לקנות דירה או להמתין? ד"ר רחל שיינין מבצעת ניתוח - ויש מסקנה ברורה

דירה 4 חדרים באזור המרכז התייקרה כ- 250,00 שקל ... במשך השנתיים האחרונות שילמתי 5,000 שקל לחודש כלומר ביזבזתי כ- 120,000 שקל .... סה"כ הפסדתי בגללך כ- 370,000 שקל

לא מבינה כלום ומי שיקשיב לשטויות האלה ישאר בלי דירה ובלי כסף .זה לא אחראי להביא דוברים כאלה יהיו מי שיאמין לה ותהיה לו בכיה לעד.

שכ"ד יותר יקר ממשכנתא? איך הגעת לזה? משכנתא זה החזר הלוואה המורכבת מקרן וריבית אם המחירים לא עולים אז החוב מוחזר וכך גם הריבית וביום המכירה נחזיר פחות לבנק דההה! שכירות זה לא הלוואה זה התחייבות קבועה שמשולמת ולא חוזרת כי הבית לא שלך!!!! לא להאמין

לפתוח את החשיבה

תועילי בבקשה לנמק כיצד ירדו המחירים כל עוד: 1. הריבית נמוכה ותמשיך להיות נמוכה עקב עולם נטול איפלציה ומחירי סחורות בשפל 2. קצב גידול מהיר באוכלוסיה, אחוז הילדים באוכלוסיה הגבוה במערב. 3. אין מספיק גורמי ייצור (חוסר בפועלים) 4. היצע קרקעות כמעט אפסי באזורי הביקוש 5. צפי לעליית מאות אלפי עולים חדשים עקב הרעת מצבם בחו"ל 6. כניסת כסף רב לישראל במגזר ההייטק 7. צפי לירידת מיסים עקב תמלוגי הממשלה מהגז 8. השבחת ערך עקב פרויקטים של תחבורה כמו הרכבת הקלה 9. מאות אלפי זוגות צעירים שיושבים על הגדר ומחכים לכל ירידה כדי לקנות לכל אלו לא ענית בניתוח שלך רק אמרת שהמחירים גבוהים ולכן סביר שירדו. בסוף זה יקרה השאלה מתי? אם בעוד 50 שנה אז אין טעם לחכות הלא כן?

נוו טוב היא רוצה שנשקיע במניות שבחברה שלה במקום בדירות

כדאי לשמוע מה שיש לה להגיד, כבעל מקצוע נהניתי מההרצאה שלה. סוף סוף מדברת אחת שמבינה היטב את הנושא, מסתמכת על עובדות, והכי חשוב אינה מדברת מהפוזיציה. רוב הדעות ששמעתי בשנים האחרונות היו בעיקר נגועות באינטרסים זרים. היינו, המסקנה המתבקשת קבעה את מהות הדיון והשימוש בנתונים, בשיטה העתיקה הנהוגה על ידי הרבה מומחים מטעם עצמם, "יורים את החץ ומציירים סביבו מטרה". יש לזכור את הכלל הידוע, שאין מוצר כלכלי שערכו רק עולה!!!!!!!

https://www.youtube.com/watch?v=z4r3eheAoKo

קחו את ה300אלף שקל שלכם ותשבו במקמ ותפסידו כסף ואו תסכנו אותו במניות ועוד יגזרו ממכם עמלות על זה בנוסף תמשיכו לגור אצל ההורים ואו לשלם שכירות של כ50 אלף בשנה ותחכו שהמחיר ירד ב30 אחוז במקום זה אני מציע לכם להזדרז לקנות דירה בחריש במחיר של 30 אחוז פחות מהסביבה שלה כמו פרדס חנה כרכור שנמצאת 5 דקות משם לפני איכלוס העיר ולקבל דירה היום או מקסימום בעוד מספר חודשים תזדרזו המחירים שם במגמת עלייה והצפי שהם ישתוו למחירי הסביבה לפחות .בונים שם המון בתי ספר ומתקני ספורט פארקים תהיה אחלה עיר ויש אנשים מאוד איכותיים יהיה גם בהמשך חיבור ישיר לכביש 6 ורכבת יש כיום בסביבה הקרובה ותיהיה בעתיד ישירה ו15 דקות נסיעה ואתם בחוף הים של קיסרייה בהצלחה! ורואים את הים מהעיר ויש מספר דירות עם נוף לים!

