הזינוק במחירי הדירות ב-6 השנים האחרונות הפחית משמעותית את התשואה מדירה להשקעה, ואם בעבר היינו רגילים לקבל 5%-6% אפילו על דירה במרכז, כיום תשואה שכזו בקושי מתקבלת בעכו ואילת. כיום מי שמעוניין בתשואה גבוהה מדירה נאלץ לנדוד אל מעבר לים, לא פעם תוך נטילת סיכון גדול של אובדן כל הכסף.
שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלי חברת SDB, מתארים בראיון ל-Bizportal את המתרחש כיום בשוק הבתים באטלנטה, ג'ורג'יה, אשר בארצות הברית. נציין שהצוות החל את דרכו בעסקי הנדל"ן בשנת 2006 כאשר רכשו דירה בבאר שבע בכ-180 אלף שקל וכיום הם מנהלים למעלה מ-450 דירות להשכרה בעיר הדרומית.
"לא רצינו שיעד ההשקעה השני שלנו יהיה ארה"ב"
"לאחר שרכשנו בבאר שבע חיפשנו את המקום הבא להשקעה, ניסינו את חיפה ונכוונו לאחר שחודשים לא הצלחנו להשכיר דירה", אומר חנוך. "צריך מקום עם הרבה פוטנציאל, מאסה של לפחות 80 דירות. היינו בירוחם לפני 4-5 שנים, אך השוק לא היה מספיק חזק שם. ראינו דירות ב-60-80 אלף שקל עם שכירות של 500-600 שקל, בעוד היום המחירים הם 150 אלף שקל. יש שם אוכלוסייה מסורתית, רב הצביע על בניין ואמר שאם נרצה הוא יאוכלס, אני לא יכול להסתמך על הדברים האלה, לא יכול להביא משקיעים שיסתמכו על רב שיחליט אם אנשים יגורו במקום או לא. ממש לא שמחתי מכך שיעד ההשקעה השני שלנו יהיה ארצות הברית, החלום היה לעבור לאזור המרכז, אבל השוק לא היה מספיק אטרקטיבי, אז פנינו לאטלנטה".
- כל הכותרות
חנוך מסביר כי במשך חודשיים ביצעו השניים בדיקות בניו יורק, פלורידה ובאטלנטה שלדבריהם הייתה בהעדפה הנמוכה ביותר, כיום הם מנהלים באטלנטה למעלה מ-200 בתים – "הרבה יותר סקסי לקנות נכס בניו יורק, גם אם מדובר במקום שהוא 5 שעות משם. טסנו לכל אחד מהמקומות, קנינו 2 דירות כדי לראות אם זה עובד ומצאנו שאטלנטה היא המקום עם הפוטנציאל הגדול ביותר. התחלנו לעבוד שם לפני כמעט 4 שנים, הכותרת האחרונה של מגזינים מקומיים הייתה – "אטלנטה עברה את ארצות הברית". המחירים ירדו שם ב-60%-70%, גם לאחר עלייה של 12% יש עוד הרבה מקום לעליות".
9.5%-10% תשואה
"אנחנו מגיעים עם אנשי מקצוע לבית בזמן אמת, תוך שעתיים הם קובעים אם העסקה טובה או לא, מדובר לרוב בוילה של 150 מ"ר על דונם, שלחנו את הנתונים ללקוח בארץ ותוך 5 שעות העסקה הייתה סגורה עם מקדמה. הבית הזה עלה 68 אלף דולר והיה זקוק לשיפוץ של כ-12 אלף דולר, המחירים נעים סביב ה-80 אלף דולר. תשואה של בתים כאלה נעה סביב ה-9.5%-10%, הבית מושכר ב-900 דולר".
ליברמן מדגיש שהמשקיעים לא מגיעים לראות את הנכס, אך למרות זאת לדבריו מדובר בעסקה בטוחה: "יש פה עניין של אמון, גם בבאר שבע מי שמגיע לראות את הנכסים הוא לא מכיר, זה כמו לנסוע לחו"ל. אנחנו בהחלט מספרים לאנשים על מלוא הסיכונים, יש אנשים שמאוד מעוניינים לרכוש, אבל כדי שנישן טוב בלילה אנחנו מסבירים להם שזה לא מתאים להם – היה לנו רוכש שהיה מודאג מדיי והחלטנו להחזיר לו את המקדמה. צריך לזכור שבכל מקום אנחנו מחזיקים את כמות הנכסים הגדולה ביותר, דבר שאמור להשרות ביטחון אצל המשקיעים".
