זינוק של 73% בקניית דירות חדשות להשקעה בת"א, מאיפה מגיע רוב הכסף?

בחודש אוקטובר נרשמה ירידה מחודשת בסך העסקאות, לאחר העלייה החדה יחסית שנרשמה בספטמבר, כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר ולרבעון השלישי של 2014. סך הדירות שנרכשו באוקטובר עמד על 7,000 דירות, ירידה של 14% לעומת החודש הקודם. בכך חזרה רמת העסקאות לרמת השפל שנרשמה בחודש אוגוסט. בהשוואה לאוקטובר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-24%.

הירידה במספר העסקאות באוקטובר בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה (ירידה של 17% לעומת ספטמבר וירידה של 30% לעומת אוקטובר אשתקד). עם זאת יש לציין כי גם בפלח השוק של הדירות החדשות נרשמה ירידה (של 6% ו-12%, בהתאמה), לאחר העלייה החדה שנרשמה בספטמבר.
בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בשיעורי השינוי ברכישת דירות חדשות. כך, לצד ירידות חדות של קרוב ל-40% באזור ירושלים ובאזור ת"א, נרשם גידול בעסקאות באזור חדרה (בין היתר על רקע שיווק פרויקט חדש באור-עקיבא) ובאזור השפלה והדרום. מנגד, בפלח השוק של דירות יד שניה הקיפו הירידות את כל האזורים (למעט טבריה).

הזוגות הצעירים הובילו את הירידה בעסקאות באוקטובר
רוכשי דירה ראשונה (מרביתם זוגות צעירים), אשר הובילו את הגידול בעסקאות בחודש ספטמבר, היו אלו שהובילו את הירידה בעסקאות באוקטובר. סך הדירות שרכשו עמד על 2,200 דירות, ירידה של 19% לעומת החודש הקודם וירידה חדה יותר, של 36%, בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מאז חודש אפריל השנה, עם ההכרזה על תכנית מע"מ אפס על דירה ראשונה, נרשמו שיעורי ירידה חדים ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים (למעט חודש ספטמבר). סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים בחודשים אפריל-אוקטובר השנה נמוך בשבעת אלפים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עליה חדה בעסקאות בהשוואה לאוקטובר (על רקע האצה בקצב הרכישות במחצית השנייה של החודש).

נבלמה הירידה החדה בהיקף העסקאות ברבעון השלישי
משרד האוצר מפרסם גם נתונים בנוגע לרבעון השלישי, אשר מראים כי נבלמה הירידה החדה בעסקאות אשר אפיינה את שני הרבעונים הקודמים. סך העסקאות עמד על 23 אלפי דירות, גידול מתון של 4% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם. רכישות הזוגות הצעירים והמשקיעים גדלו בשיעורים של 5% ו-2%, בהתאמה. רכישות משפרי הדיור ירדו בשיעור מתון של 2%.

את הגידול בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות (גידול של 13%), על רקע גידול חד ברכישות אלו ע"י הזוגות הצעירים והמשקיעים (גידול של 24% ו-21%, בהתאמה). רכישת דירות יד שניה נותרה ללא שינוי.

הגידול ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים התרכז בישובים בהם פוטנציאל ההטבה הגלום בתוכנית מע"מ אפס הינו נמוך או כלל לא קיים. דהיינו, בישובים בהם רמת המחירים נמוכה משמעותית מתקרת המחיר המזכה בהטבה, או גבוהה ממנה.

משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון השלישי עמד על 25%, ללא שינוי מהותי בהשוואה לשני הרבעונים הקודמים. עם זאת, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד גבוה משקל המשקיעים ב-3 נקודות אחוז, בין היתר על רקע ירידת הריבית הריאלית של .

המשקיעים קונים דירות חדשות
הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, אשר רשם גידול חד של 21%, בעוד רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים ירדה ב-1%. פילוח גיאוגרפי מלמד כי את הגידול החד ברכישות המשקיעים (בדירות חדשות) הוביל אזור תל אביב עם גידול של 73%. במונחים מוחלטים רכשו המשקיעים באזור זה כ-400 דירות חדשות ברבעון השלישי, מרמות השיא שנרשמו בפרמטר זה באזור ת"א בשנים האחרונות (ברמה הרבעונית).

