מבט מקרוב: נדל"ן במדינה מזרח אירופית, ששואפת להיכנס לאיחוד האירופי

בשנות ה-90 ובתחילת שנות ה-2000 אילי נדל"ן ישראלים עטו אחר כל פיסת קרקע פנויה בפולין, רומניה, צ'כיה והונגריה. לא פעם היו אלו גם יחידים שרכשו דירה במחיר מצחיק של עשרות אלפי דולרים בודדים בוורשה, פראג או בודפשט בציפייה לאפסייד. אולם המשבר הכלכלי של 2008 טרף את הקלפים, ומדינות רבות נכנסו למיתון עמוק אשר הוביל להפסדי עתק בקרב רבים מהמשקיעים, במיוחד ברומניה בה רכשו שטחי חקלאות רבים בהבטחה שיופשרו למגורים, דבר שמן הסתם לא קרה.

לפני כחודשיים פורסמה ב-Bizportal כתבה אודות ארבע חברות בנייה ישראליות הפעילות בסרביה - {אפריקה} ישראל, שיכון ובינוי +0.28% שיכון ובינוי 1,080 +0.28% בסיס:1,077 פתיחה:1,077 גבוה:1,087 נמוך:1,077 תמורה:656,495 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו{אשטרום נכסים}, הפעילות בבירה בלגרד, ו ביג +0.02% ביג 44,660 +0.02% בסיס:44,650 פתיחה:44,320 גבוה:45,000 נמוך:44,320 תמורה:3,671,526 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הפעילה בעיר השנייה בגודלה במדינה נובי-סאד. עקב הפער הכלכלי הגדול בין הבירה בלגרד לשאר חלקי המדינה, חברות זרות חוששות להיכנס למיזמי בנייה מחוץ לעיר.

הגישה - להחליף את מרכזי הערים הקומוניסטיות המתפוררים בסרביה
ב קנדה גלובל -9.21% קנדה גלובל 1,489 -9.21% בסיס:1,640 פתיחה:1,600 גבוה:1,620 נמוך:1,471 תמורה:438,831 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  לא פחדו לצאת מבלגרד ונקטו בגישה שונה של פיתוח מרכזי קניות בעיירות המשניות במעגל השני והשלישי של העיר.

בעיר פנצ'בו, המונה 100-150 אלף תושבים, מרחק נסיעה של כ-40 דקות מבלגרד, הקימה אביב ארלון את המרכז הראשון שלה במדינה. המרכז הוקם במקום מפעל נטוש מהתקופה הקומוניסטית במספר שלבים בקונספט של קניון פתוח המתפרס על כ-40 דונם. התכנון המקורי כלל הקמה של קניון סגור בדומה לקניונים הטיפוסיים בישראל, אך לאחר שהחברה בחנה את השטח ואת המנטליות של תושבי העיר, החליטה לבנות כאמור מרכז מסחרי פתוח, אשר החליף את מרכז העיר המתפורר המאופיין באפרוריות של תקופת מסך הברזל. אופי החנויות במרכז תואם לרמה הכלכלית של האוכלוסיה, שמרוויחה 500-700 אירו לחודש (יש לקחת נתונים אלה בעירבון מוגבל, מאחר והיקף הכלכלה השחורה משמעותי ורבים עובדים במספר עבודות שאינן מדווחות).

 

כוונתה המקורית של אביב ארלון הייתה להקים את המרכז בשלב אחד, אך בעקבות המשבר הכלכלי של 2008-2009 הקימה תחילה סופר מרקט ענק - מוצר שהיה חסר מאוד לתושבי העיר. בשלבים מאוחרים יותר התווספו חנויות בשטח גדול של מותגים דוגמת ניו יורקר ו-Deichman, ולאחרונה גם H&M הקימה סניף - מהלך נדיר בהתחשב בכך שהרשת לרוב פועלת בערים מרכזיות בלבד.

