"רוב ראשי הערים החזקות מנסים לחסום בכל כוחם תמ"א 38"

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה היום (ג') על העברת תיקון מס' 3 א' לתמ"א 38, שעניינו חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש. מטרת התיקון  לפי המועצה היא להבטיח יישום מיטבי של מטרות התמ"א, לצד וודאות והמשכיות לשוק. אולם התיקון כולל הוראה חדשה שעשויה לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים - המועצה הארצית הנחתה את מינהל התכנון לערוך תיקון לחוק התכנון והבניה שיאפשר גביית היטל השבחה על תוספת שטחי הבניה בשיעור של 13 מ"ר שמאפשרת התמ"א להרחבת יח"ד.

עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום מקרקעין (משותף)בלשכה, אמר: "מצער לראות כי רוב חברי פורום 15 הערים החזקות מנסים לחסום בכל כוחם קידום פרויקטים של תמ"א 38 ויוצאים בטענה שאין תשתית כבישים, בעיות תנועה, בתי ספר  וכיוצ"ב, כאשר הסיבה האמיתית והעיקרית העומדת מאחורי סירובם האמור הינה העובדה כי בגין  זכויות בניה שניתנות ע"י התמ"א, לא ישולם לעיריות היטל השבחה (בשונה מזכויות בניה אשר יאושרו בהליכי תב"ע רגילים בהן לא קיים כמובן פטור היטל השבחה). ההחלטה החדשה של מינהל התכנון פותחת שוב את האפשרות לקידום פרויקטים של תמ"א 38, ואולם חבל שמינהל התכנון נכנע ללחצי 15 הערים החזקות ופגע במקצת בהיקף זכויות הבניה. יחד עם זאת, ההחלטה הינה טובה ופותחת שערים להמשך קידום הפרויקטים".

ללום מוסיף כי בימים אלו מונחת על שולחן הכנסת הצעה לתיקון חוק חיזוק בתים משותפים שהוכנה ע"י ראשי פורום המקרקעין של לשכת עוה"ד. "ההצעה הוגשה ומקודמת ביחד עם חבר הכנסת ניסן סלומיאנסקי, יו"ר ועדת חוקה חוק ומשפט. באם תתקבל הצעת החוק, תיפתח אפשרות כלכלית לחיזוק בתים משותפים באזורי הסיכון בפריפריה, כנגד קבלת זכויות בניה באזורי הביקוש. משמע, יזם יחזק בניין בבית שאן לשם הדוגמא, ולאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר כי הבניין חוזק לשביעות רצונה יקבל היזם אישור לזכויות בניה בהיקף המגיע לאותו בניין עפ"י התמ"א, יוכל לנצל אותן באזורי הביקוש.  

ללום מסביר בנוגע להצעת חוק החיזוק כי על מנת שלא יהיה עומס של בניה בעיר אחת, שר השיכון יחלק עפ"י ההצעה מכסות לבניה של זכויות מועברות לכל עיר מהערים באזורי הביקוש. כמו כן, לפי ההצעה, לא ניתן יהיה להעביר זכויות למגרש באזור ביקוש, מעבר ל- 15% מזכויות הבניה המוקנות לו עפ"י התב"ע החלה על המגרש, על מנת שלא לשנות את אופי הסביבה. בנוסף, הוצע כי ישולם היטל השבחה בעיר המקבלת את הזכויות בשיעור של 25% משווי הזכויות המועברות.

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון, אמר: "החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מהיום היא החלטה חשובה שמבטיחה יציבות והיתכנות כלכלית אשר יביאו ליציאתם לפועל של פרויקטי תמ"א 38 בדרך של הריסה ובנייה מחדש. ההחלטה מקבעת את אופן חישוב הזכויות, כפי שהיה נהוג עד כה. עם זאת, בחינת האפשרות להטיל היטל השבחה על תוספת של 13 מ"ר מתוך זכויות הבנייה בדירות הנוספות החדשות שיבנו מתוקף התב"ע עלולה לסבך עסקאות שאמורות להיות פטורות ממס באופן כולל. אם נדרש לתגבר כלכלית רשויות מקומיות, הרי שהעמסה של תוספת מיסוי על פרויקטי בנייה היא איננה פתרון. כל מיסוי נוסף כזה יקשה על הוצאת פרויקטים לפועל. על המדינה למצוא דרך לתמרץ ולעודד ראשי רשויות מקומיות כדי שיתמכו בפרויקטי תמ"א 38 ויאפשרו לתושבי הבניינים הישנים לקבל דירות חדשות הכוללות ממ"ד וממוגנות כנגד רעידות אדמה".