חנוך מסביר שיש 3 מנגנונים שמגנים על משקיעים בארצות הברית, שניים קיימים בשוק ואחד שהם פיתחו – "יש ביטוח לקניית נכס, כמו שיש ביטוח רכב, טייטלינג, אם מגלים שהמוכר הוא לא המוכר אז יש הגנה. אנחנו מאוד ממליצים לרוכשים גם לרכוש ביטוח מבנה בשוטף לנזקי טבע. יצרנו מנגנון שלישי שמגן על בעל הנכס במקרה והוא עומד ריק ולא מתקבל שכר דירה - קוראים לזה ה"פול", אנחנו מייצרים פיזור סיכונים על ידי סוג של איגוד כל השכירויות יחד. מי שמעוניין להצטרף מוותר על 1% מהתשואה החודשית, מכניסים את הכסף של כל בעלי הבתים לחשבון נאמנות ןכך גם במקרה והנכס עומד ריק בעליו מקבל שכר דירה. בעקבות השימוש במנגנון זה אני מעריך שנקבל הנחות בביטוחים".
"כולם רוצים דירה בתל אביב"
לחנוך וליברמן ביקורת חריפה על התנהלותם של הזוגות הצעירים כיום, אשר משתעבדים לכל החיים עבור דירה: "כל זוג שמגיע ומתחתן מקבל הון עצמי מההורים אשר לוחצים עליו לקנות דירה חדשה ברמת גן במשכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה, זו טעות איומה. הזוג הזה מתחיל את החיים עם חוב חודשי מטורף של 5,000 שקל. במקום זה ניתן לקנות בית באטלנטה עם הון עצמי של 150 אלף שקל והלוואה לכל מטרה של 250 אלף שקל. הגיע אליי מישהו שעשה טעות וקנה אחרי החתונה בית בפתח תקווה, הגדיל את המשכנתא וקנה בית בארצות הברית".
המסר של חנוך וליברמן הוא שחייבים לחשוב מחוץ לקופסא – "כולם רוצים דירה בתל אביב, גם אנחנו רצינו אבל לא יכולנו להיות שחקנים של עשרות מיליונים שם. גם בארה"ב רצינו לעבוד במנהטן, אבל צריך ללכת למקומות היותר רחוקים עם אנשים שהם לא מספיק גדולים להיות כוח משפיע בשוק." 
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
43.השקעה בארץ כבר לא משתלמתכלכלן 22/02/2015 01:28הגב לתגובה זו6 1מי שמשקיע על דירות להשקעה עושה טעות חמורה כי יגיע הרגע שהנחירים ירדו וגם השכירויות ירדו והריבית תעלה ואז כל המשקיעים ישקעו בבוץ וחובות ובתים שלא שווים כלוםסגור
-
42.שוק הנדל"ן בישראל הרבה יותר יציב וחזק לאורך זמן כיייעוץ נדל"ן בגוגל 21/02/2015 23:49הגב לתגובה זו2 3חפשו בגוגל ייעוץ נדל"ןסגור
-
צביקה דורון יועץ נדלן, תפסיק להריץ נדלן ברשת (ל"ת)מספיק 22/02/2015 19:50הגב לתגובה זו0 0סגור
-
41.לא ביבי ולא ציפיישראלי 21/02/2015 19:56הגב לתגובה זו0 0ארץ ישראל קטנה וכל יהודי מעונין בנכס בישראל פלוס העליה שווה מחיר לא מדתי וזה לא משהו שישתנהסגור
-
40.את כל היהודים הנוכלים רמאים תאבי בצע שמו במקום אחד (ל"ת)מה ציפיתם שיקרה????? 21/02/2015 15:27הגב לתגובה זו6 0סגור
- טען עוד
-