שטח המרכז עומד על כ-30 אלף מ"ר וה-NOI של המרכז עמד ב-2014 על 2.8 מיליון אירו, לעומת כ-2.63 מיליון אירו ב-2013. הגידול נובע, בין היתר, מפתיחתם של H&M ומקדונלד'ס. עם פתיחת מבנה קולנוע חדש במתחם, ה-NOI צפוי לעלות ל-2.9-3 מיליון שקל ב-2015, לפי דיווחי החברה. אחוז התפוסה במתחם עומד על 99% ושווי החלק הבנוי, ללא הקרקע, עומד על 34.6 מיליון אירו, המשקף תשואה (cap rate) של כ-8.5%. לפי החברה מבקרים במרכז מידי חודש 250-300 אלף איש.

מעתיקים את הקונספט
אביב ארלון העתיקה את אותו הקונספט לעיר החקלאית דרזניינין, המונה כ-200 אלף נפש, ונמצאת מרחק של שעה צפונית מבלגרד. הפעם המרכז כולו מוקם בשלב אחד, לאחר שמרבית החנויות ששכרו בפנצ'בו חתמו על חוזי שכירות גם שם. היקף ההשקעה במרכז עומד על כ-15 מיליון אירו (ללא הקרקע אשר נרכשה ב-2.3 מיליון אירו). כ-95% מהשטחים משווקים, כאשר נכון להיום בכ-75% מהשטח נחתמו הסכמי שכירות. המרכז צפוי להיפתח באוקטובר 2015 ולכלול כ-55 חנויות. ה-NOI הצפוי עם הפתיחה והשלמת השכרת השטחים ששווקו הינו כ-2.3-2.4 מיליון אירו המשקפים כ-14% תשואה על עלות ההשקעה הכוללת.

 

בנוסף, החברה מקימה מרכז מסחרי שכונתי בשכונת זבזדרה המתפתחת בבלגרד, לא הרחק מבית חולים גדול, אשר צפוי להיפתח באוקטובר 2015 ולכלול 45 חנויות בשלב הראשון. בשלב השני יוקמו במקום כ-70 דירות. היקף ההשקעה במרכז הינו כ-10 מיליון אירו (ללא הקרקע שנרכשה ב-2007). מעל ל-90% מהחנויות מושכרות בפועל עוד לפני הפתיחה וה-NOI  הצפוי עם הפתיחה והשלמת השכרת השטחים ששווקו הינו 1.3-1.4 מיליון אירו.

 

אך למרות הנתונים המעודדים שמציגים המרכזים, אשר עונים על המחסור המשמעותי בשטחי מסחר במדינה, המצב בסרביה מורכב, וזאת בלשון המעטה. בניגוד לבועות הנכסים שהתפתחו במדינות השכנות רומניה והונגריה, סרביה לא סבלה מנפילות גדולות במחירי הנדל"ן, אולם ב-2009 נקלעה למשבר כלכלי חמור וזכתה לסיוע מקרן המטבע העולמית, בתמורה לצעדי צנע חריפים. בעקבות צעדים אלו התכווץ תוצר המדינה במשך 5 רבעונים ברצף, כאשר ברבעון הראשון של 2015 נרשמה התכווצות של 1.8%. האבטלה במדינה גבוהה מאוד ועומדת על כ-19%, כאשר בקרב הצעירים היא גבוהה משמעותית. אולם בקרן המטבע העולמית סבורים שהמצב במדינה מתחיל להתייצב, במיוחד לאור הקטנת הגירעון, והצפי הוא ש-2015 תסתיים עם צמיחה של 0.5% בתוצר.

בשטח, כשמסתובבים במרכז בלגרד, פעם המרכז של יוגוסלביה, מי שהייתה מהמתקדמות שבמדינות הקומוניסטיות לשעבר, בהחלט מרגישים עדיין את העוני וההזנחה - בניינים רבים שהופגזו בזמן המלחמה בשנות ה-90 על ידי נאט"ו עדיין עומדים על תילם, אבל מצד שני,  הקניונים החדשים הנוצצים והלא מאוד זולים שהוקמו בעיר מפוצצים, תושבי בלגרד תאבי קניות - מסתובבים עם שקיות מלאות, מתלבשים במיטב האופנה וממלאים את בתי הקפה והמסעדות. 