עו"ד ענת בירן אשר ייצגה את התאחדות בוני הארץ בדיון במועצה הארצית, מסרה: "חישוב מספר הדירות דירות לפי מקדם שרירותי של 70 מ"ר לדירה יש בכך כדי לפגוע באזורים רבים בהם ניתן לאשר דירות קטנות יותר על פי מדיניות מקומית, והדבר יגרום לצמצום מספר הדירות הקטנות בשוק, ולהגדלת המחסור בדירות אלה. עוד לא ברור מהחלטה כיצד מונחות הועדות המקומיות לנהוג לגבי פרויקטים שבתהליך, ונראה שכל עוד לא יושלמו ההליכים הסטטוטוריים הקיפאון ימשיך, והניזוקים הישירים מכך הם אותם אזרחים במדינה המתגוררים בדירות ישנות ללא ממ"ד וללא חיזוק נגד רעידות אדמה".

עו"ד צבי שוב אומר: "בחישוב זכויות לתמ"א 38 לפי הגישה המרחיבה יש כמובן להוביל לכך שהפרויקטים מהסוג הזה יהיו כלכליים. אולם, אם מטילים היטל השבחה על תוספת זכויות המשמעות דה פקטו היא הקצאת מחצית מהזכויות שחושבים להוסיף, שכן בהיטל השבחה יש לשלם 50% מההשבחה".

"המחוקק החליט להעניק פטור במקרים של פרויקט מסוג תמ"א 38, ולא בכדי, שכן גם ככה פרויקטים מסוג זה על אף חשיבותם, מורכבים ומסובכים ולא תמיד כלכליים. הצעה לגבות היטל השבחה רק מסבכת זאת יותר ומכבידה על כל הנוגעים בדבר. להיטל השבחה מנגנון משל עצמו, ונקיטת הליכים רק לגבי שומת היטל השבחה הינם סבוכים ואורכים זמן רב ובייחוד שמדובר על עסקה מורכבת מול הדיירים כמו תמ"א 38. עוד יוזכר כי מדובר בתכנית חשובה ביותר למבנים בכל רחבי הארץ, תכנית שאין יום שלא עולה לכותרות והוספת מיסים, מערימה קשיים ומחדדת את אי הוודאות שקיימת בתכנית זאת. במקום למצוא פתרונות ולצמצם במינימום הנדרש את השינויים הנדרשים, מעלים הצעות נוספות שלוקחות אותנו צעדים לאחור והופכות את הפרויקטים ללא כדאיים".

איתי הוז, שותף בקרן בית וגג: "הרווחיות של הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 תיקון 2 נמוכה מדי כבר היום, וזה לפני העמסת היטלי השבחה. אחוזי הרווח נעים סביב 15% ולפעמים אף פחות מכך. לשם השוואה בפרויקטים של פינוי בינוי המדינה הגדירה בתיקון 21 25% רווח מינימלי, כדי לוודא שהפרויקטים ייצאו לפועל ויושלמו כהלכה. לשם המחשה, רווחיות של 15% היא מתחת לרף שהבנקים מבקשים למימון הפרויקט, בשל הסיכון. בשולי רווח כאלה, לא ניתן יהיה להחיל עוד עלויות נוספות ולחשוב שהענף ימשיך לפעול. לפי מנהל התכנון, בשנת 2012, הגישו בסך הכל 100 בקשות להיתר. ב- 2014 הגישו 500, המספרים האלה הם עדין קצה קצהו של הצורך, ולכן המדינה והרשויות חייבות למצוא דרכים להגדיל משמעותית את מספר פרויקטי התמ"א ברחבי המדינה, ולעסוק בדרכים לפתח את הענף במקום לקטום אותו".