39.קניתי ב- 1,150,0000 דירה 2 חדרים ברמת גןמשקיע חרוץ 21/02/2015 15:03הגב לתגובה זו8 4שיפצתי בעלות של 150,000 שקל, וכיום יש לי דירת 3 חדרים מפוארת המושכרת תמורת 4,000 שקל בחודש נטו ... תפסיקו לבלבל לי את המוח עם 9% תשואה באטלנטה .... 900 $ שכירות כוללת עלויות אחזקה, עלויות מיסים, עלויות ארנונה ומים ועלויות מתווך שמשכיר את הדירה .... נשאר כ- 400$ לחודש החייבת במס הכנסה בארה"ב ... והכי חשוב, שמכור את הדירה אשלם 6% למתווכיםסגור
-
38.הקץ למשכנתא המופקעתדנה 21/02/2015 12:52הגב לתגובה זו0 3במצב הנוכחי נראה כי אטלנטה היא פתרון אופטימלי על פני שעבוד למשכנתא בסכומים לא אפשריים, מה יהיה עם מחירי הדירות בארץ?!סגור
-
לך ותגור באטלנטה (ל"ת)עמך 25/02/2015 11:19הגב לתגובה זו1 0סגור
-
37.שמשווקים לכם דירה בארהב תיזהרואורן 21/02/2015 11:47הגב לתגובה זו4 3שני ילדים בחליפות שמזיזים כסף של אחרים וגוזרים קופונים ענקיים זה נוכלותסגור
-
36.לקחת משכנתא ל 30 שנה זו טעות כלכלית קשה !!!כלכלן - בן אהרון 21/02/2015 11:08הגב לתגובה זו5 1מי שאין לו כסף, שלא ירוץ לרכוש דירה! עדיף ונכון מבחינה כלכלית לגור בשכירות!!!סגור
-
35.זו לא טעות מפני שכל המשפחה מעורבת בתשלומים מההוריםהחייט 21/02/2015 10:55הגב לתגובה זו0 1משני הצדדים ועד הסבתות סבים ולכן לא יקרה כלום .הבעיה תהיה בזמן מיתון או אירוע ביטחוני מתמשך על פני תקופה ארוכהסגור
-
34.בישראל אתה "יושב" על הנכס שעולה בטווח הארוך, מכיוון שייעוץ נדל"ן בגוגל 21/02/2015 09:22הגב לתגובה זו0 3חפשו בגוגל ייעוץ נדל"ןסגור
-
33.רק שכחו כמה דברים בכתבהא 21/02/2015 00:13הגב לתגובה זו1 2כמו מס ירושה עצום לזרים (יכול להגיע ל 40-45 % מהמחיר של הנכס) וגם מיסוי לא קטן בארה"ב לבעלי נדל"ן זריםסגור
-
32.אפשר לקבל הכנסה משכירות ובכסף לשכור. גם הכנסה דולרית:בחירה בין חלופות 20/02/2015 23:46הגב לתגובה זו3 2זוג צעיר בסך הכל צריך שתהיה לו הכנסה חודשית (פסיבית) של כ 6,000 שקל בחודש, או 1,500 דולר, ואז הוא יכול על כל תשלום חודשי שהוא מקבל להעביר את הכסף לבעל הבית שלו, ולגור בשכירות במקום בו יבחר. עכשיו יש שתי אופציות: אחת היא לקיחת משכנתא של 1.5 מיליון שקל שבעזרתה קונים נכס בישראל שיכול להניב את השכר דירה של 6,000 שקל בחודש, והאופציה השניה זה לקחת הלוואה של שליש מהסכום הזה, כלומר 0.5 מיליון שקל, ולרכוש איתה נכס בארה"ב שיניב את אותם 1,500 דולר בדיוק. אחרי שהבנתם את האופציות די ברור שמי שקונה נכס בארץ עשה את הבחירה היותר מטופשת.סגור
-
