שוק דרוך: מומחי נדל"ן מספקים תחזית, איפה כדאי לרוץ עכשיו לקנות דירה?

השנה העברית החדשה נפתחת עם שוק נדל"ן הנמצא בעמדת המתנה - ההכרזה על תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר יאיר לפיד, אשר נועדה להפחית את מחירי הדירות עבור זוגות צעירים, ומבצע 'צוק איתן' הובילו את שוק הנדל"ן הישראלי לקיפאון עמוק: אמנם לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהבחודש אוגוסט נרשמה התאוששות מסוימת במכירת הדירות בארץ מול יולי אבל עדיין מדובר ברמה שנמוכה בכ-20% מהמצב בשנה שעברה. האבסורד הוא שלמרות הירידה בהיקפי המכירות, מחירי הדירות רק ממשיכים לעלות – עלייה של 0.3% ביולי ובכך השלימת זינוק של 6.8% בשנה.

אז האם משהו צפוי להשתנות בשנה הקרובה? Bizportal ביקש מארבעה מומחי נדל"ן שיתנו את עמדתם ויסמנו את היעדים הבאים במפת הביקוש לדירות:

יגאל צמח , מנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל ויו"ר YPO (ארגון המנכ"לים הצעירים) ישראל: "אני צופה כי גם השנה תהיה עלייה בביקושים ובמחירים, בעיקר בפלח הדירות שייכנסו למסגרת חוק מע"מ 0% (עד 1.6 מיליון שקל), הביקוש יגבר גם אם החוק לא יעבור. הציבור כבר מבין כי המחירים רק עולים ועדיף עכשיו מאשר להמשיך לחכות שאולי יבוא יום והמחירים ירדו. בנוסף, אני חושש שחברות קבלניות נוספות יכנסו השנה למצוקה ויהיו סלקטיביות יותר בתחום המכרזים. עלויות הייצור עולות באופן מתמיד בדומה למערב אירופה, ועם התוספות והשינויים הרגולטורים, בעיקר בתחום הבטיחות והרגולציה, החברות יאלצו להיזהר".

צמח טוען כי בתחום שוק היוקרה הוא צופה שתי תופעות: "שוק הווילות הפרטיות בקיסריה וכפר שמריהו נמצא בירידה, ואני חוזה המשך ירידה במחירים. במגדלי היוקרה אני מעריך שהמחירים יישארו יציבים וייתכן שתהיה אף עליה של כ-5%-10%, בגלל המיעוט בהיצע, שנובע ממחסור בקרקעות. בשנה החולפת כמעט שלא היו התחלות בנייה חדשות בתחום זה. להערכתי האזורים הבאים בשוק היוקרה הם צפון יפו ובת-ים."

ירוחם במרכז
עדינה חכם , מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: " להערכתי, לאחר החגים, יוסרו החסמים והביקושים שהיו עצורים יצאו לשוק. אנחנו מחכים לראות איך יעבור חוק מע"מ 0%, ואיך אנשים יבינו את המשמעות שלו: מחיר למ"ר מרובע לפי ערים ושכונות, חישובי זכאות וכו'. מצד אחד, אני חושבת שהמחירים עוד יכולים לעלות זאת מאחר ובכל התקופה האחרונה הצטברו ביקושים כבושים בשוק ועם תחילת השנה החדשה, והתבהרות נושא מע"מ 0%, אותם ביקושים יחזרו בבת אחת לשוק, ומאחר ולא היו התחלות בניה חדשות ולא התווספו מספיק דירות להיצע הקיים במדינה, המחירים עוד עלולים לעלות. מאידך, ההאטה הכלכלית יש בה כדי להשפיע ולמתן את הביקושים אז אני מקווה שזה יאזן מהצד השני את עליית המחירים".

לגבי האזורים הבאים לרכישה, אומרת חכם: "איפה שמע"מ 0% יחול, לשם ילכו כל הזוגות הצעירים ויהיו סוג של משקיעים - הם יקנו דירות איפה שמע"מ אפס ולא איפה שרוצים לגור. יקנו כדי להשכיר ויגורו בשכירות במקום אחר, מה שיכול להעלות את השכירות באזורי הביקוש. ירוחם למשל תהיה לדעתי על המוקד, מאחר וללא ספק יחול בה מע"מ 0% באזורים בהם יש בניה, והסיבה העיקרית היא האכלוס הצפוי של עיר הבה"דים. טירת הכרמל והקריות ימשכו גם הן רוכשים רבים, ולטעמי גם ביבנה נראה ביקושים רבים מאחר ויש בה הרבה בניה חדשה".

ערן רוט , מנכ"ל קרן הגשמה: "בשנה הקרובה אני חושב ששוק הנדל"ן ישמור על יציבות. בחצי השני של 2015 יתחיל שינוי מגמה שהסיבות העיקריות לו הן ההאטה במשק, קצב התחלות הבניה, ההיתכנות של שינוי בסביבת הריבית לריבית גבוהה יותר, והרגולציה (חוק מע"מ 0%), גורמים שיובילו לשינוי המגמה במחירי הדירות שצפויים לרדת במעט. בהנחה ומגמה זו תמשך, בשנת 2016 תיתכן ירידת מחירים משמעותית במדינה שיכולה להגיע אף לרמה של 15% פחות מרמת המחירים הנוכחית".

רמלה ולוד ימריאו?
אבנר לוי , יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו בת ים: "בעקבות הנזק שעשתה הממשלה בשנה האחרונה בנושא מע"מ 0%, נזק שיצר מבוי סתום וחוסר וודאות בקרב ציבור הקבלנים, פרויקטים הוקפאו וקבלנים נמנעו מלהשתתף במכרזים כמו גם להגיש בקשות להיתרי בנייה. בהמשך לכל אלו, המחירים בשנה זו צפויים להמשיך ולהאמיר יחד עם מחסור חריף בדירות למשפחות צעירות. תיקון הנזקים החמורים שנגרמו, יוכל להיעשות במידה והממשלה תשכיל ותנקוט בפעולות הנכונות אשר תבאנה לשינוי, דוגמת הפשרת קרקעות באזורי ביקוש, הטבות בקידום של פרויקטים להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, אישור ויישום מדיניות התכנון. אמנם, השינוי לא יורגש בשנה הקרובה, אלא רק בסוף 2015".

לדברי לוי, האזור שצפוי להיות חם בשוק הנדל"ן בשנה הקרובה הוא רמלה ולוד – "לפי ההתפתחות בשנים האחרונות, קיימת מגמה ממשלתית שזיהתה שהערים רמלה ולוד, הממוקמות במרחק קצר מתל אביב, ראויות לפיתוח היקפי הבנייה והשקעת משאבים".