מידרוג: "בקרוב נראה ריצה לרכישת דירות ועלייה נוספת במחירים"

מחירי הדירות ממשיכים את מגמת העלייה שהחלה כבר בשנת 2008. בהתאם לזאת, מחיר דירת 3.5-4 חדרים בישראל עלה השנה בממוצע (עד כה) בעוד כ-8%, כך לפי סיכום השנה של חברת הדירוג 'מידרוג'.

עם זאת, לדבריהם, בשנת 2014 מורגשת ירידה משמעותית במספר העסקאות בשוק - היקף העסקאות לשמונת החודשים הראשונים של 2014 עומד על כ-62 אלף יח"ד בלבד, נתון המגלם ירידה של כ-18% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. "למרות ההאטה בקצב העסקאות, להערכתנו, לא מדובר בירידה בביקוש אלא "ישיבה על הגדר" הנוצרת כתגובה לשינויים הרגולטורים הנוגעים למחירי הדיור".

במידרוג מציינים כי התחלות הבניה יעמדו ב-2014 על כ-45 אלף יח"ד בממוצע לשנה, כאשר לדבריהם, התחלות הבניה לשבעת החודשים הראשונים של 2014 נמוכות בכ-1,615 יח"ד, נתון שככל הנראה מגלם גם את תגובת יזמי הנדל"ן להתפתחויות הרגולטוריות. קצב גידול משקי הבית בישראל עומד בממוצע, לאורך השנים, על למעלה מ-40 אלף, כך שהגידול בהיצע דומה לגידול בביקוש. "לפי משרד השיכון בשנת 2013 היה מחסור של כ-115 אלף יח"ד ובהתבסס על קצב הגידול השנתי בהיצע יח"ד לעומת הביקוש, סגירת הפער האמור בעתיד הנראה לעין נראית רחוקה".

במידרוג מתייחסים להקדמת הבחירות ולביטול חוק מע"מ 0% כתוצאה מכך, ואומרים כי תהליך החקיקה הארוך יצר קיפאון יחסי בשוק הדיור ורק לאחרונה החל טפטוף של רוכשים אשר התייאשו מיכולת שר האוצר לשעבר לחוקק את החוק אשר אמור להקנות הטבות לרוכשי דירה ראשונה (העומדים בקריטריונים מסויימים).

"קיפאון זה יצר ביקוש מצטבר על פני חודשים אלו ולהערכתנו, כעת צפויים כל אותם רוכשי דירות פוטנציאליים לחזור אל השוק במטרה לרכוש דירות. האמור צפוי להגביר את הביקושים במידה רבה ובהתאם להעלות את קצב המכירה והמחירים".

לדבריהם, כבר היינו עדים לתופעה זו פעמיים בעשור האחרון – פעם ראשונה, בקיפאון שהתרחש בשלהי 2008 ותחילת 2009 בתקופת המשבר הפיננסי העולמי אשר הקרין חוסר וודאות בשוק בישראל, פעם שנייה – בקיץ 2011, אשר אף היא הובילה למספר חודשים של קיפאון בשוק הדיור. "בשני המקרים הללו, צפינו בעליות משמעותיות בקצב המכירות ובהתאם במחירים, תופעת "ריצה" לרכישת דירות אשר הזינה את עצמה וגדלה למימדים שסוטים משמעותית לנורמות שוק רגיל".