שווה השקעה? עיר גדולה שבה עליית מחירי הדירות רק מחריפה - צפו בטבלה

הסתכלות על העיר אשקלון מציגה תמונת מצב בה מחירי הדיור עולים בהתמדה אך מחירי השכירויות לא ממש מדביקים את הקצב - והתשואות בהתאם. מעבר לכך שזוהי עיר דרומית הקרובה לאשדוד, בעוד כ-10 שנים היא תהיה העיר השישית בגודלה בישראל בעקבות הסכם גג שנחתם בנובמבר 2015, ובמסגרתו צפויות להיבנות 7 שכונות חדשות שיאפשרו את בנייתן של 30 אלף יח״ד, ו-3 מחלפים שיקלו את היציאה והכניסה לעיר. 

מרחקי נסיעה מאשקלון 
נתחיל מהמיקום של העיר והתנועה בכבישים, שיקולים בעלי משקל רב בהחלטה לרכישת דירה - בין אם להשקעה ובין אם למגורים. בדקנו דרך האתר של WAZE כמה זמן ייקח להגיע מרחוב אלי כהן במרכז אשקלון בשעה 08:30 בבוקר לת"א השלום. מדובר בזמן לא קצר של כשעה וחצי. לעומת זאת, בשעות הערב כשהכבישים כבר פנויים, הנסיעה מאותה הנקודה תקח כ-35-49 דקות בלבד לת"א השלום. כמו כן, זמן ממוצע במהלך כל שעות היום מאשקלון לאשדוד נע בין 10-20 דקות ולבאר שבע כ-50 דקות בממוצע. 

כתבה הסוקרת את באר שבע       כתבה הסוקרת את טבריה

עליית מחירי הדירות 
זינוק מחירי הדיור לא פספס את אשקלון. על פי נתוני יד2, מחירי דירות 3-5 חדרים עלו בממוצע כ-19.5% משנת 2013 לשנת 2015. כמו כן, מסוף שנת 2015 ועד סוף הרבעון הראשון של 2016 נרשמה עליית מחירים של כ-5.17%. נציין כי עדיין לא יצאו נתונים רשמיים מצד הלמ"ס או האוצר לגבי השינוי במחירי הדירות מתחילת 2016. 

ניתן לראות לפי תרשים הנתונים שמחירי שכ"ד אינם עומדים בקצב עליית מחירי הדיור, ולכן התשואות יורדות בהתאמה. ב-2013 דירת 3 חדרים הניבה תשואה ממוצעת לשנה של כ-3.9%, ובשנת 2015 התשואה השנתית הממוצעת כבר יורדת ל-3.4%. כך גם בתשואה ממוצעת לשנה בדירת 5 חדרים: בשנת 2013 כ-4.7% ואילו בשנת 2015 התשואה עומדת על 4.1% בלבד. 

הבדלי מחירים בין הצפון לדרום 
במבט על השכונות בעיר נראה שיש הבדל מהותי לפי מיקומן. בצפון העיר המחירים גבוהים משמעותית לעומת אזור הדרום בו המחירים זולים יחסית, פרט לשכונת אגמים החדשה בדרום, שואף צפויה להתרחב יותר תחת הסכם הגג שיוסיף לשכונה עוד כ-5,000 יח״ד. 

על פי הנתונים, ההבדלים במחירי השכונות הינם בהפרשים של כ-22%. דירות 3 חדרים בצפון העיר עולות ברבעון הראשון של 2016 כ-820 אלף שקל, בעוד שדירת 3 חדרים באזור הדרום תעלה כ-633 אלף שקל בממוצע. דירות 4 חדרים בצפון יעלו כ-1.15 מיליון שקל, אל מול כ-893 אלף שקל בדרום, ודירות של 5 חדרים יעלו כ-1.4 מיליון שקל בצפון אל מול כ-1.09 שקל בממוצע באזור הדרומי של העיר.

רוכשי דירות ומשקיעים - מבט מהשטח 
על מנת להבין איך הדברים נראים בשטח, בדקנו עם עפר עמר, זכיין 'אנגלו סכסון' אשקלון, את המתרחש, והוא מסביר כי המשקיעים מחפשים דירות של סביב 800 אלף שקל ועד מיליון שקלים. הביקוש הגבוה הוא במיוחד לדירות יד שנייה, ודירות 4 חדרים בראש טבלת הביקושים.

עוד הוסיף כי "דירות במחירים של עד 700-800 אלף שקל נמכרות ברחוב שמשון ובבוא הזמן יהיה שם פינוי בינוי נרחב ותהיה תשואה יפה במיוחד בעתיד. לגביי האזור היוקרתי  כמו למשל בשכונת ברנע, רוב המתעניינים מחפשים דירות במחיר של עד 1.2 מיליון שקל, כאשר תשואות ממוצעות הינן סביב 4.5% לשנה". 

על הביקושים בעיר עמר הציג כי כרגע ישנו סוג של סטטוס קוו ואיזון שנשמר: "מספר המתעניינים במגורים בעלייה ואילו המשקיעים בירידה. רוכשי הדירות בעלי יכולת כלכלית פחותה וזו סיבה מרכזית לכך שהם מגיעים לאשקלון, בה המחירים עוד יחסית נוחים. המשקיעים לעומתם לא רצים לעיר ובכלל ישנה ירידה שנובעת מהעלאת מס הרכישה".

על כך שמחירי השכירות לא מדביקים את מחירי הדירות אמר כי "מדד השכירות לא מדביק את מחירי הדיור, במיוחד בקרב מי שקונה קרקע לבנייה רוויה ומשלם יותר בשכונות הצפוניות וכך מחיר הדירה עולה והשכירות לא עולה בשיעור זהה". 

לסיום ציין עמר כי הוא חושב שהמחירים צפויים להמשיך לעלות ואף יותר: "לא יכול להיות ש-10 דק' נסיעה מפה לאשדוד יהיה כזה פער גדול במחירים. אשקלון מתפתחת במהירות על אף מקורות התעסוקה הנמוכים והמחירים יעלו בהתאמה".