יו"ר לשכת השמאים: "באזורי הביקוש המרכזיים קיים מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים"

בעוד שר האוצר, משה כחלון, ושר הבינוי, יואב גלנט, מתגאים בכמות שיווקי הקרקע ויחידות הדיור שהם ייצרו במהלך 2015 כמענה למצוקת הדיור וכמנוף להורדת מחירי הדירות בישראל, בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראשותו של אוהד דנוס, מעלה נתונים מדאיגים: שיווקי הקרקע של המדינה ויחידות הדיור שהיא מייצרת נעשים ברובם מחוץ לאזורי הביקוש, ודווקא באזורי הביקוש המרכזיים – אלו המשפיעים ביותר על הביקושים ועל מחירי הדירות, הנתונים מלמדים על מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים.

לפי אוהד דנוס, זו הסיבה שהמחירים ממשיכים לעלות: ב-14 מ-19 הערים הגדולות בישראל, יש מחסור במאות עד אלפי יחידות דיור, בהשוואה לביקושים הטבעיים בהן. באזורים שאינם נמנים עם אזורי הביקוש, לעומת זאת, יש שיווקי יתר, אך ספק רב אם יש ביכולתם לפתור את בעיית המחסור וסוגיית המחירים. דנוס חושש כי הצפת אזורים אלו לא תוכל להוזיל את יוקר הדיור, היות והציבור לאו דווקא מעוניין לגור שם:

"רוב האנשים רוצים לגור ליד המשפחה, ליד ההורים - רואים את זה לפי סקרים שבציענו. הנטיה של אנשים היא לגור באזורי הביקוש. כשאתה מסתכל על חלוקת הבניה, היא לא מתחלק ליניארית בין היישובים. התזה אומרת בעצם שאין שוק מקרקעין אחד, יש כמה שווקים, ולאנשים יש נטיה טבעית להשאר במקום מוכר. יש שוני שלא בהכרח ייספג בשוק".

בשיחה עם Bizportal הציג דנוס את אשקלון כדוגמא, שם שווקו כ-1880 יח"ד באשקלון, שהם 4.84% מהמכרזים החדשים - בעוד העיר עצמה מונה כ- 1.6% בלבד מהאוכלוסייה כולה: ''באוצר ובשיכון משווקים איפה שיש ולא איפה שצריך''. הוא עומד על כך שאינו מאשים אותם במצב, אבל "אלו העובדות": חשוב שמי שמחכה למכרזי מחיר למשתכן יידע זאת, ולא ימתין לשיווק שלא יגיע באזורי הביקוש.

• הסטטיסטיקן הראשי בלמ"ס במתקפה חריפה נגד לשכת השמאים בעניין מחירי הדירות
• "על פרנקל להקים מחלקת נדל"ן בבנק ישראל, פישר התנער בסוף מהשוק"

לשאלתנו מה כן עשוי לעזור להורדת מחירי הדיור, הצביע דנוס על שיווק יח"ד במהרה במחנות צה"ל הנמצאים באזורים המרכזיים: "זו אמורה להיות נקודת המפנה, וצריך לשאול עד כמה מהר הרשויות המקומיות יתנו את ההיתר. אם יחלקו את השיווק את זה על פני זמן- זה רק יספק את הגידול הטבעי".

המחסור החריף ביותר בשיווקים הוא בשלושת הערים הגדולות והמבוקשות ביותר בישראל –הוא בירושלים, תל אביב ובחיפה: בירושלים, שאוכלוסייתה כוללת כ- 10.45% מתושבי המדינה, שווקו בשנת 2015 בסך הכל 515 יח"ד, המהוות 1.33 אחוז מכלל הדירות שהמדינה הוציאה לשיווק – דבר המלמד על שיווקי חוסר של 9.07 אחוזים. הדבר דומה גם בתל אביב, הכוללת אוכלוסייה של כ-5.4% מתושבי המדינה, שם שווקו בשנת 2015 360 יח"ד בלבד – המהוות 0.93% בלבד מכלל השיווקים – דבר המלמד על חוסר שיווקי של 4.47%.

לסיכום, מסר דנוס: "בחודשים האחרונים אנו ממשיכים להיות עדים לעלייה במחירי הדיור וזו כנראה לא תשנה כיוון כל עוד הממשלה תמשיך לנסות ולבנות במספרים גדולים באזורים שכלל אינם נחשבים לנחשקים במדינת ישראל. על מנת להתמודד עם הביקוש, יש לבנות באזורי הביקוש, ועל מנת להתמודד עם המחירים, יש לייצר שיווקי יתר באזורי הביקוש. דווקא בארבעת הערים הגדולות בישראל, היכן שמרוכזת 22.3% מהאוכלוסיה, אנחנו רואים שיווקי חוסר של 14.24 אחוז. רק חמש ערים, מתוכן שתיים פריפריאליות יחסית (באר שבע ואשקלון), 'מצילות' מעט את המצב עם שיווקי יתר, אך השורה התחתונה מלמדת דבר אחד: שנת 2015 הייתה שנה מבוזבזת, שבה היו שיווקי חוסר, משמעותיים מאוד, לפחות בכל מה שנוגע לאזורים בהם תושבי ישראל מעונינים להתגורר".

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"