יוסי לוינסקי: "מחירי הדירות בישראל מעולם לא ירדו - והם גם לא יירדו בעתיד"

למרות ההכרזות החוזרות ונשנות של שר הבינוי אורי אריאל כי מחירי הדירות יתייצבו בסוף 2014 ויתחילו לרדת ב-2015, בפועל הביקושים רק הולכים וגדלים והמחירים עולים בהתאם. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-5.8% ובנובמבר ב-0.2%. בנוסף, בחודש נובמבר נרשם היקף מכירת הדירות הגבוה ביותר מיולי 2013 , זאת בעקבות סיום תקופת ההמתנה על הגדר עם ביטול תוכנית מע"מ 0%.

Bizportal שוחח עם יוסי לוינסקי, מנכ"ל משותף של חברת לוינסקי עופר וסגן יו"ר התאחדות בוני הארץ, על הסוגיות הבוערות בענף הדיור כיום.

"יש מחסור בדירות ל-20 השנים הקרובות, בטווח הקצר, עד הבחירות במארס יהיה קיפאון בתכנון אחר כך יהיו חגים ולאחר מכן תוקם הממשלה – שנת 2015 נשרפה ומחירי הדירות פשוט לא יירדו", אומר לוינסקי בראשית הדברים. לדבריו תכנית מחיר מטרה היא בועה – "מתי תהיה הדירה הראשונה? עדיין אין מכרזים, האזורים ללא פיתוח, בראש העין דירת שנרכשו לפני 4.5 שנים נמצאות בשלבים מתקדמים ועדיין אין תשתיות. אין אדם אחד שיודע את הסדר של מחיר מטרה, הכול תוך כדי תנועה".

"הגורמים לעליית המחירים ואי ירידתם הם בידי המחוקק, כלומר הממשלה. זהו "משולש ברמודה": צלע אחת היא מחירי הקרקע שאינם יורדים, הצלע השנייה היא אחוז המיסוי בשיעורים עצומים שגובה המדינה על כל דירה, והשלישית היא מחסור חמור בכוח אדם – חסרים היום כ-30 אלף עובדים בענף הבניין. בעניין כוח האדם הממשלה אישרה מספר פעמים ייבוא של כוח אדם זר אולם בשטח אין כל תזוזה. שינוי באחד מהפרמטרים הללו עשוי להביא להוזלה במחירי הדירות."

"אם ישתנה משהו בחינוך של הישראלים - הם יוכלו לקנות דירה במחיר שפוי"

לוינסקי טוען שיש בעיה רצינית של חינוך בקרב הישראלים – "הילדים שלי עוברים לגור באשקלון, מדוע כולם צריכים לגור בין חדרה לגדרה? מה הבעיה לנסוע 40 דקות לתל אביב? יש לי זוג חברים שגר בעבר ברחוב בן יהודה בתל אביב ושילם 6,500 שקל, נולד לו הילד השלישי וכיום הם שוכרים בית בחדרה ב-4,800 שקל, הם מגיעים לעבודה בתל אביב ברכבת, והם מאושרים. אני חייב להחמיא לממשלה בדבר אחד – שיפור בתשתיות, רואים כבישים ורכבות. אפשר לגור בקריית גת, בחדרה, אם ישתנה משהו בחינוך אז אנשים יוכלו לקנות דירות במחיר שפוי".

חברת לוינסקי עופר בונה כיום כ-1,600 דירות בחולון, בת ים, גבעתיים, רמת גן והרצליה, רובן בהתחדשות עירונית – "בחולון אנחנו בונים 500 יחידות דיור ברחוב חנה סנש, כולן עברו אישור ועדה להיתר בנייה בהליך נורמאלי ובלוח זמנים סביר, בניגוד לערים אחרות שמניפות את דגל ההתחדשות העירונית ומגלגלות אותך הלוך ושוב. מדובר בפרויקט הכי גדול שאושר לפי תמ"א 38 תיקון 2 ו-3, מדובר ב-8 בניינים. בבת ים נקים 380 דירות ליד הגבול עם חולון, על נתיבי אילון, המטרה שלנו היא למכור דירות 3 חדרים 80 מ"ר במיליון שקל".

