המספרים המזעזעים של שוק הדיור בישראל - הדירה מתרחקת

בשנים האחרונות האמירו מחירי הדירות בישראל בקצב מהיר, בשעה שההכנסה הפנויה של משקי הבית עלתה בקצב איטי יותר, כך עולה מסקירת בנוגע לדפוסי הרכישה של רוכשי דירה ראשונה בין השנים 2002 ל-2012.

הזוגות הצעירים מהווים כשליש מרוכשי הדירות. לפי סקר הוצאות משקי בית של הלמ"ס, שיעור משקי הבית הצעירים שיש בבעלותם דירה הצטמצם בעשור הנבדק. לשם המחשה, בשנת 2002 הייתה דירה בבעלות לכ-66% מהנסקרים שגילם 35, ובשנת 2012 השיעור ירד לכ-60%.

אשר להכנסה של הזוגות הצעירים מעבודה שכירה, החציון של ההכנסה המשפחתית החודשית נטו עלה נומינלית בכ-63% בתקופה הנחקרת, בשעה שבקרב כלל השכירים הוא גדל בכ-29%. הפער לפי בנק ישראל נובע מכך שלרוכשי דירות יש ייצוג גבוה יחסית באוכלוסיית השכירים שמעמדם הכלכלי שפיר, ובמהלך השנים שכרה של אוכלוסייה זו עלה מהר יותר מזה של כלל השכירים, במיוחד מאז 2007.

מחירי הדירות עלו 72% תוך עשור
לפי בנק ישראל, תופעה זו מעידה כי הכנסתם של משקי בית שהתרחבו – עקב נישואין ולידות – עלתה במהירות בהשוואה להכנסתם של משקי בית אחרים. בנוסף, בכל קבוצת עשירונים שכרם של רוכשי הדירה לראשונה עלה בקצב מהיר מזה של כלל השכירים הצעירים בקבוצה, תופעה המעידה על התחזקות המעמד הכלכלי של הרוכשים, ביחס לאלו שלא רכשו דירה.

מחירי הדירות שרכשו זוגות צעירים, לאחר שמנכים מהם את האיכות (כלומר לאחר שמביאים בחשבון תכונות כגון גודל הדירה ומיקומה), עלו במצטבר בתקופה הנחקרת בכ-72%, והעלייה התרחשה – רובה ככולה – משנת 2008 ואילך. יצוין כי עד 2010 מחירי הדירות הגולמיים הלכו יד ביד עם המחירים מנוכי האיכות – עדות לכך שבממוצע, איכות הדירות שזוגות צעירים רכשו בתקופה זו לא השתנתה. בשנת 2011 ישנה סטייה מהמגמה, והיא מראה כי איכות הדירות ירדה; אך נראה שב-2012 ישנו תיקון וחזרה לאותה איכות.

היחס החציוני בין מחיר הדירות שרכשו הזוגות הצעירים למספר שנות ההכנסה הפנויה של אותם הזוגות – השתפרה בין 2002 ל-2008 מ-6.1 ל-5.1 שנים. בשנתיים הבאות היא פחתה בחדות – עם האמרת מחירי הדירות – ובהמשך התייצבה על כ-6.4 שנים.

לשלושת העשירונים העליונים יש ייצוג יתר בקרב רוכשי הדירות: בשעה שחלקם באוכלוסיית השכירים עומד על 30%, בקרב רוכשי הדירות הוא מתקרב ל-50%. במקביל, לשני העשירונים התחתונים יש ייצוג חסר, והם מהווים רק 10% מרוכשי הדירות (בסך הכול רק 1% ממשקי הבית בשני עשירונים אלה רוכשים דירה בכל שנה).

7.6 שנות הכנסה ב-2012
ההתפלגות של רכישת דירות לפי עשירונים הייתה יציבה יחסית עד שנת 2009. לאחר מכן נרשמה תופעה מעניינת: אף על פי שנשיגות הרכישה ירדה בקרב עשירוני הביניים, חלקם בסך הרוכשים עלה במידה בלתי מבוטלת – כ-5 נקודות אחוז – וזאת על חשבון חלקם של הרוכשים מהעשירונים העליונים. הסבר אפשרי לשינוי במגמה נעוץ בתנאי המימון הנוחים של המשכנתאות שניטלו באותה תקופה: ייתכן כי בקרב עשירוני הביניים תנאים אלה היוו שיקול משמעותי יותר בהחלטה על רכישת דירה.

