"המונים חשופים לחדלות פירעון כי בנק ישראל מעודד לקחת משכנתאות ענק"

אמש פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד פברואר אשר ירד ב-0.7%. מדד שירותי הדיור ירד ב-0.1%, אך מדד מחירי הדירות, אשר אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, עלה בשיעור של 0.8% כשמשווים את העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2014-ינואר 2015 לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2014-דצמבר 2014. ב-12 החודשים שהסתיימו בתקופה זו עלו מחירי הדירות בכ-4.5%.     רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI, אומר כי "במבט לשנה הקרובה אנו מוסיפים לצפות להתמתנות בקצב עליית סעיף הדיור ומצפים לתרומה נמוכה למדד הכללי מזו שנצפתה בשנים האחרונות. הערכה זו נשענת על מספר גורמים ובראשם: העלייה החדה שנרשמה בשנים האחרונות ביחס שבין שכר הדירה לשכר הממוצע, המשך העלייה בגמר הבנייה וירידת התשואות בשוק האג"ח לאורך השנה האחרונה".

"עלייה בהיצע הדירות להשכרה" לדבריו, נתוני התחלות וגמר בנייה לרבעון האחרון של 2014 הצביעו על עלייה חדה בגמר הבנייה במהלך המחצית השנייה של 2014 ובפרט ברביע האחרון של השנה- "למרות עלייה חדה זו, עדיין קיים פער בין היקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות לבין היקף גמר הבנייה, כך שסביר ש-2015 תתאפיין בעליית מדרגה ביחס לרמה הממוצעת שנרשמה ב-2014. מכיוון שמשקל המשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים גבוה למדיי, בין היתר על רקע הריבית הנמוכה ופערי מיסוי בין אפיק זה לשוק ההון, העלייה בגמר הבנייה מהווה עלייה בהיצע הדירות להשכרה כך שלדעתנו היא צפויה לפעול להתמתנות קצב עליית שכר הדירה בשנה הקרובה".

גוזלן מסביר כי ב-4 החודשים האחרונים נרשמה האצה מחודשת במחירי הדירות (עלייה מצטברת של 2.3%), וזאת על רקע עלייה בביקושים לאחר תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ 0% (שבסוף לא יצאה אל הפועל) במקביל להמשך מגמת הפחתת הריבית. "סביר כי לאחר הבחירות וכינונה של ממשלה חדשה יינקטו שוב צעדים לצינון שוק הנדל"ן. אמנם מרבית ההכרזות הן בנוגע להגדלת ההיצע, צעד חשוב לכשעצמו בוודאי ברמת התכנון, אך בכדי להשיג השפעה גם בטווח המיידי על הממשלה החדשה לנקוט בצעדים לצינון הביקושים ובעיקר להקטנת משקלם של משקיעים בשוק הנדל"ן".

"כלי אפקטיבי להשגת מטרה זו הוא הטלת מס רכוש שנתי על בעלי דירות להשקעה, צעד שיפחית את כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים, יפעל לירידה במחירים ויגביר את האפקטיביות של הגדלת ההיצע".

• IBI: צמיחה של 60% בהכנסות - 311 מיליון שקל
• IBI: הציפיות להפחתות ריבית בארה"ב אופטימיות מדי

שמאי המקרקעין ארז כהן אמר: ״מדד פברואר הוכיח סופית את קריסת מדיניות בנק ישראל בנושא הריבית. העובדה שמחד גיסא ירד המדד ב-0.7 אחוזים והביא לדפלציה בשנה האחרונה בשיעור כולל של אחוז, אירוע ללא תקדים בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל שאפילו לא קרה במיתון הגדול של 1966, ומאידך גיסא המשיך מדד מחירי הדיור לדהור למעלה בשיעור כולל של קרוב ל- 5 אחוזים בשנה האחרונה, מוכיח את גודל השבר".   "בנק ישראל מוסיף שמן למדורה" לדבריו, מצד אחד בנק ישראל אינו מצליח למנוע את ההאטה ואתה דפלציה למרות הורדת הריבית המתמשכת והמתקרבת לריבית 0 – "זהו כשלון מהדהד. מצד שני בנק ישראל לא רק שאינו מצליח לעצור את דהירת מחירי הדיור, הוא אף מוסיף שמן למדורה בכך שמעודד את המוני בית ישראל לקחת משכנתאות ענק בריבית נמוכה, זאת מבלי לקחת בחשבון את הסיכון הממשי שיום בהיר אחד הריבית תתחיל לעלות ואז רבבות לוקחי משכנתאות ענק יהיו חשופים לסכנת העדר פירעון, מה שעלול לסכן לא רק אותם אלא גם את יציבות המערכת הבנקאית".   "הצעתי עוד ב-2012 ואני מציע גם היום ליצור ריבית דיפרנציאלית, אחת כללית ושנייה, קבועה וגבוהה יותר, ללוקחי משכנתאות ואני סבור שכיום צריך לשקול ביתר שאת לפחות את הפתרון הזה״.