 
נהג מקומי בן 34, הנוסע בעיר בפולקסווגן פסאט חדישה, עונד שעון ממותג ומרכיב משקפי שמש של 'רייבן', הסביר כיצד מתנהלים עם שכר של 300-600 אירו בחודש: "אני עובד בשתי עבודות, מתגורר עם אשתי ושתי בנותיי אצל ההורים שלי, הם קיבלו בתקופה הקומוניסטית בית בשטח של 350 מ"ר. אני לא אוכל לקנות היום דירה, אני לא יכול אפילו לשכור דירה, אז ממשיכים לגור אצל ההורים, וכך גם אחי המבוגר יותר, אשר חי כאן גם עם משפחתו. רבים מחבריי גם נשארים לגור אצל ההורים - זה נוח, אנחנו אפילו מצליחים לנסוע פעם בשנה לחופשה, יש לי חבר שמרוויח 500 אירו בחודש ומוציא 350 על קניות, זה המון אבל צריך להבין שאנחנו חיים את הרגע, אוכלים שותים ונהנים, היינו במלחמה שנים".

שאלת הכניסה לאיחוד האירופי
אין ספק שלסרביה יש עוד כברת דרך לעבור עד שתגיע לרמה של הונגריה וסלובקיה, שלא לדבר על צ'כיה, סלובניה ופולין. אולם מאז שנת 2000, המדינה מבצעת תהליכי דמוקרטיזציה ואימוץ הדרגתי של נורמות האיחוד האירופי, במטרה להצטרף לשורותיו בסופו של דבר. נציין שההכרה בקוסובו, חבל ארץ עם רוב אלבני שהתנתק מסרביה במלחמה עקובה מדם, עדיין מעיב על מהלך שכזה. ב-2012 זכתה סרביה לסטטוס של מועמדת להצטרפות לאיחוד האירופי, ובעקבות ההגעה להסכם עם קוסובו ב-2013, נכנס המשא ומתן לכניסה לאיחוד להילוך מואץ, אך תרם נקבע מועד סופי.

סרביה, כמרכז של יוגוסלביה לשעבר, הייתה מדינה מאוד מתועשת בעידן הקומוניסטי ולמעשה נהנתה מכל העולמות - מצד אחד, השתייכה לציר הקומוניסטי, מצד שני שמרה על כלכלה פתוחה ויחסים טובים גם עם המערב. מפעלי העידן הקומוניסטי נסגרו ברובם, אבל חברות מערביות רבות החלו בשנים האחרונות להחליפן, ביניהן יצרנית הרכב האיטלקית פיאט, ענקית המתכות US Steel, חברת חומרי הבנייה Lafarge, יצרנית הבירה קרלסברג וענקית המזון נסטלה. 
 
לסיכום, במידה מסויימת, סרביה מזכירה מדינות כמו הונגריה, צ'כיה ופולין של ראשית שנות ה-90, שנים ספורות לאחר נפילת מסך הברזל - רמת ההשתכרות נמוכה, אפילו בסטנדרטים של רומניה ובולגריה, האבטלה כאמור גבוהה, וגודל כלכלתה הוא כמחצית מזה של קרואטיה השכנה, שלא לדבר על סלובניה אשר מזמן עומדת בסטנדרטים מערב אירופיים. למדינה יש עוד כברת דרך לעשות כדי להגיע לרמה של מערב אירופה, אבל ייתכן שכאן טמון הפוטנציאל לחברות הישראליות - המחסור בנדל"ן מסחרי ומגורים הוא אדיר וייתכן שחברות נדל"ן שייפעלו באופן שקול ויתאימו את עצמן לאופי האוכלוסיה יצליחו, במיוחד אם המדינה תצטרף בסופו של דבר לאיחוד האירופי. 

*הכתב היה אורח של חברת אביב ארלון בסרביה