בימים אלה החל אכלוס אחד הפרויקטים הגדולים של פינוי בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב, שהחל לפני שלוש שנים. נווה שרת שהייתה שכונה שכונתה במשך שנים "הדרום של צפון תל אביב" ונחשבה ללא אטרקטיבית ובעלת דימוי רע, הפכה לשכונה מבוקשת שמציגה קפיצת מחירים משמעותית בתוך חמש שנים בלבד. לצידה של שכונה זו ניתן לראות תמורות דומות בשכונות בערים נוספות במרכז הארץ ביניהן כפר גבירול (מערב רחובות), ברחובות ורמת שיקמה ברמת גן.
Bizportal ושמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בדקו האם ישנן עוד שכונות וישובים אשר להם פרופיל דומה לשכונות אלו ויציגו, באמצעות בניה חדשה שצפויה להתחיל בהן, עליות מחירים מרשימות ושינוי תדמיתי דומים. ראשית נערכה בדיקה מה עשו מחירי הנדל"ן בשכונות שכבר שינו את פניהן.
מהבדיקה עולה ששכונות לא אטרקטיביות שהצליחו לייצר קפיצת מחירים משמעותית הן שכונות שמתקיימות בהן האלמנטים הבאים:
- שכונות שהיה בהן קיפאון בבנייה למעלה מ-10 שנים.
- שכונות שלאחר קיפאון בבנייה, החלו לבנות בהן לפחות כ-300 יחידות דיור.
- שכונות שממוקמות במיקומים אסטרטגיים, קרבה ליציאותכניסות עיר, סמיכות למרכזי העיר וכו'.
- כל הכותרות
אלי בר- און, בעלים ומנכ"ל משותף חברת השיווק "נווה העיר" המשווקת פרויקט בנווה שרת בתל אביב, אמר: "השכונה הייתה מובלעת בלב אזור ביקוש והפערים במחירי הדירות בין השכונות הסמוכות לה היו עצומים, בין היתר בשל העובדה שנווה שרת סבלה שנים ממחסור בבנייה חדשה ופיתוח תשתיות. ההתחדשות העירונית בשכונה, שחלה במאסה גדולה, צפויה להוסיף לה מעל 1000 יח"ד חדשות, פיתוח תשתיות, פארקים ומוסדות קהילתיים ואוכלוסייה חדשה וחזקה".
לפי בר-און, בתחילת הדרך, בשלב שלפני הריסת הבניינים הישנים הדירות החדשות משווקות במחיר נמוך ב-10-15% ממחיר השוק, על מנת לתת פרמיה ראויה ל"סיכון" שהם לוקחים בשלב מוקדם של הפרויקט והתמחור משתנה בהתאם להתקדמות הבנייה והתפתחות השכונה. "הפרמיה לחלוצים בפרויקטים מסוג זה גבוהה משמעותית מפרויקט יזמי רגיל, שכן התחלנו את השיווק במחירים של כ 2 מיליון לדירת 5 חדרים בשטח 113 מ"ר והיום המחירים לאותה הדירה עומדים על כ 2.65 מיליון שקל."
השכונות בהן הקפיצה בשנים האחרונות הייתה משמעותית במיוחד היו שכונות רדומות בלב אזורי הביקוש, אלא שהיום המעגל צפוי התרחב ולאזורי הביקוש נוספו גם אזורים פריפריאליים במטרופולינים בצפון ובדרום. מדובר באזורים שלא נתפסו כאטרקטיביים עד לאחרונה ולא הייתה בהם בנייה חדשה והשקעה בתשתיות הרבה שנים, וכעת, עם כניסתם לתודעה, הם מתחילים להתעורר.
לפי בוגין, "הבנייה שהחלה בשכונות לאחרונה וצפי לפרויקטים החדשים שיתווספו בהמשך תמשוך אליהן אוכלוסייה חדשה, צעירה ומבוססת, ותעורר את שוק הנדל"ן שהיה רדום בשנים האחרונות. עליית מחירי הדירות בשכונות בעלות המאפיינים שנבדקו, הנמצאות כעת בתחילת דרכן, צפייה להיות גבוהה משמעותית מהעלייה הארצית".
בהסתמך על ניתוח שכונות אלו, נבדקו השכונות שעשויות להיות ה"סינדרלות" הבאות:
להערכת בוגין ועל פי ניתוח הנתונים, המשותף לשכונות אלו הוא שלא הייתה בהן בנייה חדשה למעלה מ-10 שנים, שבתקופה האחרונה החל בהן שיווק של פרויקטים חדשים או בנייה חדשה ושהן ממוקמות במיקום אסטרטגי. לדבריה אזורים אלו עשויים לייצר קפיצת מחירים של לפחות 10% בשנה.