באוצר מציינים כי גידול זה הושג בין היתר על רקע שיווק של פרויקט חדש, תוך התרחבות התופעה המאפיינת את המשקיעים בת"א, הרוכשים יותר מדירה אחת. כך, כ-42% מהדירות החדשות שנרכשו בת"א ברבעון השלישי ע"י משקיעים, נרכשו על ידי מי שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה באזור זה באותו הרבעון. שיעור זה גבוה משמעותית מהממוצע הארצי (בניכוי ת"א), העומד על 25%. זאת כאשר המחיר הממוצע לדירה חדשה בת"א (בפרט דירות הנרכשות ע"י משקיעים) גבוה משמעותית מאשר באזורים אחרים. בהקשר זה יש לציין למשל כי גובה המס הממוצע בו התחייבו משקיעים אלו בת"א עמד על 153 אלף שקל גבוה ב-56% מהמס הממוצע בו התחייבו יתר המשקיעים "הכבדים" (מי שרכשו יותר מדירה אחת חדשה להשקעה).

השכר הממוצע של משקיע - 58 אלף שקל
באוצר מוסיפים כי ניתוח מאפייני השכר והתעסוקה של המשקיעים "הכבדים" בת"א מלמד כי השכר הממוצע למשק בית של אוכלוסייה זו עומד על 58 אלפי שקל, כאשר שכר זה אף מוטה כלפי מטה בשל העובדה ש-30% מהם מחזיקים "חברות ארנק" (דהיינו, לא בהכרח כל הרווח נמשך כשכר). ניתוח ענפי של משקיעים אלו מצביע על שכיחות גבוהה של עובדים מענף הפיננסים. עם זאת נמצא גם ייצוג לענפים המאופיינים ברמות שכר נמוכות יחסית, כגון בתי הקפה ותעשיית העופות (למותר לציין כי מי ש"מייצגים" את הענפים האלו באוכלוסיית המשקיעים הזו הם בעלי החברות).

אזור נוסף שרשם גידול משמעותי (18%) ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות הוא אזור חדרה. בולט במיוחד השיעור הגבוה יחסית (42%) של משקיעים מקרב רוכשי הדירות בקציר-חריש (מכלל מכירות הקבלנים בישוב, לא כולל קבוצות רכישה).

כמו כן ניכר גידול ברכישות המשקיעים בעיר חדרה עצמה (כ-36% מסך הרכישות מקבלנים בעיר, לעומת שיעור של 24% ברבעון הקודם). יש לציין כי בשני ישובים אלו רמות המחירים של הדירות הנרכשות ע"י משקיעים דומות לאלו הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים. במובן זה המשקיעים והזוגות הצעירים באזור זה מתחרים על אותן הדירות (בניגוד למשל לאזור ת"א בו קיים פער משמעותי ברמות המחירים של הדירות הנרכשות ע"י שני סגמנטים אלו של השוק).

כמחצית מהדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השלישי התחייבו במדרגת המס התחתונה (מחיר דירה בשווי של עד 1.09 מיליון שקל). שיעור זה נמוך בעשר נקודות אחוז בהשוואה למשקלן היחסי של דירות אלו ברבעון השני של 2013, טרם העלאת שיעור המס התחילי מ-3.5% ל-5%.

יש לציין כי בקרב רוכשי "דירה יחידה" לא חל שינוי מהותי במשקל היחסי הדירות בשווי עד 1.09 מיליון שקל בין שתי התקופות לעיל. לאור העובדה שבניגוד לדירה שנרכשת להשקעה (הכוונה ל"דירה נוספת"), "דירה יחידה" פטורה ממס בטווחי מחיר אלו (ואף למעלה מזה), סביר להניח שהכבדת המיסוי במדרגת המס הנמוכה הביאה לשינוי בתמהיל הדירות הנרכשות להשקעה