והשעות פיננסיות בבורסה הישראלית או מילוות שתיהן שוחקות את הכסף. הבאת תתחשיבי העבר לא משכנעת כי הכל בתהליך השתנות, זה כולל השתנות התמורה על השקעה בבורס שעלולהלה לפול לפחות כמו שיפלו מחירי הנדלן בארץ . מה המסקנה ? לא להשקיע כספים בבורסה הישראלית אלא להשקיע במקומות אחרים, בורסות אחרות, או נדלן בחוץ לארץ, או השקעות פיננסיות בישראל מחוץ למערכות הפיננסיות המימסדיות שחולבות אותנו כל הזמן.

1. מחירי הדירות ב-40 השנים האחרונות לא ירדו (נומינלית). אם מתייחסים לערך הריאלי של הדירות ומשווים אותו לני"ע אז גם בני"ע צריך לדבר על הערך האריאלי שלהם ולא רק הנומינלי. 2. קיימת הטעיה מכוונת של הרבה מאוד כלכלנים בנוגע לאופן חישוב התשואה בנדל"ן. כאשר מדברים על כך שערך הנדל"ן עולה למשל 3% בממוצע כל שנה זה לא אומר שהתשואה של המשקיע היא 3%. בהסתכלות של 20 שנה קדימה - אם השקעתי 200,000 ש"ח לפני 20 שנה וקניתי דירה ב-500,000 ש"ח והיום אני מוכר את אותה הדירה במליון ש"ח הרי השרווח שלי הוא לא חצי מליון אלא 800,000 - כי ההון העצמי ששמתי הוא בסה"כ 200,000 (ועל המשכנתא שילמו השוכרים...). אני לא מכיר יום שום אפיק השקעה שמאפשר לי להכפיל את הכסף פי 5 באפיק סולידי... מה גם - שכולנו יודעים שדירות שעלו 500,000 ש"ח עולות היות הרבה יותר ממליון ש"ח... 3. אחד המדדים המעוותים ביותר הוא "כמות המשכורות" לרכישת דירה. בישראל הבעיה העיקרית היא שיש אוכלוסיות שלמות שגוררות למדה את הנתון של "משכורת ממוצעת". אחת ההוכחות לכך היא הפער בין המשכורת הממוצעת לבין השכר החציוני שנמוך ביותר מאלפיים שח מהשכר הממוצע...

מאמר מעולה ונכון

כתבה שיווקית ומגמתית. רדודה ברמת העובדות והצדתן. ציפיתי מבעלי תארים מלומדים ובטח מהאתר שנתן במה לפזל "העובדות"

השקעה נדלן בדומה להשקעה לזהב, מאוחר מידי. מי שלא קנה עד עכשיו שלא יקנה. נסיקה דומה לעבר כנראה לא תתרחש. עדיף לחפש השקעות במקומות אחרים רעיונות :ERUS,NGE

אז מה אם התשואה בשוק ההון היתה גבוהה יותר? בנדלן יש מינוף של פי 3 בגלל המשכנתא. בבורסה אין. בשוק ההון אין מינוף. זה אומר שאם תשוו מישהו שקנה דירה עם משכנתא לפני 20 שנה לעומת מישהו ששם כספו בבורסה, אתם תראו שנדלן היה עדיף מאוד על פני הבורסה. אתם אולי יכולים להשוות את הנדלן לתעודת סל ממונפת כפול 3 - אז אני מסכים שזה היה עדיף על נדלן

איזו אחריות היא נותנת לתחזיותיה ? האם תישא בנזק במדה ותחזיותיה תתנפצנה לרוח.

בבקשה: מכרי מיד את 3 הדירות שלך. תגורי בשכירות 5 שנים. תקני בעוד 6 שנים כל הדירות בעשירית המחיר....

עשרות אלפי דירות שיהיו בשוק כונס נכסים, יורידו מחירי דירות בהרבה,,,,, לכן לא לקנות עכשיו,,, לשבת ולחכות להשקעה רק בבורסה אג"ח או מניות,,,,

מחירי הנדלן עלו בכל העולם המפותח עקב ירידה בריבית וכך גם בישראל. בנוסף, הסטנדרט של הדיור עלה דרמטית וכיום דירות חדשות הם כפולות בגודל ממה שהיה מקובל לפני 30 - 40 שנה ומגיעות עם פיתוח סביבתי נרחב שלא היה קיים אז. לכן גם המחיר הגבוה יותר הגיוני.

