לקראת פשיטות רגל נוספות? צניחה של 29% במכירת דירות ברבעון השני - הנתון הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית

שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון עמוק: לפי סקירת הנדל"ן למגורים של משרד האוצר שפורסמה היום, ברבעון השני של 2014 נרכשו כ-22 אלפי דירות, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 29% בהשוואה לרמת השיא בתקופה המקבילה אשתקד (32.2 אלף דירות). בכך הגיע סך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית.

הירידה החדה במספר העסקאות נובעת לפי האוצר מההכרזה על הכוונה להחיל מע"מ אפס על רכישת "דירה ראשונה". החלטה זו מצאה ביטוי בין היתר בירידה חדה במיוחד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י זוגות צעירים, אף כי השפעתה ניכרת גם בפלח השוק של דירות יד שניה. יצויין כי בסגמנטים האחרים של השוק, משפרי הדיור והמשקיעים, אף שגם הם רשמו ירידות חדות, סך הרכישות שלהם ברבעון השני השנה עדיין גבוה ב-41% וב-14%, בהתאמה בהשוואה לרבעון האחרון של 2011.

74% מהדירות שרכשו צעירים - בפחות מ-1.6 מיליון שקל
רכישות הזוגות הצעירים רשמו ירידה של 14% והסתכמו בכ-8,000 דירות, ובכך חזרו לרמתן בזמן המחאה החברתית. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים מתרכזת בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו רשמו ירידה של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. רכישת דירות יד שניה ע"י הזוגות הצעירים רשמה ירידה של 6% בלבד.

במקביל לירידה ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה גם ירידה במשקל הדירות החדשות שנרכשו על ידם שמחירן אינו עולה על 1.6 מיליון שקל (תקרת השווי למע"מ אפס). ירידות חדות יותר בפרמטר זה (עד לירידה של 21 נקודות אחוז) נרשמו בישובים בהם רמות המחירים קרובות לתקרת מחיר זו. ירידה חדה של 60% ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים נרשמה באזור המרכז.

כ-74% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון השני של השנה היו במחיר שמתחת לתקרה שנקבעה למע"מ אפס לדירה ראשונה. זוהי ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון. דהיינו, מעבר לירידה החדה שנרשמה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים לאחר ההודעה על מע"מ אפס, גם בדירות שנרכשו חלה ירידה בשכיחות היחסית של הדירות שפוטנציאלית יהיו זכאיות למע"מ אפס. בפילוח לפי ישובים בולטת ירושלים עם ירידה של 21 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות שנרכשו במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. ירידות חדות נרשמו גם בחיפה, מודיעין ורמת גן.

רכישת דירות חדשות רשמה ירידה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם, 5,200 דירות, גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות יד שניה (9%). את הירידה ברכישת דירות חדשות הובילו כאמור הזוגות הצעירים. את הירידה ברכישות דירות יד שניה הובילו המשקיעים. העיר היחידה שרשמה גידול במכירת דירות חדשות היא טבריה עם 160 יחידות דיור, זינוק של 58%.

צניחה חדה במכירת דירות חדשות בחיפה
בנוסף לאזור המרכז בולט גם אזור חיפה עם ירידה חדה (36%) ברכישת דירות חדשות. זהו גם האזור היחידי בו נרשמת ירידה ברכישת דירות חדשות זה שלושה רבעונים ברציפות. כך, מאז הרבעון השלישי של 2013 בו נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של רכישת דירות חדשות באזור זה, לפחות מאז תחילת העשור הקודם, ירד מספר העסקאות בדירות חדשות באזור בשיעור מצטבר של 46% (לעומת ירידה של 15% בפרמטר זה ברמה הארצית). מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה בולטת גם ירידה חדה (53%) ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים. יש לציין כי באותה התקופה ירדה רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים באזור זה בשיעור מתון של 8%.

ברבעון השני נרכשו 5,400 דירות ע"י משקיעים, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 19% ברבעון הראשון. במקביל, ירד משקל המשקיעים ב-1 נקודת אחוז, לשיעור של 24% מסך העסקאות, זאת לאחר שני רבעונים של עליות בשיעור מצטבר של 2.3 נקודות אחוז.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד אף יותר, של 24%, אולם כשיעור מסך העסקאות משקלם ברבעון השני השנה גבוה יותר, בכ-2 נקודות אחוז. הגידול במשקלם של המשקיעים בסך העסקאות בהשוואה לרבעון השני אשתקד חל בין היתר על רקע הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באותה התקופה (ירידה של 4 נקודות אחוז). כמו כן יש לציין, כי הריבית הריאלית ברבעון השני השנה נמוכה מזו שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד (0.6%- לעומת 0.3%-, בהתאמה).

הירידה במשקל הדירות במדרגת המס הנמוכה, שנרכשו ע"י משקיעים עשויה להיות מוסברת ברגישות גבוהה יותר של המשקיעים הרוכשים דירות אלו לשינוי בשיעור המס. משקיעים אלו מתאפיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית מאשר אלו הרוכשים דירות יקרות יותר (פער השכר גבוה מפער המחיר). מכירת דירות ע"י משקיעים ירדה ב- 14%. גידול של 35% במס השבח הממוצע לדירה, אף כי רמתו עדיין נמוכה (ממוצע מס של 12 אלף שקל), בשל שיטת החיוב הלינארית.