1. שכונת יד אליעזר בנס ציונה
מיקום: שכונה בקצה הצפון מזרחי של העיר. השכונה גובלת עם גבעת האירוסים וגבעת הצבר.
מחירי יד שנייה:1.6 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים
צפי בניה חדשה: 400 יח"ד
שכונת יד אליעזר הינה שכונה ותיקה, שנבנתה בתחילת שנות השמונים. לאחרונה לאחר שיותר מ-10 שנים שלא בנו בה, החלו בשיווק של דירות חדשות בפרויקט שיכלול שני בניינים , בני 7-8 קומות ובהם בניין אחד בן 26 דירות ובניין שני בן 27 דירות. בנוסף ישנו פרויקט חדש של התחדשות עירונית בשכונה , שעתיד לצאת לדרך.
רחל מלכה מנכ"לית ובעלים חברת מעוז דניאל: "אני לא מופתעת מהנתונים. אנחנו זהינו פוטנציאל נדלני בשכונת יד אליעזר בנס ציונה. מדובר בשכונה ותיקה בצפון העיר, שצמודה לשטחים ירוקים פתוחים וממוקמת במיקום אסטרטגי ,בסמוך לצירי גישה מרכזיים לכיוון רחובות, ראשון לציון, באר יעקב, וכביש 431 המוביל לערי הסביבה, לירושלים ותל אביב. בשכונה היה קיפאון בבנייה למעלה מ 10 שנים, וכעת לראשונה לאחר שנים רבות שלא נבנו דירות בשכונה , התחלנו לשווק בה דירות בפרויקט חדש, שיכלול שני בניינים , בני 7-8 קומות ובהם בניין אחד בן 26 דירות ובניין שני בן 27 דירות. במקביל אנחנו מקדמים פרויקט פינוי בינוי גדול בשכונה. אין לי ספק שתחילת הבניה החדשה בעיר תביא להתחדשות השכונה ולהעלאת מחירי הדירות החדשות ומחירי דירות יד שנייה כבר בטווח הקרוב " .
2. שכונת תל חנן בנשר
מיקום: מרכז העיר נשר. נחצית על ידי הכביש הראשי – דרך בר יהודה. מרכז שכונת תל חנן הפך למרכז העיר נשר, וכולל בתוכו מרכז עסקים וחנויות רבות, חלקן הגדול חנויות של רשתות ארציות. בשכונה נמצאים מבנה העירייה, היכל התרבות, מרכז פעילות המתנ"ס והספרייה.
מחירי יד שנייה: 573 אלף שקל לדירות 3 חדרים
צפי בניה חדשה: 500 יח"ד
תל חנן היא שכונה וותיקה בנשר, שהוקמה בימיה הראשונים של המדינה וממוקמת בסמוך לחיפה. לאחרונה החלה השכונה בתהליך התחדשות וכעת משווקות בה כ-500 יחידות דיור חדשות בשני מתחמים עיקריים הנקראים "עמק הכרמל".
כמו כן, באזור המזרחי של נשר התפנו לאחרונה כמה בסיסים צבאים, ובאזורים הללו מתוכננים מרכזי מסחר, תעסוקה והי-טק. בנוסף, בכניסה המערבית לנשר מתוכנן פרויקט ענק, שבעיקרו ישמש את עולם ההי-טק והמדע בשל קרבתו לטכניון. בשל התוכניות הללו הפרויקטים החדשים מושכים אליהם משקיעים רבים.
ניר שמול, מנכ"ל חברת ''שניר'' המשווקת פרויקטים למגורים באזור נשר וחיפה: "רוכשי דירות למגורים או משקיעים אשר חיפשו לרכוש נכס באזור הצפון , לא ראו עד לאחרונה אופציה ראשונה לחיפוש דירה. באופן מפתיע שכונות אלו, לא ידעו בנייה חדשה ופתוח נרחב למרות מיקומן האסטרטגי בסמיכות לצירים הראשיים המובילים למכרז הארץ, חיפה והצפון. כיום אנו מבחינים בהתהפכות המגמה, בזכות התחלות בניה של שכונות חדשות וכן בזכות האזורים הוותיקים הצפויים לעבור תהליכים של התחדשות עירונית לאחר שנים של קיפאון. להערכתי מגמה זו תביא לבטח עלייה בערכי הנכסים בשכונות אלה ובכל האזור בצורה משמעותית".