מחירי הדירות ירדו אולי ריאלית אבל לא נומינלית וניתן לראות את זה בגרף שהציגה. הציפיה שהריבית תעלה בשנים הקרובות בצורה שתשפיע על מחירי הנדל"ן אינה מציאותית, העולם מכור לריבית אפסית ולא יוכל להגמל. נכון שהמדד משכורות לדירה עלה אבל גם איכות הדירה עלתה וחשוב יותר השכר לא עלה ולראיה יוקר המחיה בלי קשר לנדל"ן. השקעה בשוק ההון למרבית האנשים תניב הפסדים לעומת השקעה בנדל"ן שהיא סולידית לטווח ארוך ומתאימה למרבית המשקיעים.

ואיין להשוות את זה לתקופות אחרות בהם הריבית הפק"מ היה מוצר השקעה כיום אין מוצרים סולידיים להשעקעה והנסיקה תמשך

לפני 40 שנים היתה עוד קרקע לבנייה בגוש דן

יפה כמו האמא האדריכלית אך לא חכמה כמו האבא האנליסט...אוסף של נתונים סטטיסטיים מהעבר שהיו נכונים לנתונים הסביבתיים דאז ונבואה עלובה לעתיד לבוא בלי להתחשב בנתונים של היום ושל העתיד לבוא מבחינות שונות המשפיעות על מחירי הדירות: היצע וביקוש, מצב גיאופוליטי, ריבית נמוכה שכבר למעלה משנתיים מדברים על העלאה וספק אם תעלה בשנים הקרובות לאור מצב הכלכלה הכלל עולמית והמקומית, בקיצור סתם ניתוח לא מבוסס וחסר תוכן ענייני.

הגרף לא מראה ירידות אי פעם ! נכון שהיה קפאון וזה גם ייקרה בסופו של דבר ! ישראל זה לא אמריקה וכאן אין ירידות ובמיוחד בתנאי האינפלציה הממשית הבלתי נמדדת ! דבר אחד נכון - שהשכר נשחק לאפס מאופס ולכן צריך אין ספור "משכורות"

את מדברת בהיגיון לאזרחים שאין להם הגיון כי מי קונה נכס במחירים כאלה הבנוי בהר געש מוסלמי הרי זה סיכון ברור שהוא ישאר גם ללא דירהאם כבר שהמשקיע יקנה דירות במערב ולפחות יהיה לו מיקלט לשעת חירום

שכירות לשנה בממוצע לפחות 40-50 אלף שקל תחכו 4 שנים הוצאתם 200 אלף שקל סביבת הריבית לאותה תקופה שהיא טוענת שהיו ירידות במחירי הדירות שנות ה90 מדובר על ריביות של 10 אחוז ומעלה!!! במקמ פקם ללא סיכון אנחנו מזמן לא שם וכניראה שלא נחזור לשם היום בשביל לעשות כסף צריך להתאמץ ואו להסתכן לבנות בית זה מאמץ גדול ולכן גם מקבל ערך היום הכסף זול בעבר המשכנתה היתה יקרה ומחירי הדירות פחות היום הדירות יקרו המשכנתה זולה השכר עלה לאחרונה וצפוי לעלות עוד במדינת ישראלקשה לבנות ואין אין סוף קרקעות כמו בארהב זאת סביבה אחרת לחלוטין יש פה את הילודה הגדולה במערב לכן צריך לשקול הייטב ולראות את כל התמונה אני חושב שנכון להיום יש מספר מקומות לקנות בהם דירה העיר חריש היא אחד מהם מהסיבה שהמרכז מתרחב זה תהליך שצפוי להמשך בנוסף המחיר שם הוא נמוך מהסביבה בכ-30-25 אחוז וזאת הזדמנות כי לאחר שהעיר תאוכלס הפערים יצטמצמו שימו לב טוב כי התמונה היא יותר מורכבת

טעות א: טעית: סכום החזר משכנתא היום נ מ ו ך משכר דירה! טעות ב: אי אפשר להשוות השקעה במניות להשקעה בדירה, כי בעלי דירות להשקעה ממנפים את עצמם ואז הרווח הוא עצום !!!! (המינוף נעשה כי ריבית המשכנתא נמוכה יותר מתשואה על הנכס! ). כעת תתחילי את הניתוח מחדש !!!!!!!!