משנת 2009 פחתה נשיגות הרכישה בקרב זוגות צעירים, במיוחד בעשירוני הביניים: בשעה שב-2008 נדרשו לרכישה 5.8 שנות הכנסה, ב-2012 נדרשו 7.6 שנים, עלייה של 30%. לעומת זאת, העשירונים העליונים היו זקוקים ל-4.5 שנים ול-4.9 שנים, בהתאמה, על מנת לממן את הדירה שרכשו, וזו עלייה של 9%. כלומר נשיגות הרכישה פחתה במידה רבה יותר בקרב עשירוני הביניים.

שטח הדירות (מספר החדרים) שרכשו זוגות צעירים מהעשירונים העליונים היה גדול בכ-11% (בכ-8%) מזה שרכשו זוגות צעירים מעשירוני הביניים או מהעשירונים התחתונים. על פני זמן חלה עלייה קלה בגודל הדירה אך לא היו הבדלים בין העשירונים מבחינה זו. שטח הדירה לנפש עולה עם ההכנסה; הוא גדל בשנים 2002-2012 בסדר גודל של 10%, משום ששטח הדירה עלה ומספר הנפשות במשק הבית הצטמצם. שטח הדירה לנפש עלה בעשירוני הביניים במהירות רבה יותר מאשר בעשירונים העליונים. מגמות אלה מלמדות כי אף על פי שנשיגות הרכישה פחתה בשנים האחרונות, בפרט בקרב מעמד הביניים, תנאי המגורים הפיזיים של זוגות צעירים שרכשו דירה לא הורעו, והם התפתחו באופן דומה לתנאים של כלל רוכשי הדירות.

מחירי הדירות ברחבי הארץ התפתחו בתקופה הנחקרת באופן דיפרנציאלי: המחירים (מנוכי איכות, בהתאם להגדרות הלמ"ס) במרכז עלו בשיעור מצטבר של 95%, ואילו בפריפריה הם עלו ב-70%. מחירי הדירות במרכז עלו אפוא בקצב מהיר ממחירי הדירות בפריפריה. לצד זאת גדל משנת 2010 ואילך החלק שהרוכשים לראשונה בפריפריה היוו בסך הרוכשים לראשונה (מכ-20% בשנת 2009 לכ-25% בשנת 2012).. תופעה דומה התרחשה גם בקרב כלל רוכשי הדירות השכירים. ואולם ברוב המחוזות לא חל בתקופה הנחקרת שינוי של ממש בתמהיל העשירונים של הרוכשים לראשונה. תמונה דומה עולה גם מהסתכלות בתמהיל העשירונים של הרוכשים לראשונה בתוך שכונות מדירוגים חברתיים-כלכליים שונים.

מחירי הדירות פוחתים עם המרחק מתל אביב
באופן כללי, מחירי הדירות פוחתים עם המרחק מתל אביב-יפו. כאשר אומדים את המרחק בין הדירות שרכשו זוגות צעירים עד לעיר (בטווח שמגיע עד 30 ק"מ מהעיר), מוצאים כי דירה שרכשו זוגות מהעשירונים הגבוהים הייתה בממוצע קרובה יותר לתל אביב-יפו בכ-10% יחסית לדירה שרכשו זוגות מעשירוני הביניים ומהעשירונים התחתונים. מחירי הדירות שזוגות צעירים רכשו בתל אביב-יפו עלו בלמעלה מ-100% בתקופת המחקר, בשעה שבאזור המרכז הם עלו בכ-85%. למרות זאת, על פני זמן חלה רק עלייה בלתי מובהקת במרחק הממוצע מתל אביב-יפו, ולא היו הבדלים בין המעמדות מבחינה זו.

לסיכום, בשנים 2002-2012 עלה שיעור הדירות שזוגות צעירים רכשו בפריפריה, אך שיעור זה לא השתנה יחסית לכלל הרוכשים. כמו כן לא נמצאה עדות לכך שההפרדה הגיאוגרפית בין עשירוני ההכנסה העמיקה בקרב הזוגות הצעירים.

היבט נוסף של נגישות הרכישה הוא הגיל שבו רוכשים דירה לראשונה. הגיל החציוני עלה במהלך התקופה הנחקרת בשנה עד שנתיים והגיע לכ-32 – עקב עלייה בגיל הרכישה בעשירונים העליונים – וזאת בשעה שגיל הנישואים החציוני עלה בפחות משנה (ובכשנה בעשירונים העליונים) ואוכלוסיית השכירים כמעט לא התבגרה. זאת אומרת שגיל רכישת הדירה עלה בעשירונים העליונים ולא השתנה בעשירוני הביניים, גם בניכוי העלייה בגיל הנישואין וההתבגרות של אוכלוסיית השכירים. יש לציין כי עיתוי הנישואים עשוי להיות מושפע מיכולתם של זוגות צעירים לרכוש דירה.