"מחירי הדירות בישראל גבוהים ב-30% ממה שהם צריכים להיות - הניסיון העולמי לא מעודד ביחס לפיצוץ של בועות נדל"ן"

פרסם היום במסגרת הסקירה השנתית למערכת הבנקאות בישראל תרחיש קיצון לפיו מחירי הדירות ירדו ב-20% במידה ונראה כאן מיתון דומה לזה ששרר במשק בשנת 2002 , שיא ימי האינתיפאדה השנייה. לפי תרחיש זה 5% מנוטלי המשכנתאות ייכנסו לקשיי פירעון, מדובר בכ-23,000 משכנתאות.

"הניסיון העולמי הראה שתרחישי ירידות בנדל"ן והתפוצצות בועה בהחלט לא פשוטים, אם יהיה זעזוע כלכלי גלובלי אז המצב בארץ יהיה קשה", אומר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI . "הניסיון העולמי לא מעודד לגבי פיצוץ של בועות נדל"ן, לממשלה יש את האפשרות למתן את מחירי הדירות, אך היא לא עושה את זה, במקום זאת היא יוצאת בהצעות הזויות של מע"מ 0%, זה פשוט חלם כי שופכים שמן למדורה, דבר שעשוי להחריף את ירידת המחירים בתרחיש קיצון".

גוזלן אינו מעריך שאירוע ביטחוני, בדומה לזה שראינו ב-2002, יגרום לירידת מחירים דרמטית – "אירוע של מספר חודשים כמו מלחמת לבנון השנייה לא השפיע על מחירי הדירות, אלא השפיע זמנית. הפגיעה המשמעותית תגיע בעקבות פגיעה בשוק העבודה – זה ייפגע בכושר ההחזר החודשי ויוריד דרמטית את הביקוש לדירות. האיום הנוסף הוא כמובן הריבית שתתחיל לעלות. לפי קרן המטבע העולמית מחירי הדירות גבוהים ב-25% ממחיר שיווי המשקל, המחיר בו הם צריכים להיות אני חושב שהם גבוהים כבר ב-30%. לרוב בהתפוצצות של בועות מחירי הדירות יורדים אל מתחת לשיעור השיווי משקל, זה מהניסיון בעולם."


ז'בז'ינסקי: "לא מדובר בתרחיש שיכול לקרות מהיום למחר"
אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של דש מיטב, אומר כי ההסתברות שנראה את תרחיש הקיצון של בנק ישראל מתממש נמוכה: "לא מדובר בתרחיש שיכול לקרות מהיום למחר, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה ביטחונית. שתי הסתברויות הגינויות יותר הן שנראה ירידה איטית במחירי הדירות תוך מספר שנים, או שמחירי הדירות לא יעלו, אבל היכולת של הצרכן תשתפר בכך ששכרו יעלה ואז הפער ייסגר. לדעתי ירידה של 10% במחירי הדירות בהחלט יכולה להתרחש בטווח זמן של שנתיים".

ביחס לעליית עתידית, טוען ז'בז'ינסקי, שאם היא תתרחש בשילוב של האטה במשק ואבטלה עולה אז רבים מנוטלי המשכנתאות ייקלעו למצב מסוכן, מנגד, במידה ולא תהיה הרעה במצב המשק אז לא תהיה הרעה משמעותית במצבם – "בנק ישראל ער לסיכון ולכן הטיל מגבלה על מינוף רוכשי הדירות וגם על יחס ההחזר, יחד עם זאת לחלק גדול עדיין יש
משכנתאות עם רכיב גדול של והם יהיו בבעיה גדולה."

חברון: "בנק ישראל הזניח את נושא מחירי הדירות בשנה האחרונה"
יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס, אינו מתרגש מתרחישי הקיצון: "נראה לי שבנק ישראל מעלה מחדש את הסיכון בשוק הדיור לסדר היום, לא יודע אם מדובר בשינוי מדיניות או בהשפעת דו"ח קרן המטבע העולמית אשר הצביע על בועה במחירי הדיור בישראל. אני לא רואה טריגר למצב קיצוני שכזה, בנק ישראל באמת מודאג ממחירי הדירות הגבוהים והגיע הזמן שיהיה מודאג – בשנה האחרונה הוא דאג למיתון ולמט"ח והזניח את מחירי הדירות. זה ברור שעד שהממשלה תגבש פתרון אמיתי למחירי הדירות, צריך לקרר את מחירי הדירות והדרך היחידה של בנק ישראל לעשות זאת זה על ידי העלאת ריבית".

לדברי חברון, משקי הבית לא יסבלו מהעלאת הריבית של אחוז – "מדובר בכסף קטן, הבעיה הגדולה היא הגידול המשמעותי בהון העצמי לו נדרשים רוכשי הדירות, הם צריכים לחסוך כל חודש 3,000 עד 4,000 שקל כדי להגיע להון שכזה, וזה משפיע על הצריכה הפרטית. הבעיה היא שמחירי הדירות והשכירות עלו ב-60%-70% ב5-6 שנים בעוד השכר עלה ב-22% בלבד, כתוצאה מכך ההכנסה הפנויה נפגעה. אני ממש לא רואה שינוי במחירי הדירות בשנתיים הקרובות – לממשלה ייקח לפחות 5 שנים להציף את השוק בדירות, הפתרון היחיד כעת הוא העלאת ריבית".