3. שכונה ד' בבאר שבע
מיקום: שכונה ד' סמוכה לאוניברסיטת בן גוריון ולבית החולים סורוקה. השכונה נמצאת על דרך הכניסה אל העיר. בהיותה שכונה גדולה מאוד, שכונה ד' מתחלקת לשלושה אזורים: ד' דרום, ד' צפון, וד' מזרח (ו' הישנה).
מחירי יד שנייה: 600 אלף שקלים לדירת 4 חדרים
צפי בניה חדשה: 1950 יח"ד
השכונה הוקמה בשנות החמישים כשיכון שיושב על ידי עולים חדשים, בעיקר מתוניסיה ומרוקו וניצולי שואה. עם השנים נוצרה לשכונה שם של שכונה חלשה בעיקר בגלל החתך הסוציו אקונומי של האוכלוסייה שמתגוררת בה. השכונה שנמצאת בסמיכות לאוניברסיטת
בן-גוריון, החלה למשוך בשנים האחרונות סטודנטים, שמבקשים לגור קרוב לקמפוס ולשלם סכומים סבירים בעבור דמי שכירות. כניסת הסטודנטים לשכונה החלה למשוך משקיעים לשכונה שהבינו את הפוטנציאל הנדל"ני שטמון במקום.
קרן פליטנום וחברת DNA משווקות בשכונה דירות בנות 2-5 חדרים במגדל בן 27 קומות במחיר של החל מ-595 אלף שקל עבור דירות 2 חדרים בשטח 43 מ"ר עם מרפסת בשטח של 9 מ"ר.
4. אזור
מיקום: היישוב נמצא בין כביש 44 (תל אביב רמלה]) ממערב לכביש 1 ממזרח, כאשר מצפון לו נמצא אזור דרום תל אביב (שכונות הארגזים, ידידיה ומקווה ישראל) וממערב העיר חולון. אזור הינה מועצה מקומית במחוז תל אביב המונה כ 13,000 תושבים.
מחירי יד שנייה: 1.35 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים
צפי בניה חדשה: הוועדה המחוזית אישרה לאחרונה להתנגדויות הקמתה של שכונה חדשה ביישוב בין רחוב שפירא לז'בוטינסקי. במסגרת השכונה החדשה ייבנו במקום כ-300 דירות ע"י חברת מגדלי שרונים בבניינים בני 12 קומות על השטח של הקאנטרי קלאב הישן. לשכונה יתווספו שטחים ירוקים, שטחי ספורט ומבני ציבור. תכנית המתאר החדשה של היישוב מתגבשת בימים אלה. כמו כן מתוכננות באזור מספר תכניות פינוי בינוי.
חיה נחום, מנכ"לית המטבחון, פרסום ומומחית למיתוג פרויקטים למגורים: "משפחות וזוגות צעירים שהתא המשפחתי שלהם גדל, מחפשים להתגורר ביישוב שקט ואינטימי יותר במקום בעיר הגדולה, אך יחד עם זאת לא מוכנים לוותר על הקרבה אליה . תופעה זו ניתן לראות בהתעניינות הגוברת של קהל חדש באזור, יישוב קטן המונה הנחבא אל הכלים. בקרוב צפויה בנייתו של פרויקט מגורים חדש ורחב היקף ביישוב וזאת לאחר שנים ללא בניה מאסיבית".