31.צריך ללכת נגד הזרם, מניסיוןמשקיע בנדלן 20/02/2015 23:26הגב לתגובה זו0 0אם מסתכלים על הישראלים שמשקיעים בנדלן בארה"ב, אז אף אחד לא מסתכל בכלל על אטלנטה. כל הישראלים הולכים למקום שבו כולם נמצאים ובגלל זה לא מצליחים בשום דבר, בדיוק מה שקרה במזרח אירופה. גם בישראל כולם רוצים לקנות דירה במרכז. אז מה עשו שני הבחורים האלה, בדיוק ההפך, הלכו למקום שבו כולם לא נמצאים ומשקיעים והצליחו, יפה!סגור
-
30.משכנתאפיני 20/02/2015 20:57הגב לתגובה זו11 13זוגות צעירים שלקחו משכנתא ל 30 שנה זה ועדיף מלשלם שכירות והדירה לא שלך משכנתא ל 30 שנה אבל אתם בעלי הבית ואן שום טעותסגור
-
29.אם הממשלה לא תטפל במחירי הדירות באמת רק אטלנטהאחד שיודע 20/02/2015 20:45הגב לתגובה זו18 2מי שקונה דירה במרכז טועה בענק, עדיף פריפריה ואפילו לשים בהשקעה בארהב. המחירים בארץ כבר לא אטרקטיביים. מה דעתכם?סגור
-
28.משכנתאפיני 20/02/2015 20:34הגב לתגובה זו10 11זוגות צעירים שלקחו משכנתא ל 30 שנה זה ועדיף מלשלם שכירות והדירה לא שלך משכנתא ל 30 שנה אבל אתם בעלי הבית ואן שום טעותסגור
-
27.הדבר האחרון שהייתי רוצה לקנות דירה בחול אבל.......אייל קרני 20/02/2015 19:55הגב לתגובה זו11 4החברה צודקים!! אין בררה לקנות בארץ זה פשע!! למי יש כסף?? גם אני חלמתי על דירה אבל אני מבין היום שעדיף להשקיע את הכסף בבתים במקומות מתפתחים ולא לחכות לדירה במרכז!סגור
-
26.מוגזמים וזה הגורם למחירי הדירות לעלותמחירי השכירות בארץ 20/02/2015 19:45הגב לתגובה זו1 1אז שהממשלה תטפל כבר במחירי השכירות. יש אפשרויות מהירות כמו פטור ממס עד סכום חודשי מסויים של הכנסה משכירות ומס פרוגרסיבי עם מדרגות גדולות על החלק שמעל. ועוד הרבה פתרונות במקום לעוות את שוק הבנייה ולהוציא הרבה כסף. נמאס כבר.סגור
-
25.תבחרו ביבי תקנו דירה באטלנטה (ל"ת)ביבי הביתה 20/02/2015 19:36הגב לתגובה זו14 5סגור
-
24.פעם ראשונה שאני רואה כתבה ממומנת ככותרת ראשית (ל"ת)כשאבדנו אבדנו 20/02/2015 19:31הגב לתגובה זו11 6סגור
-
23.קולפלנט הטבע הבאה !! (ל"ת)אנונימי 20/02/2015 19:17הגב לתגובה זו1 6סגור
-
22.כתבה מעניינת! (ל"ת)ברי 20/02/2015 18:27הגב לתגובה זו7 4סגור
-
21.אחרי הבחירות שביבי יעלם תוך6 חודשים מחירי הדירות ירדוכלכלן-חשוב לקרוא 20/02/2015 18:23הגב לתגובה זו17 7בנוסף, הממשלה שתקום מעבדת תוכנית חדשה להקל בתשלומי משכנתא: כל 5 שנים של תשלומים רצופים יש מחיקה של שנת משכנתא אחת. המטרה: עידוד ביצוע תשלומים רצופים!סגור
-
20.בישראל יש בועת דיור, רק בחול מרוויחים (ל"ת)גורי 20/02/2015 18:21הגב לתגובה זו11 2סגור
-
19.מעדיף תשואה נמוכה בב"ש מאשר גבוהה בפיזדייץ (ל"ת)נדלניסט 20/02/2015 18:19הגב לתגובה זו12 4סגור
-
18.הורים מדברים לא לעניין אבל לא ישלחו את ילדיהם לגור בר"ג (ל"ת)תל אביבי 20/02/2015 18:17הגב לתגובה זו1 1סגור
-
