"ב-2017 תהיה הצפה בשוק המשרדים ויזמים יימצאו בסכנה - יאבקו על כל שוכר"

האם ההצפה בשוק המשרדים מתחילה לתת את אותותיה? לפי סקירה של אינטר ישראל מקבוצת Cushman & Wakefield הבינלאומית, לחציון הראשון של 2015, שיעורי התפוסה ירדו במעט לרמה של 96.7% לעומת יותר מ-98% בחציון השני של 2014. דמי השכירות החודשיים ירדו אף הם לרמה של 96.5 שקל, לעומת 97 שקל למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החייל. יחד עם אזורים אלו, המחיר המשוקלל יורד ל-90.5 שקל למ"ר לחודש, לעומת 91.1 שקל למ"ר לחודש בחציון הקודם.

ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה ובחציון המסוקר נבלמה ירידת המחירים בציר זה ומחיר השכירות הממוצע נותר ברמה של 108שקל למ"ר לחודש, בדומה לחציון השני של 2014. עם זאת, יש לזכור כי לפני שנה ומחצה (הרבעון האחרון של 2013) המחיר הממוצע למ"ר/חודש עמד ברוטשילד על 111 שקל.

ציר שאול המלך יורד למקום השני מבחינת עלות דמי השכירות למ"ר, בעקבות ירידה מ-109 שקל למ"ר לחודש ל-107 שקל למ"ר.

ציר מנחם בגין נותר ברמה של 101 שקל למ"ר, בציר יגאל אלון נרשמת ירידה קלה מ-97 ל-96 שקל למ"ר. מתחם הבורסה ברמת-גן רשם במהלך המחצית הראשונה ירידה מ-84 ל-83 שקל למ"ר. בקו החוף נרשמה עליית מחירים מ-78 שקל למ"ר ל-81 שקל למ"ר.
בבני ברק ובמתחם רמת החייל נותר המחיר של 72 שקל למ"ר לחודש בממוצע. 

במחצית השנה הראשונה של 2015 אוכלסו כ-60,000 מ"ר, דהיינו קצב שנתי של 120,000 מ"ר. זאת לאחר שבכל 2014 אוכלסו כ-80,000 מ"ר, מספר קרוב לממוצע הרב-שנתי. אפקט קומברס והשלמת פרויקטי CU ו-MDC מכים בשיעורי השטחים הפנויים ברמת החיל, שקופצים ליותר מ-4%. גם ציר מנחם בגין קופץ לרמה של 4% שטחים פנויים בעיקר עקב זמינותו של פרויקט "אלקטרה סיטי".

לפי אינטר, ב-2015 יצטרפו לשוק כ-100,000 מ"ר משרדים, כ-60% מהם בת"א. "להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א של שוכרי משרדים ממגוון סוגים, בעיקר גופים בינלאומיים, ובהם לא מעט מרכזי מו"פ, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א. בנוסף, גם רמת המחירים הגבוהה באזור התעשייה הרצליה, תדחוף למעבר לת"א. לאור זאת, אנו מעריכים שרמת המחירים בת"א תישאר כפי שהיא כעת, כמו גם שיעורי התפוסה הגבוהים". 

לפי הסקירה, במהלך 2014 הסתיימה בנייתם של כ-64,000 מ"ר. חיבור של שטחי המשרדים שנכנסו לשוק ב-2013 ואלה שנוספו ב-2014, מביאים לממוצע של כ- 104 אלף מ"ר לשנה בממוצע. "כובד המשקל העיקרי לשוק המשרדים יגיע בסוף 2016, בזמן זה עתידים להתווסף כ-200,000 מ"ר משרדים, כאשר מרכז הכובד (כ-85% מהשטחים) הינו בת"א והיתרה בבני ברק".

300 אלף מ"ר משרדים תוך שנתיים
 "לפיכך, בשנים 2015-2016 יתווספו לשוק המשרדים כ-300,000 מ"ר ובממוצע כ- 150,000 מ"ר בשנה. מאחר וקצב האכלוס (Take-Up) בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על כ-90,000 מ"ר, אנו מניחים כי בסוף שנת 2016 יהיה בשוק עודף של יותר מ -120,000 מ"ר משרדים. כאמור, 2017 תפתח עם עודף מלאי של כ-120,000 מ"ר משרדים. אולם, האתגר הגדול באמת יגיע במהלך שנה זו, עת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של למעלה מ-400 אלף מ"ר. שיווק כמות משרדים כה גדולה לאור ניסיון העבר צפוי להתפרס  על משך כארבע שנים, על בסיס צמיחה סבירה, כפי שחווינו בעשר השנים האחרונות".

יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל: "משמעות הנתונים הללו הינה כי בשלוש השנים הקרובות, יחל להיווצר לחץ מחירים ששיאו יגיע ב-2017, באם פרויקטים לא יידחו או יתבטלו. אנו מתחילים לחוש קרב איתנים בשיווק מתחמים חדשים, שגורר הטבות שונות שניתנות לשוכרים (שדרוג פנימי מרמת מעטפת, תשתיות ועוד) והנחות שונות, כפונקציה של רמת הביקוש וההיצע הספציפי בכל אזור ואזור. אנו מתחילים לראות קרב על כל שוכר ושוכר איכותי (ובפרט אם מדובר על שטח גדול) ומעריכים כי המחירים ירדו בהדרגה לקראת 2017 בעד 15%,  לכן שנים אלו מהוות הזדמנות לשוכרים ומשדרגים. קיים חשש שיזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי, ימצאו עצמם בסיטואציה לא נוחה".