באקסלנס מתייחסים ל-4 מניות נדל"ן - אחת ב-18% דיסקאונט

חברות הנדל"ן המניב ימשיכו בשבוע הבא לפרסם את דוחותיהן עבור הרבעון השלישי של 2015, זאת לאחר שגב ים -0.07% ורבוע נדלן 1.15% , פרסמו את תוצאותיהן השבוע. אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', סיפק תחזית לחלק מהדוחות. 

עציוני סיפק מספק נקודות מקרו ביחס לדוחות:

• מדובר בדוחות טובים עד יציבים אצל מרבית החברות - "למרות המדד השלילי אשר נרשם ברבעון החולף (0.4%-), השלכות המדד החיובי המהותי שנרשם ברבעון השני (1.1%, אשר משפיע על ההכנסות משכ"ד בפיגור) ייתנו את אותותיהם הרבעון וישפרו את הצמיחה בהכנסות מנכסים קיימים. קצת קשה לחזות את השיפור בפועל, שכן לכל חברה יש מנגנון התחשבנות שונה מול השוכרים באופן צבירת המדד בחישוב השכירות. בכל מקרה, שיפור בנכסים קיימים על בסיס המדד הינו זמני בלבד בשל המשך סביבת האינפלציה האפסית/שלילית.  צמיחה בטוחה יותר תגיע אצל החברות בעיקר מאכלוס נכסים חדשים ורכישות. ברמת ה-FFO, צפוי המשך שיפור אצל מרבית החברות לאור עלויות המימון הנמוכות. בגזרת השערוכים, איננו צופים שינויים מהותיים בשווי הנכסים, למעט מיון נכסים חדשים מנכסים ביזום לנדל"ן להשקעה".
• הבהלה מהרכבת הקלה השפיעה (בינתיים) דווקא לטובה על שוק המשרדים ברבעון השלישי, חשש במסחר מהודעת פוקס 0% והיקף היזום – "סקטור המשרדים הופתע מהעניין הרב שעוררו עבודות הרכבת הקלה בת"א בקרב שוכרים פוטנציאליים בערים הסובבות ובמיוחד בהרצליה, כאשר חלה עליה בביקוש ובשכר דירה באזורים אלה, על חשבון האזורים בתוואי העבודות. סקטור המסחר שמר על יציבות יחסית עם חולשה קלה באזורים רוויים. הגידול בשטחי מסחר נמשך והתחרות מתחזקת, כאשר נתוני הצריכה הפרטית ואיתנות השוכרים מצביעים על חולשה".
• מימוש חד ספרתי גבוה שחל בחודשים האחרונים, הביא את מרבית החברות הנסקרות להיסחר סביב שוויין ההוגן, כאשר החשש מהעלאת ריבית בארה"ב והודעת פוקס בדבר צמצום סניפיה, מעיבים על הסקטור. בשל התמחור הנוח, אנו ממליצים בקניה על ארפורט סיטי -0.81% עם דיסקאונט הקרוב ל-20%. בסקטור המסחר, למרות פער תמחור לטובת מליסרון 0.71% , התשואה הגלומה דומה ולכן אנו סבורים כי כדאיות  ההשקעה כיום שקולה בין עזריאלי קבוצה -1.36%  ומליסרון וממליצים לנצל חולשה לאיסוף מניות. בסקטור המשרדים, ההעדפה לגב ים על פני אמות נמשכת. 

עציוני התייחס לארבע מניות נדל"ן מניב, שלוש בהמלצת החזק ואחת בהמלצת קנייה:  אמות 1.21% -  "למרות שביצועי החברה מתחילת השנה טובים, אנו סבורים כי המגמה השלילית אשר היינו עדים לה בתוצאות החברה בסקטור המשרדים בשנה האחרונה תמשיך ותחריף בשנה ההבאה, כאשר סביבת התחרות הולכת ונעשית קשה יותר וכך גם השפעת המצב הכלכלי על השוכרים. פרויקט הדגל של החברה, בניין אמות אטריום בצומת עלית המהווה למעלה מ-8% מסך השטחים המניבים של החברה, נתקל בקשיים שיווקיים וכל הנראה יפתח עם אחוזי תפוסה נמוכים אשר צפויים להוריד משמעותית את אחוז התפוסה הממוצע בפורטפוליו. להערכתנו, הנכסים הקיימים של אמות מוגבלים מאוד מבחינת יכולת הצמיחה והחברה יכולה לצמוח כיום רק מרכישות או ייזום, כאשר רמת הסיכון בפעילות הכוללת עולה בהתמדה. המלצתנו לאמות הינה החזק עם מחיר יעד של 11.8 שקל למניה (דיסקאונט שלילי של 4%)".

קבוצת עזריאלי - "מגמת הצמיחה בקבוצת עזריאלי נמשכת עם פרויקטים חדשים מיזום אשר תורמים להכנסות וכן התרחבות בתחום הדיור המוגן כמנוע צמיחה חדש. ברמת הנכסים הזהים אנו צופים כי בסה"כ ירשם גידול קל.  לאחר ירידות שערים במניה בחודשים האחרונים, נסחרת היום מניית ק. עזריאלי סביב שוויה ההוגן, כאשר המובילות והאיתנות הפיננסית עומדים לצידה לנוכח אתגרים צפויים בענפי הפעילות. אנו סבורים כי כדאי לנצל הזדמנויות בשוק לאיסוף מניות במחירים טובים. אנו ממליצים על קבוצת עזריאלי בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 145 שקל למניה (דיסקאונט שלילי של 1%)".

• מבנה: הרווח עלה ל-123 מיליון שקל; אושררו תחזיות ההכנסות והרווח
• בעקבות הקמת מרכזי קניות חדשים: ביג צופה שה-NOI יגדל ב-160 מיליון

מליסרון - "בדומה לקבוצת עזריאלי, ולאור סימנים להיחלשות קימעונאיות האופנה, גם מניית מליסרון ירדה בחודשים האחרונים, כאשר המניה נסחרת כיום מתחת לשוויה ההוגן. מבחינת מדדי איכות, עזריאלי עדיפה על מליסרון אולם הדיסקאונט במליסרון גבוה יותר. החברות נסחרות במכפילים גלומים דומים וברמת המחיר הנוכחית אנו סבורים כי אלטרנטיבת ההשקעה בין החברות דומה. המלצתנו למליסרון היא החזק עם מחיר יעד של 140 שקל למניה (דיסקאונט של 8%)".   אירפורט סיטי - "בשלושת החודשים האחרונים, התממשה מניית החברה בכ-13%, וכיום נסחרת בתשואה גלומה גבוהה ביחס לשאר החברות בענף, ובדיסקאונט של כ-18% ביחס למחיר היעד שלנו. בעוד אנו סבורים כי חוסר שקיפות כמו זה של הקבוצה מול שוק ההון ואי חלוקת דיבידנדים, צריכים ל"העניק" לחברה דיסקאונט מסוים ביחס לחברות אחרות, להערכתנו, במחיר הנוכחי המניה מעניינת.  המלצת קנייה, מחיר יעד 43 שקל למניה (דיסקאונט של 18%)".