השכירות חונקת? מחקר של בנק ישראל מעלה נתון כמעט מוזר - צפו בטבלה

מפרסם היום מחקר חדש בעניין שוק הדיור בישראל. מצד אחד, אין כל הפתעה שהממצאים של בנק ישראל מראים על כך שקשה יותר היום לקנות דירה בישראל. מצד שני, מפתיע מאוד לראות שמהממצאים עולה גם שבין השנים 2004 ל-2012 לא נרשם שינוי בקושי לשכור דירה בישראל.

כפי שניתן לראות מהטבלה המצורפת, היכולת לשכור דירה ביחס להכנסה של משק הבית - נותרה ללא שינוי ברמה של 0.24. יציבותה של היכולת לשכור דירה, המוגדרת על ידי בנק ישראל כ"נשיגות" ממחישה כי שכר הדירה עלה במקביל להכנסה של משק הבית, ולכן חלקן של ההוצאות על שכר דירה בהכנסה לא השתנה. בחינת הגידול בהכנסות מראה שהוא נבע מהעלייה הכללית של השכר במשק, מהירידה במיסוי על הכנסות מעבודה, ומהגידול בשיעור ההשתתפות ובשעות העבודה של משקי הבית.

במונחי ההוצאות על שכר דירה ביחס לשכר ברוטו למשרת שכיר, הנשיגות הורעה בין 2004 ל-2012, היות שהיחס עלה מ-0.32 ל-0.37 – כלומר ב-2004 נגסו ההוצאות על שכר דירה 32% מהשכר, וב-2012 הן נגסו 37% ממנו. לעומת זאת, שימוש בהכנסה ברוטו של משק הבית מראה תמונה הרבה יותר טובה, אף כי המגמות בה דומות: היחס עלה רק במעט, מ-0.19 בשנת 2004 ל-0.2 בשנת 2012.

בכל האזורים בארץ היה הדיור נשיג יותר ב-2008 מאשר ב-2004, ובכולם היה הדיור ב-2012 נשיג פחות מאשר ב-2008. אולם כאשר משווים את 2012 ל-2004 מוצאים כי רק בתל אביב היחס גדל. באזור ירושלים היחס לא השתנה וביתר האזורים הוא אף קטן. כלומר, היכולת לשכור דירה לא פחתה באף אזור מלבד תל אביב.

בעניין היכולת לרכוש דירה, עולה מהמחקר כי בין 2004 ל-2012 עלו מחירי הדירות במונחים של שנות ההכנסה הנחוצות לרכישת דירה, ובאזורים השונים נדרשת תוספת של 1-3 שנות הכנסה של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה; אזור חיפה יוצא דופן, היות שבו נשיגות הרכישה השתפרה.

היחס בין מחירי הדירות להכנסות עלה בכל האזורים, וכדי לרכוש דירה נדרשת תוספת של כ-3 שנות הכנסה באזור ירושלים ובאזור תל אביב, ותוספת של כשנה בדרום, בצפון ובמרכז. חיפה יוצאת דופן, משום שבה ירדה העלות של רכישת דירה ושל שכירת דירה ביחס להכנסה, והיא מגיעה ליחס הנמוך ביותר. זאת אף על פי שחיפה אינה האזור הזול ביותר, ומשום שההכנסות של משקי הבית המתגוררים בה גבוהות ביחס למחירי הדירות והשכירות.

הנשיגות הנמוכה ביותר לפי הדו"ח היא בירושלים, בדומה לנשיגות השכירות. הנשיגות במרכז גבוהה מאשר בתל אביב ובירושלים. ירושלים מתאפיינת ביחס הגבוה ביותר בין עלות השכירות והרכישה להכנסה, אף על פי שהיא אינה האזור היקר ביותר. גם היחס בין שכר הדירה להכנסה באזור המרכז דומה ליחס שבאזורי הצפון והדרום, אך היחס בין מחירי הדירות להכנסה באזור זה גבוה מאשר בפריפריה.