב. היחסים הטובים במהלך השנה. לא על כל פיפס קטן לקרוא לבעל הבית.

3. אל תמתינו חודש לפני סוף החוזה : כדאי לברר מה הסטטוס מבחינת בעל הנכס כ-90 יום לפני ולברר אם התנאים השתנו.

4. עונת השכירות : חשוב מאוד לדאוג שתקופת היציאה/הסיום החוזה תהיה בתקופת הקיץ, כלומר בין מאי לספטמבר. אם למשל חתמנו על חוזה בחודש פברואר, כדאי לנסות במו"מ עם בעל הנכס מראש לסגור את החוזה לשנה ו- 3 חודשים. הסיבה לכך טמונה בעובדה שבחודשי החורף הרבה יותר קשה למצוא דירות להשכרה. היתרון היחידי בחורף הוא שהמחירים עשויים להיות סבירים יותר.

5. לבדוק אם משתלם לעבור דירה למרות העלאת המחיר : כאשר בעל הנכס מעלה את מחיר הדירה ב-5%, כדאי לחשוב היטב האם זה שובר עסקה. משמעות של עליה כזו באה לידי ביטוי בסכום של כ-2000-2500 שקל בשנה. אם נחשוב היטב על דמי הובלה, הרי שלעיתים לא משתלם לעבור בגלל סכום כזה.

6. תוכניות לעתיד : רצוי לוודא מראש מול בעל הדירה, מה התכניות שלו להמשך. האם קנה את הדירה להשקעה ומתכנן להשכירה לטווח ארוך או אולי למכור אותה בהמשך ולעשות אקזיט או אולי יש לו ילדים שמתכוונים להיכנס אליה בהמשך. למרות שבעל הנכס לרוב לא יחשוף את מניעיו, אלו דברים שניתן לברר עם המתווך.

7. תהיה גמיש איתי- אהיה גמיש איתך : לעיתים, ובעיקר כשמדובר על שוכרים ארוכי טווח, בעל הנכס יסכים לא להעלות את שכר הדירה לאחר שהשוכר יציע לו לרענן אותה על חשבונו- למשל פרקט בחדרים/ סיוד/ גבס/ הכנסת מזגנים- בסופו של דבר הדירה תראה טוב יותר וזה אינטרס של בעל הנכס. בתמורה בעל הנכס יגלה גמישות בנוגע לשכר הדירה.

8. תמ"א 38 : בבניינים ישנים באזור המרכז, רצוי לברר האם מתוכנן חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38 - מתי הוא צפוי להתבצע, האם מדובר בתמ"א 38(2) שכולל הריסה, או בהליך תמ"א 38 רגיל במהלכו נשאר הדייר לגור בדירה, לרוב בשכר דירה נמוך יותר במשך תקופת השיפוץ.

אליאב עייני , מנכ"ל משותף במעוף יועצי נדל"ן, מספק מספר דגשים לשוכרי המשרדים:

1. בחינת החלופות בשוק המשרדים : כדאי לבדוק אלו בניינים חדשים "נכנסו לשוק", אילו נבנים ויהיו מוכנים לכניסה במועד המתאים לכם, וכמובן – מהם מחירי שכר הדירה, דמי הניהול והחניות, ואם מדובר באזור שונה מהנוכחי – מה תעריף הארנונה באותו מקום.

2. עלויות המעבר : בשלב השיפוץ - יש מספרי מפתח ידועים בשוק המשרדים ובזה ניתן להיעזר באדריכל מיד לאחר שסומנו האופציות החדשות. עלויות המעבר נמדדות בדרך כלל בשקל למ"ר - מספר המפתח לשטח במעטפת עומד על 2,000 שקל למ"ר, כך שלמשרד שגודלו 200 מ"ר נצטרך להשקיע 400 אלף שקל וכן הלאה, ויתכנו שינויים בסכום השיפוץ בהתאם לסטנדרט המבוקש. מועדים: אם מדובר בנכס שגודלו עד 1,000 מ"ר, יש להתחיל את שלב הבדיקות 8-10 חודשים מראש, ובנכסים גדולים מ 1000 מ"ר, אפילו שנה מראש.

3. עלויות נוספות: יש לבחון את עלות התקשורת, הריהוט, מה כמות האנרגיה שמוציאים בארגון מבחינת הגורם המטפל במעבר, וכמו כן כיצד זה משפיע על העובדים בארגון - מי יישאר ומי יעזוב כתוצאה מהמעבר.

4. שדרוג המשרד על ידי השוכר : במידה ויש רצון לשדרג את רמת המשרד וניתן לבצע שינוי/ רענון/שיפוץ בנכס הנוכחי, יש לבדוק האם ניתן להגיע להבנות עם בעל הנכס, למשל להאריך במספר שנים תמורת הנחה או בתמורה לשיפוץ על חשבון המשכיר.

5. הגינות : התנהגו בהגינות עם בעל הנכס עצה זו היא החשובה ביותר. בשוק יורד, הבהירו את המצב לבעל הנכס (שכנראה יודע זאת היטב), הימנעו מכוחנות והורדות ידיים, וזיכרו שמערכת יחסים טובה והוגנת יכולה לעמוד לזכותכם בשעות קשות יותר.