17.אני שוכר ביתמנשה 20/02/2015 17:59הגב לתגובה זו14 2ששווה 3.5 מיליון שקל ב 7200 שח.קניתי לפני 3 שנים בסכום הזה נכס בארצות הברית והוא מניב 25000 שח ומחירו כמעט והוכפל ב 3 השנים האחרונות אז למה לקנות? צריך לקנות בארץ כי לא כולם יודעים איך עושים זאת... הממשלה דופקת את כל הזוגות הצעירים ממש עבדים למשכנתהסגור
-
16.ישראל בבועה נוראית שכרגע מוכחשת אך תבוא לידי ביטויא 20/02/2015 17:47הגב לתגובה זו22 1בעת מפנה כלכלי שיגיע.סגור
-
15.רכישת דירה זו החלטה כלכלית בכללבובופ 20/02/2015 17:32הגב לתגובה זו10 2מי שקונה דירה מהרגש בארץ עושה טעות אדירה, סתם עובד קשה בשביל כלום. יש מקומות שעושים תשואה טובהסגור
-
14.ביבייעקב 20/02/2015 17:30הגב לתגובה זו5 11חחחח מסכן ביבי. בכל הוא אשם אולי הוא אשם גם במפגרים שמגיבים פה מי שמעלה את הדיור זה ריבית נמוכה ותקשורת כי הרי הכל פסיכולוגיהסגור
-
13.האדון סער עד אתמול סיפר ואמר שהכל דבש , מכר את המקומיםיוסי 20/02/2015 17:28הגב לתגובה זו2 0הייום שהחרב שמכר ומכר, מתחיל להתיז דרך הוינטלטור הוא מתחיל למכר חו׳ל( צריך להתפרנס) זאת תחילת הסוף!!! למי שיש משהו בבנק שימשוך יהפו לדולרים ויחקה למכה!!!סגור
-
12.גם אני השקעתי באטלנטה לבדערן יוסף 20/02/2015 17:27הגב לתגובה זו5 4אטלנטה אזור צומח ויש שכירות טובה, תשואות גבוהות, כמה מקבלים בארץ תזכירו לי בבקשה?סגור
-
11.טעות לקנות בישראלהרצל ברוך 20/02/2015 17:26הגב לתגובה זו11 3צודקים לחלוטין, בישראל רוב הדירות מעל למחיר הגיוני, עדיף לבדוק אופציות בחולסגור
-
10.נשמע יותר מידי ורוד ..מסקנה ....תברחו (ל"ת)itzhak 20/02/2015 17:12הגב לתגובה זו10 3סגור
-
9.משכנתא לכל החייםאלמונית 20/02/2015 17:08הגב לתגובה זו13 8שכחתם,הזוגות הצעירים לא מחפשים השקעות למטרת רווח,בסך הכל רוצים דירה למגורים במקום לשלם שכר דירה כל החיים ולבסוף ישארו ללא נכס משלהם.בהחלט החליטו נכון לרכוששש.סגור
-
הצעירים חשופים לתנודות בשוק הנדלן, ועוד ממונפים על זהאנליסט 20/02/2015 23:38הגב לתגובה זו2 0לכן ירידת מחירים של 30% שתתרחש במקרה של פיצוץ בועה טבעי, או של פוליטיקאי נחוש, תמחוק להם את כל החסכונות שהביאו מהבית, (שלהם ושל הוריהם)סגור
-
8.מה זה עוזר לצעירים הם רוצים שישקיעו בארהב דרכם (ל"ת)מתווכים 20/02/2015 16:50הגב לתגובה זו4 3סגור
-
7.נו בטח, ב"מקרה" ההשקעה שהם ממליצים עליה היא זו שלהם. (ל"ת)יוני 20/02/2015 16:46הגב לתגובה זו8 5סגור
-
6.עבדים לקירות בלוקים לשלושי שנהאפי 20/02/2015 16:41הגב לתגובה זו6 5בזכות הממשלה הכושלת. אזרח שלא טס יותר ולא יטוס אל-על "הכי גרוע בעולם"סגור
-
