סיפור הזוי: חברת נדל"ן הודיעה על הפחתת נכס מהותי ברומניה, שחתך את ההון העצמי בלא פחות מ-20%

חברת הנדל"ן {ורדינון נדלן} הודיעה היום (ג') שתאלץ להכיר בדיעבד בירידת ערך מהותית מאוד בשווי נכס ברומניה, שאותו מחזיקה חברת הבת ויגו 2006. ירידת הערך הזו מביאה למחיקה של 17.5 מיליון שקל בסעיף נדל"ן להשקעה בספרי החברה בשנים 2012 ו-2013 - סכום עצום עבור חברה שהיקף המאזן שלה עומד על 114.7 מיליון שקל.

המחיקה הזו מציפה מחדש את אחת הבעיות המהותיות ביותר בשוק ההון - איפה היו רואי החשבון המבקרים? בשנים האחרונות עולות מדי פעם פרשיות מהסוג הזה, כשהאחרונה והבולטת בהן היא חברת טלדור שמחקה סכום עתק של 30% מההון העצמי.

במקרה של ורדינון, חברת נדל"ן הפועלת בעיקר בהונגריה, רומניה וגאורגיה ומנוהלת על ידי דן ורדינון, מדובר במחיקת שווי של נכס שהיה רשום בספרי חברת הבת בשווי 4.567 מיליון אירו ושונה לשווי של 917 אלף אירו בלבד - 80% פחות. ורדינון מחזיקה ב-47% ממניות ויגו ולכן מציגה את נכסיה כחלק מהדוחות המאוחדים.

הרשות לחצה - והחברה הפחיתה את הנכס ב-80%

מההודעה שפורסמה לרשות לניירות ערך עולה כי מקור השערוך הזה נבע מלחץ מצד גורמים ברשות. לפי הודעת החברה, "בבסיס ההצגה מחדש (של שווי הנכס) עומדת בחינה מחודשת של החברה את הצורך בהיוון עלויות הקשורות בפיתוח הקרקע וכן את ההנחות על בסיסן מוערך השווי של הנכס".

מנבירה בדוחות החברה ל-2013 עולה כי הנכס המדובר, בעיר פלוישטי ברומניה, הוא שטח קרקע של כ-30 אלף מ"ר שיועד בשנת 2006 לבניית קניון. ויגו קיבלה בזמנו היתר בניה לפרויקט, אך בשל המצב הכלכלי והעיכוב בקבלת אשראי הקפיאה החברה בשנת 2008 את הפרויקט והיתר הבניה פג תוקפו. לפי הדוחות האחרונים, לחברה הרומנית אין תוכניות לשינוי ייעוד הקרקע.

מאז הוצג הנכס לפי שווי שהוערך לפי המודל הבא: NOI (תזרים מייצג) של 3.079 מיליון אירו בשנה, עם שיעור של 6-7%. מיותר לציין שמאחר והנכס הוא שטח ריק ואין לחברה תוכניות לבנות עליו בזמן הקרוב, הערכת השווי הזו הייתה מעט מוזרה.

בעקבות ההפחתה הזו בנדל"ן להשקעה, ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ירד מ-39.2 מיליון שקל לכ-31 מיליון שקל בדוחות 2013, ובדוחות הרווח והפסד של 2012 נרשם גידול בסעיף 'הוצאות אחרות' בסך 17.5 מיליון שקל, מה שהעביר את החברה מרווח שנתי של 1.73 מיליון שקל להפסד של 15.8 מיליון שקלים.

הרווח באותה שנה עמד על 42.2 שקלים למניה, ולאחר השינוי עבר להפסד של 22 שקל למניה, כך שמדובר במכה רצינית לבעלי המניות. בחישוב פשוט מדובר בירידה של כ-20% בהון החברה נכון לסוף השנה שעברה, כך שיתכן מאוד שמחיר המניה יצלול בשיעור דומה עם פתיחת המסחר מחר.

רואי החשבון שביקרו את דו"חות החברה הם משרד גולדברג פרושן ושות'.