נחום מסבירה כי לישוב אזור פוטנציאל יוצא דופן בשל מיקומו, כעשר דקות נסיעה ממרכז תל אביב והנגישות הגבוהה לכביש 1, נמל התעופה בן גוריון ופארק אריאל שרון. כאשר בעתיד הקרוב תיפתח גם תחנת רכבת ביישוב. "נכון לעכשיו, רואים כי מחירי הדירות באזור אטרקטיביים ביחס לחולון הסמוכה ובוודאי ביחס לתל אביב. בעבור דירת 3 חד' בישוב ניתן לקבל שכר דירה של כ-3800 שקל ועל דירת 4 חדרים כ-4900 שקל לחודש. שכר הדירה הגבוה יחסית למחירי הדירות, ביחד עם עליית מחירי הדירות הצפויה, עשויים להניב למשקיעים נתוני תשואה גבוהים . בשל פוטנציאל זה אני רואה באזור הזדמנות כלכלית ואיכותית".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
22.עצור !!!! כתבה מוזמנת לפנייך , נהג בהתאם (ל"ת)pshay 27/08/2015 15:35הגב לתגובה זו1 0סגור
-
21.שטויות, למשל המחיר באזור כבר בשמיים.ישראלי 26/08/2015 21:23הגב לתגובה זו0 0שכונה ד' בבאר שבע עדיין נחשלת, מה שמציעים שם בבנייה זה דירות סטודיו קטנטנות למגורי סטודנטים, לא שווה לדעתי.סגור
-
20.חפשו ביוטיוב צביקה דורון (ל"ת)יפו ד' מעניינת 25/08/2015 09:10הגב לתגובה זו1 0סגור
-
ראיתי שני סרטוני וידאו מאוד מעניינים. תודה.תודה על ההפניה 25/08/2015 09:38הגב לתגובה זו0 0מעורר מחשבה על העתיד שלנו... לא פשוט מה שמחכה לדור הצעיר בישראלסגור
-
19.יש למזג את אזור לחולוןdw 23/08/2015 13:46הגב לתגובה זו2 0כל ישראל זה 8 מיליון תושב. כמו עיר גדולה אחת בעולם. לא יעלה על הדעת שיהיו פה 250 רשויות, ולדעתי רף מינימום של 100 אלף תושב פר רשות הוא רף סביר. גם אז יהיו פה כמה עשרות רשויות אבל זה כבר שפוי יותר. זה אבסורד גמור שאזור זו מועצה מקומית בגוש דן. אזור היא בעצם שכונה של חולון והגיע הזמן למזג אותן. לא יכול להיות שקומץ תושבי שכונה אחת בישראל ידרשו לממן ג'וב מיותר של ראש מועצה. אפשר שהמיזו יהיה רח יותר ויכלול גם את בת ים. לעיר הממוזגת תהיה אוכלוסיה בהיקף משמעותי (300 אלף), חוף ים ואזור תעשייה גדול מאד. יופי. בעיר הממוזגת אפשר להרים מספר מגה שכונות חדשות וכך לייצר מסה של פתרונות דיור חדשים בגוש דן.סגור
- טען עוד
-
18.תיהיה פה שואה כלכלית.מיכאל 22/08/2015 17:48הגב לתגובה זו5 1כתבה רדודה שמשרתת את האינטרסים של קבלנים, מתווכים וספקולנטים, ציבור יקר לא לרכוש דירות או מגרשים במחירים אלו, זו בועה שתתפוצץ לאנשים בפנים, בקרוב אנשים יזרקו מדירותיהם, יש מיתון שלא מדברים עליו, תזהרו!!!!סגור
-
ומי יודע מה האינטרס של הכותבת באיזורים אלו?כל התקשורתא.מ 23/08/2015 11:04הגב לתגובה זו0 0היא מדור פירסומי אחד גדול כיום.סגור
-
17.כן בטח...סוחר נוסטרו 22/08/2015 14:57הגב לתגובה זו0 0כל תל אביב הולכת להתרסק, זה כבר התחיל.... וגם מכוניות יד 2 ביי ביייייסגור
-
16.חצופים ......יוסי 22/08/2015 08:34הגב לתגובה זו0 0אלה הכתבות שמדליקים את שוק הנדלן. הכל מכוון ואינטרסים של קבלנים ומתווכים.סגור
-
15.הייתי שמה את כספי על שכונות בתוואי הרכבת הקלהשירה 22/08/2015 00:35הגב לתגובה זו1 0עכשיו כשהחלו לחפור, העניין וודאי, ולכן כדאי להשקיע לדעתי בשכונות על שנמצאות לאורך המסלול.סגור
-
אז תשימי ועזבי אותנו בשקטנמאס כבר מאחיתופל 25/08/2015 04:50הגב לתגובה זו0 0באימא שלךסגור
-
14.ללירן סהר הכתב חלק לא קטן בהתנפחות הבועהמשה 21/08/2015 20:29הגב לתגובה זו2 0ובהקפצות המחיריםסגור