החברה של הגברת מוכרת תיקי השקעה וקרנות נאמנות

שזה קרה זה לקח למעלה מעשור בכדי לקבל ירידה ראלית של 25 אחוזים.מי שמצפה למפולת יתבדה.עכשיו תחליטו לבד אם מתאים לכם לחכות 10 שנים לפחות על מנת לקנות במחיר נמוך יותר.מציע להתייעץ עם הבת של פרופ' יוג'ין קנדל...

1.לבעלי דירות המשכירים דירות היא אומרת שההשקעה לא מצדיקה .2. לזו"צ היא אומרת תמתינו להזדמנות לרכישה במחיר זול יותר .3. היא טוענת ששכ"ד לא יורד לטמיון .גברת, זו"צ הרוכש דירה , ומשלם משכנתא סבירה, החיים מתחילים ברוגע והמשאב האנושי פנוי להתפרנס טוב ולייצר ורק המדינה מרוויחה , לעומת שוכר דירה תמיד לחוץ חושש מהעלאת שכ"ד והחלפת דירה כל שנה שנתיים . זה לא חיים . המדינה יכולה להרוויח מלבנות לזו"צ , או לתת הטבות מס לקבלנים ולמעסיקי זו"צ אפילו בפריפריה גם הקרובה ולוותר על מע"מ לזו"צ

ומוחו בראשו סביר להניח שמנסה לממש את נכסיו ממש ברגעים אלו.

סוף סוף דברי היגיון.לאחר פמפום מחירים מצד כרישי נדלן שמאי מקרקעין קובעי מדיניות קבלנים וראשי האיגוד שלהם וכל אוכלי "הנבלות" בסוף לא יהיה אוכל לכולם ואז הם יאכלו אחד את השני כמו בטבע.

אני לא אומר שהמחירים לא ירדו. לדעתי תגיע עצירה והמחירים ירדו. אם זאת ההשוואות לעבר שניתנו ע"י הגברת הם סתם סטטיסטיקות ללא הסבר. צריך לצקת לתוכם הסבר על מנת לחזות את העתיד.

שלא נגוע באינטרס , כל הכבוד לך , זכית אצלי בהמון נקודות זכות כאשר סוף סוף ניתן ניתוח אמת לציבור שלא יודע מה קורה מסביבו. המצב במשק, התשואה נטו בהשקעה , המצב הבטחוני, המצב בכלכלה העולמית , ריבית ארוכת טווח בעלייה.....כל אלה הן נורות אזהרה גדולות מאד.

תחזית שגוייה מכמה סיבות : 1.היצע מול ביקוש ...לא עומדים בקצב . 2.אפיק השקעה בטוח ביחס לאפיקים אחרים ולכן לא תהיה ירידה אולי אפילו עליה של משקיעים לזירה זו . 3.בתקופה שבה יש אנטישמיות יש עליה ! ולכן יש ביקושים ... 4.עובדתית מדינה ישראל קטנה ועיקר הבעיה זה באזורי הביקוש ולא בעפולה או חריש ... קצת לא אחראי להגיד לאנשים שהמתינו 3 שנים להמתין עוד ... יותר פרקטי לחפש אזורים רחוקים מאזורי הביקוש ולא לשלם שכירות מופקעת .

למה לא אומרת בועה?היא מדברת על מחיר לא רציונאלי ושירד בעתיד ... צריך לקרוא לילד בשמו.בועת הנדלן של ישראל

כחלון מבין שחייבים להוזיל את מחירי הדירות כי אחרת הוא לא עובר את אחוז החסימה אז מי שרוצה לקנות שיחכה עד לסוף 2016 המחירים ירדו ב40%

המחירים לא יעלו לנצח וככל שהם יתנפחו יותר כך גם תהיה הנפילה. זהירות נדרשת

אנחנו בעולם חדש והעבר אינו רלוונטי...