"החברה שלנו זיהתה לפני 4.5 שנים את נושא ההתחדשות העירונית. יש לנו ניסיון רב בקומבינציה ותמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש, מאוד דומה לעסקאות מהסוג הזה, בעלי הדירות למעשה הופכים להיות בעלי הקרקע. יש כיום שיכונים מתפוררים ללא מעליות ומנגנוני בטיחות, מדובר למעשה ב-Win-Win הן לדיירים והן ליזם, אבל היחידות שלא רואות זאת כך הן הרשויות המקומיות, הן לא רוצות תוספת של דירות, מתלוננות על כך שהארנונה ממגורים לא מאפשרת להן להחזיק משפחות".

"צריך להיות חצי שרוט כדי להתעסק בהתחדשות עירונית"
לדבריו, המחוקק עשה מעשה מבורך בחקיקת חוק התמ"א 38 ותיקוניו, אבל עשה טעות אחת כשהכניס את השורה שאומרת שהכול כפוף לרצון הרשות המקומית – "צריך להיות חצי שרוט כדי ללכת לקרב הזה מול הרשויות המקומיות. בעיר מסויימת פרויקט עבר פרסום להתנגדויות, לא היו התנגדויות ואז העירייה ביקשה פרסום נוסף, כל התהליך הזה ארך שנתיים, ואז פתאום היא הודיעה שאם לא נבצע איחוד עם המגרש הסמוך לא יאושר הפרויקט, ככה מבזבזים זמן וכסף. ברשות אחרת עבדנו על פרויקט הרבה מאוד זמן, ואז התחלף ראש העיר וגרסו את התכניות שהגשנו. אני קבלן בנייה 31 שנה, אין רשות מקומית אחת שנכנסים אליה וכעבור חודשיים מקבלים ממנה אישור שהכול תקין, לכן פרויקטים נבלמים ומחירי הדירות עולים כי לוקח לבנות 30 חודשים ולא 24".

"רק אם חלילה ייפול טיל במרכז גבעתיים או רעידת אדמה שיגרמו לקריסתם של 4 בניינים ולהרג המוני, תקום ועדת חקירה שתבדוק למה לא חוזקו בניינים ולא נבנו ממ"דים. הרשויות המקומיות יימצאו כאשמות העיקריות בגלל התנגדותן העיקשת בהגדלת הצפיפות - מה עדיף? הגדלת צפיפות או מוות מטיל או מרעידת אדמה, כולם מזלזלים ברעידות אדמה, אבל בסוף זה ייקרה".

"יועצי אחיתופל תוקעים פרויקטים 8 שנים"
לוינסקי זועם על תופעת הדיירים הסרבנים במייזמי התחדשות עירונית – "בעלי דירות אינם מודעים לכך שהם תוקעים את עצמם בגלל שטויות, מגישים התנגדויות, מתלוננים ומבזבזים את הזמן, זה הדי.אנ.איי הישראלי, הוא לא השתנה ולא ישתנה, כל אחד אומר שהוא בסך הכול רוצה את מה שבמגיע לו, אך אז מגיעה המילה שמשנה הכול, "אבל" – תמיד יש יועץ אחיתופל, חכמולוג שגורם לפרויקט להתגלגל 8 שנים. לכל זה צריך להוסיף את עורכי הדין שתפקידם לרוב מסתכם בלהראות עד כמה היזם טועה, יש אחוז לא קטן של עורכי דין שמתפרנסים מלתקוע פרויקטים של תמ"א 38, כל דבר כותבים ב-40 סעיפים, מגיעים ואומרים שהיו מנסחים את החוזה אחרת, כל זה במקום באמת לעזור לדיירים לקדם את הפרויקט".

ומה יקרה למחירי הדירות? "מאז שהתחלתי לבנות לפני 31 שנה אני לא זוכר שהייתה ירידה במחירי הדירות, הם לעולם לא יירדו כי אי אפשר לייבא קרקע מחו"ל – קיים כיום מחסור של 120 אלף דירות במדינה, כל שנה מצטרפות 50 אלף משפחות ושליש מתגרשות. אני מעריך שנראה עלייה של 3%-4% בשנה הקרובה. אני לא מאמין שנראה עלייה משמעותית מצרפת, זה גל תקשורתי, ההשפעה של זה תהיה בשוליים".