ד"ר שראל: "90% משכנתא, זה אחד הרעיונות הגרועים ביותר ששמעתי בשנים האחרונות" - אז לקנות דירה או לחכות?

אתמול (ב') הודיע שר הבינוי והשיכון יואב גלנט כי הוא תומך בהצעתה של ח"כ אורלי לוי אבקסיס לאפשר משכנתאות במימון של 90% לאוכלוסיות מוחלשות בערבות מדינה. גלנט אמר כי צריכים לתעדף את הפתרונות - שהמדינה תיתן סיוע למי שבאמת חלש מאוד בדמות של הלוואה עומדת שמחזירים סכום נומינלי או באמצעות ערבות כזו ואחרת. ההון העצמי של רוכשי הדירות הוא נושא מרכזי. אוכלוסיות חלשות במיוחד שנדרשות להביא הון עצמי של 30% בדירה של מיליון שקל והם מקבלים הלוואה של 700 אלף. אין להם 300 אלף שקל. כתוצאה מכך, הם משלמים תשלום דומה על שכירות".   בשיחה עם Bizportal התייחס ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה והכלכלן הראשי במשרד האוצר לשעבר, לסוגיית 90% משכנתא ולתכניות נוספות הקשורות לשוק הנדל"ן הישראלי.   "גם אם בנק ישראל יאפשר לבנקים לתת 90% משכנתא הוא לא יאפשר זאת ללא ערבות מדינה, זה ברור. מציעים פה שהסיכון ייפול על המדינה, על משלמי המיסים וכלל האזרחים, כדי לתת ערבויות מדינה לאוכלוסייה שלא בטוח שרוצה דירה, צריכה דירה או יכולה להרשות לעצמה לרכוש דירה. על מנת לעודד אותה לרכוש דירה המדינה מסכנת את כלל האזרחים. זה אחד הרעיונות הכי גרועים ששמעתי בשנים האחרונות", אמר שראל בראשית דבריו ומפרט 4 סיבות עיקריות להימנעות ממתן משכנתאות במימון כה גבוה:

1. סיכון למשבר פיננסי משמעותי: "לא חושבים מה יקרה כשהריבית תתחיל לעלות, המחירים יתחילו לרדת ושיעור האבטלה יעלה. כבר היום קיים סיכון מערכתי, בנק ישראל כבר הזהיר על זה מספר פעמים לאחרונה – לציבור יש חשיפה מאוד גדולה למשכנתאות, כעת היא תגדל כשיותר אנשים ייכנסו וייקחו משכנתאות".
2. הגדלת הסיכון הפיסקלי: "ברגע שהמדינה תיתן ערבויות קיים סיכוי שהן ימומשו, המדינה תצטרך לשלם במצב של משבר הרבה מאוד כסף, זה יהיה במצב הכי פחות נוח במקום של משבר פיננסי או מאקרו כלכלי,  במהלכו בד"כ מתלוות רואים גם ירידה בהכנסות ממיסים. דווקא אז היא תצטרך להזרים הרבה מאוד כסף מהקופה שתהיה ריקה – וזה יוביל לסיכון מערכתי חמור ביותר".
3. כניסה של אוכלוסיות חלשות לשוק הנדל"ן: "אוכלוסיות בעלות הכנסה מועטה ביותר ייכנסו לשוק הנדל"ן דווקא ברגע הכי פחות מתאים – כיום כולם מסכימים שמחירי הדירות גבוהים, מעל שיווי המשקל הארוך ומתישהו תהיה כנראה ירידה במחיר הנדל"ן, אף אחד לא יודע אם זה יהיה היום, בעוד חמש שנים או בעוד 10 שנים".
4. שיעור הבעלות על דירות בישראל גבוה: "לא בטוח שצריך להגדיל את שיעור הבעלות, הוא לא נמוך בהשוואה בינלאומית ודיי דומה לממוצע ב-OECD, אחוז גבוה מדיי של בעלות מקטין את הגמישות בשוק העבודה ומגדיל את עלויות מעבר הדירה. שיעור של כ-70% בעלות הוא לא נמוך, אין סיבה שהממשלה תתערב ותגדיל את האחוז הזה, במיוחד לא היום – כשרמות המחירים כל כך גבוהות". 