-
גם לאתר יד 2 (ל"ת)גיל 22/08/2015 08:08הגב לתגובה זו0 0סגור
-
13.כל מה שדרומי למחסום בני ברק לא מתפקד תחבורתיתטל 21/08/2015 19:15הגב לתגובה זו0 0הפקקים דרומה מאונ' ת"א ומבני ברק נמשכים מ 4 עד 9 בערב. רוב מקומות העבודה צפונית לקו זה ולכן לא ימשוך אוכלוסיות חזקותסגור
-
12.נחמה את חוטאת למקצוע.שמאי 21/08/2015 18:49הגב לתגובה זו3 0שמאי מקרקעין לא מעריך לעתיד, אנחנו לא עוסקים הספקולציות. להזכירך תפקידנו להעריך שווי להווה ולעבר בלבד. עתיד נשאר לכלכלנים וספקולנטים.סגור
-
11.גבעת שמואל , בן גוריון - הבאה בתורדני 21/08/2015 18:44הגב לתגובה זו0 0הכניסה לגבעה, תשנה את פניה ותתנשא לגבהים של 22 קומות.ישנן יזמיות שהחלו בהתנעת המהלך לפני שנתיים.לא ברור מתי המהלך ירקום עור וגידים.סגור
-
10.חלס עם כתבות חרטה (ל"ת)המדען 21/08/2015 18:40הגב לתגובה זו2 0סגור
-
9.ושם גם נראה את הירידות החדות ביותר כשיגיעו (ל"ת)אלי 21/08/2015 18:39הגב לתגובה זו6 0סגור
-
8.אלו כתבות שנועדו לשרת אינטרסנטים אבל המחירים ירדו בקרוב (ל"ת)שמאי 21/08/2015 18:36הגב לתגובה זו4 0סגור
-
7.שכחתם את אחוזת רוטנר המחירים שם הולכים לטוס (ל"ת)SHAFIK 21/08/2015 17:42הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.הקריסה תהיה מערכתיתפישר 21/08/2015 17:41הגב לתגובה זו3 0תחילה הכלכלה ובעקבותיה הנדל"ן.סגור
-
5.שתפתח אוניברסיטה לקקה. (ל"ת)סרגיי 21/08/2015 17:28הגב לתגובה זו3 1סגור
-
4.@@@ הנה 5 סרטוני נדל"ן לימודיים ומעמיקים: @@@שמאי 21/08/2015 16:25הגב לתגובה זו3 0חישוב כדאיות: לקנות דירה או לחכות מה עדיף https://goo.gl/7p838D כלכלנים בכירים מסבירים למה יש לנו בועת נדלן שתתפוצץ https://goo.gl/GBLwDr הדמיון המצמרר בין התפתחות הבועה באירלנד ושוק הנדלן בישראל https://goo.gl/ZvGMwz המחסור בדירות - איך הצליחו לעבוד עליכם - מחקר https://goo.gl/CNu4VH הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות ולמה בקרוב הם יירדו https://goo.gl/MIJR7Cסגור
-
3.עם ישראל ממש ינהר בהמוניו לקנות זבל במחיר מופקענסיקה במחירים 21/08/2015 15:53הגב לתגובה זו2 0ולשלם מס שבח על דירה. כחלון רימה את העם . התרכז כדי לבלבל את הציבור במהפכת הבולשיט אשראי שלו שטוב שלא נותנים לו למרר את חיי האזרחים בעוד מעקב אחרי הכספים שלא יתן כלום ורק יעשיר עוד חברים של קחלון. שר האוצר גם נמנע מלטפל בגז איזה טוהר מידות נדיר . רק חבל שלא אמר לפני הבחירות. אבל כיל זה משהו אחר. קל להתעלל בעידן עופר כי הוא לא יכול להעביר את ים המלח חוץ מזה 70% בידי הציבור. כחלון גם הטיל מס ירושה ומס שבח על דירות וזה הרבה כסף למי שלא הבין את החישוב זה חל על כולם . וזה בנוסף למס השבחה שכל עירייה מטילה על דירות ישנות ככה סתם ועל הפקעות מתקופת המנדט שמותר לעיריות להפקיע 40% בלי פיצוי. אז רוצו לקנות דירה לפני שיגמר. רק אהבלים קונים פה דירותסגור
-
2.הצמיחה אפס ואתם לא מתביישים להעלות כאלה כתבות?פלו 21/08/2015 15:30הגב לתגובה זו12 0במקום להזהיר את הציבור ממה שקורה? מה עם כתבת " העיוות הפתוח" בפרטנר וסייקלס?סגור
-
מדויק!!! (ל"ת)IM 21/08/2015 17:33הגב לתגובה זו2 0סגור
-
1.קישקוש מוחלטיאיר 21/08/2015 15:21הגב לתגובה זו10 0השוק אחרי עליה של 100 עד 200 אחוזים. הירידות יגיעו בגדול. תקשיבו למומחים ולא לכתבות הזויות שכאלה.סגור