5.בעלי אינטרסים ששכחו את מיליוני האמריקאיםיורם דירות"א 20/02/2015 16:27הגב לתגובה זו7 6שנשארו פושטי רגל בארץ הפער בשח בין שכד לבין החזר משכנתא הוא מינימאליסגור
-
4.פרסומת יפה עשועו״ד 20/02/2015 16:23הגב לתגובה זו18 9רק לא לקחו דבר אחד בחשבון שזוג ממוצע עם שני ילדים שחי בישראל לא מחפש השקעה אלא מחפש מצרך בסיסי והוא נכס שישמש אותו למגורים דירה באטלנטה זה לא המצרך שהוא מחפש והיא לא יכולה לשרת את הצורך הבסיסי של מגורים לא משנה כמה יפה תהיה התשואה עליו האלטרנטיבה בשביל זוג כזה בארץ היא או לקנות או לשכור. בשל הפערים בריביות כיום לבין התשואה על דירות עדיף לו לרכוש ולאורך זמן עלית הערך בנכס גם מגדילה את בסיס ההון של זוג כזה כך שהפרסומת שהשחלתם באמצעות כביכול כתבה בגלובס פשוט מטעה זוגות צעירים ולא רלבנטית להם היא אולי רלבנטית למשקיעיםסגור
-
עלית ערך בעתיד? הדירה נסחרת היום במכפיל 30 על השכירותאנליסט 20/02/2015 23:37הגב לתגובה זו2 0בטווח הקצר, או הבינוני, או הארוך המחירים יתקנו למטה למכפיל של 20-15סגור
-
3.השאלה הנכונה היא אם ישראל תתקיים בעוד 30 שנה (ל"ת)האופסימיסט 20/02/2015 16:15הגב לתגובה זו5 4סגור
-
2.זוגות עניים לכו לפריפריה!!! די לבכיקליפ 20/02/2015 16:04הגב לתגובה זו7 11עזבו אותכם מהזוהמה של ת"א היום התשתיות מקרבות את הפריפריה לתל אביב רכבת כל חצי שעה ואת\ה בעבודה. תוך שעה נסיעה בנוחות......כמובן למיליונרים עדיף מגדלי הזהב בעזריאלי!סגור
-
פרפריה יקרה, עלובה, ונותנת רמת חיים איומהגרתי שם 20/02/2015 19:35הגב לתגובה זו10 6רגע לפני שאתם מתפתים לקנות בית בכפר, קומו בשש בבוקר ולכו לראות את האנשים ברכבת למרכז. מיואשים, מסכנים, מבלים 14 שעות מחוץ לבית כל יום, וחייבים לבנק סכום שקובר אותם לכל החיים. תעשו המון שטויות בחיים שלכם, אבל אל תמיד תשאירו פתח יציאה. בפרפריה בישראל, אין כזה, לא יבוא פרייאר להחליף אותכם, פרייר יקנה דירה חדשה מקבלן.סגור
-
וחצי משכורת ושלוש שעות ביוםאפי 20/02/2015 17:10הגב לתגובה זו11 1על הוצאות רכבת ואוטובוס לעבודה. אם הרכבת היתה במחיר נורמאלי....סגור
-
1.לא.זו לא טעות שלהם.של הפושעים פישר וקרנית פלוג שמתירים. (ל"ת)eby 20/02/2015 15:46הגב לתגובה זו8 1סגור
-
פישר ופלוג פושעים, אבל עדיף משכנתה משכירות אינסופית. (ל"ת)יוני 20/02/2015 16:46הגב לתגובה זו2 8סגור
-
לא קרנית,לא פישר ולא מועלם. קוראים לו ביבי נתניהוהוא הנושא באחריות 20/02/2015 16:28הגב לתגובה זו19 6פישר וקרנית לא מנהלים את קרקעות המדינה. בעלה של שרה נושא באחריות על כל זה. מה גם שהביבי טען לפני 6 שנים שהוא "מזהה את הבעיה". נו ? ומה בדיוק עשית יא ביבי ?סגור
-
אשדודאלי 20/02/2015 16:13הגב לתגובה זו3 3אתה צודק 1000000 שק זהו טעותסגור