אבל למרות שקיימת הגבלה של 70%-75% משכנתא לזוגות צעירים, הרבה מהם נוטלים הלוואות לכל מטרה ומגיעים ל-90% משכנתא בתנאי מימון הרבה יותר גרועים "אז בואו נלך עד הסוף, בואו ניתן הלוואות בחינם, נסבסד דירות כמו מוצר יסוד – לא מסבסדים בגדי ילדים, לא מסבסדים חוגים, לא מסבסדים הוצאות אחרות של משקי בית, אז נסבסד רכישת דירה כי קשה לזוגות הצעירים? דירה היא מוצר פרוגרסיבי, שווי הדירות עולה עם ההכנסה, זה לא מוצר נחוץ כמו מזון. למה לסבסד רכישת דירה ברגע הכי פחות מתאים כשיש לחצי ביקוש ומחירי הדירות גדולים? רוצים לעזור לזוגות צעירים, זה לגיטימי, בואו ניתן אלף שקל, עשרת אלפים שקל לכל אחד מהם".   אתה רואה שינוי לטובה בפעילות הממשלה להרגעת שוק הדיור? "הכיוון הכללי של המדינה הוא נכון, להגדיל את ההיצע ולהפחית את הבירוקרטיה של אישורי הבנייה.  אבל בצד הביקוש הם עושים דבר הפוך – מחיר למשתכן היא תכנית הזויה, היא אומרת לאנשים בואו תקנו דירות כי יש מבצע עכשיו, זה יגדיל את הביקוש כי אנשים שלא חשבו לפני כן לקנות דירה קונים כי יש מבצע, זוג שרצה לקנות 100 מ"ר קונה עכשיו 150 מ"ר, זה סבסוד שמגדיל את הביקוש בשוק. השערה שלי שהתכנית נעשתה מתוך חוסר הבנה מוחלט בכלכלה או מתוך לחץ של קבלנים שהם הנהנים העיקריים מהמבצע הזה".   אתה חושב שבנק ישראל צריך להטיל מגבלות נוספות על רוכשי הדירות? לבנק ישראל יש תפקיד מאוד ברור – לשמור על היציבות פיננסית ולמנוע משברים כלכלים, כולל משבר נדל"ן. בנק ישראל לא אמור לפתור את בעיית הקושי של זוגות צעירים לקנות דירות. ביחס למשקיעים, כל האבחנה בינם לזוגות צעירים היא מלאכותית וגורמת לעיוותים – אם כזוג צעיר יש לך הורים בעלי אמצעים – הם יכולים לקנות לך דירה, לתת לך את הכסף או להלוות לך כסף. המדינה אומרת שזה בסדר שייתנו כסף לקנות דירה, אבל אם הם ייקנו להם דירה זה אסור. כל האבחנה גורמת לשינויי התנהגות שבגלל שיקולי מס רושמים את הדירות על שם ילדיהם".   מה היית עושה אחרת? "הייתי נמנע מכל דבר שמעודד בצורה מלאכותית את הביקושים. תכנית מחיר למשתכן יותר טובה ממע"מ אפס כי אפשר להפסיק אותה בעתיד, את תכנית מע"מ 0% לא ניתן היה להפסיק לעולם. מכל יתר הבחינות זה דומה – וזה מזרים כסף לקבלנים. אבל אני תומך בחלק גדול מהדברים שהממשלה עושה בצד ההיצע".   אז אני מבין ממך שכדאי לזוג צעיר להמתין עם רכישת הדירה "אם זוג צעיר חושב על רכישת דירה לטווח ארוך זה לא משנה אם יקנה או ימתין. רוב הסיכויים שמחירי הדירות גבוהים מהשיווי משקל, כל מי שעשה בדיקה הגיע לאותה המסקנה. המחירים גבוהים וזה לא בהכרח נכון להיכנס לשוק. כמובן שזוג צעיר שרואה את כל המתנות שהמדינה מחלקת במחיר למשתכן, רוצה לקנות גם אם הוא לא חושב לקנות, לכן התמריץ מאוד גדול".