עדיין כדאי לקנות דירה? ב-7 המקומות האלה צפויה עליית מחיר של עד 25%

אם עד לפני שנים ספורות משקיעי נדל"ן בדקו בזכוכית מגדלת את התשואה השנתית על השכרת הדירה, הרי שכיום, כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות ביחס לעלייה המתונה של מחירי השכירות, מעדיפים משקיעים רבים למכור את הנכס.

בחמש השנים האחרונות, עקב העלייה המשמעותית במחירי הדיור, ובמיוחד בפריפריה, ולעומתה העלייה המתונה יותר במחירי השכירות, חל שינוי במגמת הדירות להשקעה - אם עד לפני שנתיים רוכשי הדירות בדקו בראש וראשונה את נתון התשואה השנתית שאותה יקבלו עבור הנכס, הרי שכיום הגורם המרכזי איננו התשואה החודשית, אלא דווקא הצפי לעלייה במחיר הנכס עצמו, כך עולה מנתוני המחלקה הכלכלית של משרד ארז כהן לשמאות מקרקעין.

התשואה השנתית משכירות נחתכה ב-30%-40%
לפי בדיקה שערך משרד השמאים, אם עד לפני חמש שנים ניתן היה לקבל עבור דירה בעיר פריפריאלית דוגמת באר שבע או טבריה שנתית של 7%-8%, כלומר כיסוי עלות רכישת הנכס תוך כ-12 שנה בלבד, מול 4% בלבד בתל אביב, שהרי שכיום, עקב עליית המחירים, נחתכה התשואה השנתית בממוצע בכ-30%-40%, ובמקרים מסוימים אף במחצית בקירוב לעומת זאת שהיתה ב-2009, בזמן שהחלו עליות המחירים הגדולות.

בשנת 2009 התשואה הממוצעת על השכרת דירה בישראל הייתה כ-4.8% לשנה, ובפריפריה אף הגיע בממוצע לכ-6.1%, הרי שכיום התשואה הממוצעת בישראל כ-3.4% בלבד. יתרה מזאת, רכישת דירה כרוכה בהוצאות כבדות ביותר: מס רכישה, הוצאות עו"ד בחתימת החוזה, הוצאות שוטפות של עו"ד, החזקת הנכס השוטפת כולל תיקון תקלות ביוב, ריצוף, חשמל, נזילות , הצורך בעדכון ושדרוג הנכס, התמודדות מול דיירים וכו. כל אלה שקולים לפחת של עוד כ0.5 אחוז מהתשואה השנתית, כלומר, בפועל התשואה השנתית כיום על דירה ממוצעת בישראל עומדת על כ-2.8% בלבד, פחות ממה שמתקבל מחשבון סגור בבנק.

להלן מספר דוגמאות: דירה אופיינית בת 3 חדרים יד שנייה במרכז תל אביב, שהעניקה ב-2009 תשואה של כ-4%, מעניקה כיום תשואה גבולית ביותר של כ-2.6% בלבד, כלומר כ-40% פחות. ירידה זו ממחישה עלייה של כ-70% באותה תקופה במחירי הנכסים, ולעומתה עלייה צנועה בהרבה של כ-20%30% במחירי השכירות.

בירושלים המצב איננו שונה בהרבה, ואם ב-2009 ניתן היה בנקל לקבל תשואה של 4.5% בקירוב עבור דירת 3 חדרים, הרי שכיום, בממוצע, התשואה עומדת על כ-2.8% בלבד. גם בחיפה, שנחשבה לפני 5 שנים לעיר אטרקטיבית ביותר לדירות להשקעה, זאת בשל רמת מחירים נמוכה במיוחד, וניתן היה לקבל אז כ-4.5% לפחות עבור דירה כזו, ירדה התשואה לכיוון 3.1%. באיזור הקריות וערי הגליל(עכו/כרמיאל/נצרת עילית) הירידה הייתה מכ-5.5% לכ-3.8%-4.2%, ובבאר שבע ודרום הארץ מכ-5.8% לכ-3.6% בלבד כיום. בפועל, להוציא דוגמאות חריגות ביותר, דוגמת דירות קטנות בטבריה, בקריות או בדרום הארץ, לא ניתן לקבל כיום תשואה סבירה העולה על 4%.

ארז כהן מדגיש, כי המגמה היום היא יותר ויותר לנסות ולאתר נכסים להשקעה במקומות שרמות המחירים בהם עדיין צפויות לעלות. נשאלת השאלה האם ניתן לחזות באילו מקומות המחירים עדיין צפויים לעשות מהלך למעלה? להערכת כהן, ניתן להעריך כי מקומות אלה יתאפיינו בשלושה פרמטרים עיקריים: האחד, רמות המחירים בהם עדיין סבירות יחסית לאזורי הביקוש במרכז הארץ. שתיים, הם נהנים וייהנו עוד יותר בעתיד מנגישות טובה למרכז. שלוש, תכניות הממשלה לבנות בהם מאסה קריטית גדולה של דיור, מה שיהפוך אותם לאזור מבוקש עוד יותר. להלן 7 אזורים שצפויים לרשום עליית מחירים ב-2-3 השנים הקרובות:

1. קרית גת והשפלה הדרומית – אזור שכבר היום נהנה ממשק תחבורתי מעולה, כולל חוצה ישראל, כביש 40 ורכבת מהירה לתל אביב. מדובר לא רק בקרית גת, שם מתכננת הממשלה קרוב ל-10,000 יחידות דיור חדשות, אלא גם בכל המושבים שמסביב מאזור גדרה דרך קרית מלאכי דרומה עד לאזור להבים. התחזית: עליית מחירים של כ-10%-20% בשנתיים הקרובות.
2. מישור החוף הדרומי - בין אשדוד, גן יבנה ובצרון עד אשקלון. אמנם אזור זה היה לאחרונה בקו האש הכמעט ראשון במבצע צוק איתן, אולם לחיים דינמיקה משלהם. התחזית: עליית מחירים של כ-8%-15% בשנתיים הקרובות.
3. פרוזדור ירושלים עד רמת בית שמש - באזור מתוכננת מאסה קריטית של יחידות דיור ושפלת יהודה ונהנה אף הוא ממשק קרוב. התחזית: עליית מחירים של 10%-18%.
4. אזור השרון הצפוני - מכפר יונה וחדרה עד פרדס חנה כרכור, שם צפויה עליית מחירים בשיעור של 10%-20%.
5. עמק יזרעאל עפולה עד בית שאן – באזור נסללת רכבת העמק וצפויה עליית מחירים בשיעור של 12%-20%.
6. הקריות והגליל המערבי – האזור כולל קרית ביאליק שם מקודמות כ-7,000 יחידות דיור חדשות.
7. הגליל המזרחי - מבית שאן בדרום דרך טבריה, עד צפת ואצבע הגליל, שם צפויה עלייה בשיעור של 10%-25%.